Résilier un bail étudiant

Un échec en première session, un changement d’orientation, un stage à l’étranger ou simplement un kot qui ne convient plus : chaque année, des étudiants et leurs parents cherchent à mettre fin à un bail étudiant avant son terme. Les règles ne sont pas celles d’un bail ordinaire, et elles diffèrent selon que le kot se trouve en Wallonie ou à Bruxelles. Ce guide de nos guides location et bail fait partie de notre dossier sur le préavis de location en Belgique : il explique quand et comment l’étudiant, ou le bailleur, peut y mettre fin.

Quel régime s’applique à votre kot

La règle dépend d’abord de la Région où se trouve le logement, pas du domicile de l’étudiant ni du lieu de ses études.

• En Wallonie, le bail étudiant est régi par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, articles 76 à 84. Il vise le bail conclu « par ou pour le compte d’un étudiant », dans le cadre de ses études. Ces dispositions sont impératives, sauf si elles en disposent autrement (article 84).
• À Bruxelles, le Code bruxellois du logement consacre au bail de logement étudiant ses articles 253 à 256. Ce régime ne s’applique que si les parties consentent à l’appliquer et si l’étudiant apporte la preuve de son inscription régulière (article 253). Un bail conclu pour plus de douze mois n’entre pas dans ce régime (article 256).
• En Flandre, d’autres règles s’appliquent ; elles ne sont pas traitées ici.

Tous les kots ne sont pas des baux étudiants. Plusieurs étudiants qui louent ensemble un appartement peuvent relever du régime de la colocation, avec ses propres délais : voyez notre article sur le bail colocation préavis. De même, un studio meublé loué à un jeune actif relève d’un autre régime que le kot ; le préavis bail meublée obéit alors aux règles de droit commun ou de résidence principale.

La fin du bail à son échéance

En Wallonie, une fin de plein droit

Sauf durée plus courte convenue, le bail étudiant wallon est réputé conclu pour un an. Selon l’article 80, il « prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu » : ni l’étudiant ni le bailleur n’ont de congé à donner pour y mettre fin à la date prévue.

Si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail d’un an est prorogé pour un an, aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation. Un bail plus court est alors réputé conclu pour un an à compter de sa date d’entrée en vigueur, loyer et conditions inchangés.

À Bruxelles, un congé à respecter pour le bailleur

Le bail de logement étudiant bruxellois est réputé conclu pour douze mois, sauf durée inférieure. L’étudiant n’a pas de préavis à donner lorsque le bail vient à échéance (article 256, § 2). Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu’« à son expiration moyennant un congé notifié au moins trois mois avant cette échéance ».

Sans congé et si l’étudiant reste dans les lieux sans opposition, le bail est prorogé par période d’un an, aux mêmes conditions, sous réserve de l’indexation.

Résiliation avant la fin du contrat en Wallonie

Deux mois de préavis, pas après le 15 mars

L’article 81 permet au preneur de mettre fin au bail « à tout moment », moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer au bailleur. Il ajoute aussitôt : « Ce préavis ne peut toutefois être donné après le 15 mars. » Le délai de deux mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui où le congé est donné.

Concrètement, un congé donné dans le courant du mois de février fait courir le préavis à partir du 1er mars, pour une fin de bail au dernier jour du mois d’avril. Un congé que l’étudiant voudrait donner le 20 mars arrive trop tard, sauf dans le cas d’un décès décrit ci-dessous.

Trois cas sans indemnité

L’indemnité de trois mois n’est pas due dans trois situations prévues par le décret :

En dehors de ces cas, l’indemnité de trois mois s’ajoute aux loyers des deux mois de préavis. Le Service public de Wallonie Logement publie un modèle de préavis de l’étudiant qui reprend ces règles et prévoit la mention des justificatifs joints.

Résiliation avant la fin du contrat à Bruxelles

Deux mois de préavis, sans indemnité

À Bruxelles, le bail étudiant « peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de deux mois » (article 256, § 2, du Code bruxellois du logement). La brochure juridique de la Région le confirme : ce préavis est donné « sans indemnités ». Comme en Wallonie, le délai prend cours le premier jour du mois qui suit celui du congé (article 231).

