Résilier un bail de colocation

Un nouveau travail dans une autre ville, un projet de couple, une fin d’études : en colocation, les départs ne se font presque jamais tous en même temps. C’est pourquoi le droit belge du logement a prévu des règles de résiliation propres à la colocation, différentes de celles d’un bail classique. Ce guide de nos guides location et bail explique comment mettre fin à un bail de colocation en Wallonie et à Bruxelles, selon que vous partez seul, avec tout le groupe, ou que c’est le bailleur qui veut reprendre son bien. Pour les délais de préavis des autres baux et la méthode générale de calcul, commencez par notre article sur le préavis de location en Belgique.

Quel texte s’applique à votre colocation

La colocation relève de la Région où se trouve le logement. En Wallonie, ce sont les articles 65 à 72 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. À Bruxelles, ce sont les articles 257 à 261 du Code bruxellois du logement, en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Ces règles supposent une colocation au sens de ces textes : un seul bail signé par le bailleur et tous les colocataires, et un pacte de colocation signé entre eux. À Bruxelles, le régime ne s’applique que si les parties y consentent (article 257) ; Droits Quotidiens parle, sinon, de bail « non officiel » de colocation, dont la fin dépend de ce que prévoit le contrat. Si chacun a signé un bail séparé pour sa chambre, ce ne sont pas les règles de la colocation qui s’appliquent, mais celles du bail de chacun.

Deux questions déterminent ensuite la marche à suivre : qui veut partir, et le bail est-il aussi un bail de résidence principale ?

Un colocataire veut partir seul

C’est la situation la plus fréquente, et celle où les deux Régions diffèrent le plus.

En Wallonie, trois mois puis remplaçant ou indemnité

L’article 68 du décret wallon prévoit que le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail « notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois ». Ensuite :

1. Avec un remplaçant agréé par le bailleur et les colocataires, il est libéré sans indemnité à l’issue des trois mois. L’agrément ne peut être refusé que pour de justes motifs.
2. Sans agrément, il est libéré à l’issue des trois mois moyennant une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer, versée à ses colocataires, et non au bailleur.

Le remplaçant succède aux droits et obligations du sortant pour la durée du bail restante, et les parties concluent un avenant au bail, que le nouveau colocataire doit faire enregistrer (article 69).

À Bruxelles, deux mois et une recherche active

L’article 260 du Code bruxellois permet à un colocataire, ou à une partie des colocataires, de sortir du bail « à tout moment, moyennant un congé de deux mois ». Il notifie une copie du congé aux autres colocataires, par un écrit daté, en même temps qu’au bailleur.

Avant la fin de son congé, il doit trouver un remplaçant selon les modalités du pacte ou pouvoir démontrer une recherche active et suffisante. Le remplaçant accepte le pacte et présente des indices de solvabilité ; le bailleur et les colocataires restants ne peuvent le refuser que pour de justes et raisonnables motifs. Le sortant est délié pour l’avenir à l’expiration de son congé si le remplaçant a signé l’avenant ou s’il prouve sa recherche. À défaut, ses obligations pour l’avenir et sa solidarité avec les autres s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration du congé.

Tous les colocataires partent ensemble

Quand tout le groupe quitte le logement, la règle est la même dans les deux Régions : le congé doit être signé par chacun des colocataires (article 67 du décret wallon, article 260, § 1er, du Code bruxellois). Un congé signé par un seul d’entre eux ne met pas fin au bail pour les autres.

Les délais dépendent alors du bail applicable :

• Si le bail est aussi un bail de résidence principale de neuf ans, le congé est de trois mois. Pendant les trois premières années, une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer est due au bailleur, selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année (article 55, § 5, du décret wallon ; Droits Quotidiens indique les mêmes montants pour Bruxelles).
• Si le bail est un bail de courte durée, le preneur peut y mettre fin à tout moment avec trois mois de congé, moyennant une indemnité d’un mois de loyer en Wallonie ; Droits Quotidiens mentionne aussi une indemnité d’un mois pour Bruxelles.
• Si aucun colocataire n’a sa résidence principale dans le logement, ce sont les règles générales du bail et le contrat qui fixent la sortie.