Deux limites existent toutefois :

• les baux conclus pour trois mois ou moins ne peuvent pas être résiliés anticipativement ;
• aucune date butoir comparable au 15 mars wallon n’est prévue.

Avant même l’entrée dans le kot

Le Code bruxellois prévoit un cas propre : l’étudiant peut résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée en jouissance effective, dont la date doit figurer dans le bail, s’il invoque de justes motifs et les démontre. Il paie alors au bailleur une indemnité d’un mois de loyer (article 256, § 5). La brochure régionale cite comme exemples un échec à un examen d’entrée ou en deuxième session, ou un refus d’inscription.

Le bailleur face à la résiliation

Le bailleur ne dispose d’aucune faculté de rompre le bail étudiant en cours d’année. En Wallonie, il peut seulement s’opposer à la poursuite du bail au-delà du terme ; à Bruxelles, il notifie son congé au moins trois mois avant l’échéance. Lorsque l’étudiant part avant terme, le bailleur wallon peut réclamer l’indemnité de trois mois, sauf si l’étudiant se trouve dans l’un des trois cas d’exonération et en apporte la preuve.

Pour la cession, le bailleur wallon n’est pas tenu d’accepter n’importe quel remplaçant, mais il ne peut le refuser que pour de justes motifs. Répondre rapidement et par écrit évite une discussion ultérieure sur l’indemnité.

Comment notifier le congé

En Wallonie, l’article 30 du décret admet trois voies : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise en mains propres au destinataire, qui signe le double avec la date de réception. Le modèle régional retient la lettre recommandée, la plus simple pour prouver la date d’envoi. À Bruxelles, la Région met à disposition des modèles de renon et de congé, dont deux pour l’étudiant locataire : la résiliation anticipée sans motif et la résiliation avant l’entrée en jouissance. Leur usage n’est pas obligatoire, pour autant que les règles applicables soient respectées.

Le congé est donné par la partie qui a signé le bail : l’étudiant lui-même, ou ses parents s’ils ont signé comme preneurs. Nos modèles commentés, pour la Wallonie et pour Bruxelles, figurent dans notre guide sur la lettre de résiliation de bail étudiant.

Partir sans rompre le bail

Rompre n’est pas toujours la seule option. En Wallonie, l’étudiant éloigné de son lieu d’études pendant plus d’un mois pour la poursuite de ses études, par exemple pour un séjour Erasmus ou un stage, peut sous-louer son kot à un autre étudiant, avec l’accord explicite ou présumé du bailleur (article 82). Il notifie son projet par envoi recommandé ; sans refus du bailleur dans les deux mois, l’accord est présumé. La cession du bail, avec l’accord écrit du bailleur, permet elle aussi de partir sans payer l’indemnité, si elle intervient au plus tard le dernier jour du préavis.

Enfin, rien n’empêche l’étudiant et le bailleur de convenir ensemble d’une date de départ. Mettez alors cet accord par écrit, avec la date de fin et le sort de la garantie.

La sortie du kot et la garantie

Le départ se termine par la remise des clés et, si l’une des parties le souhaite, par un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée. Pour un kot meublé, l’inventaire du mobilier compte autant que les murs et les sols. Prévoyez le rendez-vous avant la fin du préavis, pendant que l’étudiant est encore sur place : notre guide sur l’état des lieux de sortie et préavis détaille le calendrier.

En Wallonie, la garantie locative d’un bail étudiant ne peut pas dépasser deux mois de loyer (article 82/1). À Bruxelles, les règles de garantie du Code figurent parmi celles du bail de résidence principale : elles s’appliquent au kot lorsque l’étudiant en a fait sa résidence principale avec l’accord du bailleur (article 255). La garantie est alors libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249). Dans tous les cas, un état des lieux de sortie précis reste le meilleur moyen d’éviter que la restitution ne tourne au litige.

En résumé : deux mois de préavis dans les deux Régions ; en Wallonie, une date limite au 15 mars et une indemnité de trois mois sauf exceptions ; à Bruxelles, pas d’indemnité, et une porte de sortie avant l’entrée pour de justes motifs.