En Wallonie, les règles du bail de résidence principale s’ajoutent à celles de la colocation lorsqu’un colocataire affecte le bien à sa résidence principale avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur (article 65). À Bruxelles, elles s’appliquent si l’un des preneurs y établit sa résidence principale dès l’entrée, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur (article 258).

Quand le bailleur peut mettre fin au bail

Les départs successifs ont une limite. Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur wallon peut mettre fin au bail par un congé de six mois, à condition de le donner dans le mois qui suit la notification du dernier congé d’un colocataire (article 71). À Bruxelles, lorsque la moitié des colocataires signataires ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en leur notifiant un congé six mois à l’avance, par lettre recommandée (article 260, § 4).

Pour le reste, le bailleur d’une colocation de résidence principale dispose des mêmes possibilités de congé qu’avec un bail de résidence principale ordinaire : occupation personnelle, travaux ou congé sans motif moyennant indemnité, selon les conditions de la Région.

Calculer la date de fin et envoyer le congé

Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné (article 30 du décret wallon, article 231 du Code bruxellois). Exemple : un colocataire wallon envoie son congé le 10 mars ; ses trois mois courent du 1er avril au 30 juin.

En Wallonie, le congé peut être notifié par envoi recommandé, par exploit d’huissier ou par remise en mains propres, à condition que le destinataire signe le double avec la date de réception (article 30). Pour un départ seul, il est adressé en même temps au bailleur et aux colocataires. À Bruxelles, la copie destinée aux colocataires doit être un écrit daté ; pour le congé donné par tous, Droits Quotidiens indique un envoi par recommandé. Notre modèle commenté de lettre de résiliation de bail colocation reprend ces mentions.

Colocation étudiante ou meublée

Une colocation d’étudiants n’est pas toujours un bail de colocation au sens du décret ou du Code : lorsque chaque étudiant signe un bail étudiant pour sa chambre, ce sont les règles du bail étudiant préavis qui s’appliquent, avec leurs délais propres. Un logement loué meublé soulève, lui, des questions pratiques d’inventaire et de restitution du mobilier, que nous traitons dans notre guide pour résilier un bail meublé.

Dans le doute, relisez l’intitulé du contrat, la présence d’un pacte de colocation et le nombre de signataires : ce sont eux qui disent quel régime s’applique.

Avenant, état des lieux et garantie au départ

La fin d’une colocation, même partielle, se prépare sur le terrain. En Wallonie, à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise les parties privatives du sortant ou de l’entrant et les parties communes. En cas de départ anticipé, il est établi aux frais du sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant (article 70). À Bruxelles, le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire, pour déterminer les responsabilités de chacun et ventiler les frais de réparation locative (article 261).

Quand tout le groupe part, c’est l’état des lieux de sortie qui sert de base à la libération de la garantie locative : il se compare à l’état des lieux d’entrée, chambre par chambre et pour les espaces communs. Notre guide sur l’état des lieux de sortie après fin préavis explique comment le programmer avant la remise des clés.

Le pacte de colocation, enfin, doit être mis à jour : en Wallonie, un avenant au pacte est conclu à l’arrivée de tout nouveau colocataire (article 72) ; à Bruxelles, une adaptation formelle du pacte est signée à chaque départ anticipé (article 261). C’est aussi le pacte qui fixe les conditions de libération de la garantie entre colocataires.

Wallonie et Bruxelles, le tableau récapitulatif

En résumé : résilier un bail de colocation, c’est d’abord identifier la Région et la situation. Seul, vous donnez trois mois de congé en Wallonie et deux mois à Bruxelles, en cherchant un remplaçant ; à plusieurs, tout le monde signe et les délais du bail applicable s’appliquent ; le bailleur, lui, ne peut réagir aux départs qu’une fois la moitié des signataires partis.