État des lieux de sortie et préavis : avant ou après la fin du bail ?

Un congé a été donné, le préavis court, et chacun se demande à quel moment organiser l’état des lieux de sortie : avant la fin du préavis, le dernier jour, ou une fois le bail terminé ? La réponse tient en deux repères fixés par la loi, la libération des lieux et la remise des clés, et non en la date de fin du préavis. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux explique comment les combiner, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le cadre général du document, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Le préavis fixe la fin du bail

Le préavis est le délai entre le congé et la fin du contrat. Lorsqu’un congé peut être donné à tout moment, ce délai prend cours le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé est donné. La règle est la même dans les deux Régions : article 30 du décret wallon du 15 mars 2018, article 231 du Code bruxellois du logement. La brochure bruxelloise donne l’exemple d’un congé donné le 15 juin : le préavis prend cours le 1er juillet.

Pour un bail de neuf ans, le locataire qui veut partir donne en principe un préavis de trois mois, avec une indemnité pendant les trois premières années ; Droits Quotidiens le rappelle pour la fin anticipée du bail de 9 ans à Bruxelles. À l’expiration du préavis, le bail prend fin. C’est cette date, et non celle de l’état des lieux, qui marque en principe la fin des obligations du contrat, dont le paiement du loyer.

L’état des lieux de sortie, lui, n’est pas un acte de résiliation. Il constate l’état du logement rendu et le compare à l’état des lieux d’entrée. Il peut donc se tenir à un autre moment que la fin exacte du préavis, à condition de respecter les deux repères ci-dessous.

Ce que disent les textes sur le moment de l’état des lieux

En Wallonie

L’article 27 du décret wallon permet à chaque partie de requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il précise : « Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. » À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés, désigne un expert. La brochure du Service public de Wallonie ajoute que le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate la remise des clés et marque le point de départ de la période de chômage locatif.

À Bruxelles

L’article 220, paragraphe 3, du Code bruxellois du logement reprend les mêmes repères et ajoute, depuis le 1er novembre 2024, une limite : l’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, « et au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur ». À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Aucun des deux textes ne parle de la fin du préavis. Ce qui compte, c’est que le logement soit vide et que les clés soient encore entre les mains du locataire.

Avant la fin du préavis

Faire l’état des lieux de sortie avant l’échéance est possible, et fréquent, quand le locataire a trouvé un nouveau logement et déménage plus tôt. Deux conditions pratiques s’imposent.

Le logement doit être réellement libéré. Un état des lieux dressé alors que des meubles, des cartons ou des encombrants occupent encore les pièces ne permet pas de voir les sols, les murs et les équipements. Videz complètement les lieux, y compris la cave et le grenier, et prévoyez le nettoyage et ménage avant l’état des lieux de sortie : un logement sale sera constaté comme tel.

Le sort du loyer doit être réglé par écrit. Faire l’état des lieux plus tôt ne raccourcit pas le préavis. Si le locataire rend les clés trois semaines avant l’échéance, la question du loyer de ces semaines se pose. Le bailleur peut accepter une fin anticipée, par exemple parce qu’il a trouvé un nouveau locataire ; il peut aussi s’en tenir au préavis. Dans les deux cas, écrivez l’accord, daté et signé, plutôt que de compter sur une promesse orale.

Pensez aussi aux compteurs et aux contrats d’énergie. Le relevé des index fait partie des mentions minimales de l’état des lieux de sortie en Wallonie, et le Code bruxellois prévoit le relevé des index, des numéros de compteurs et des codes EAN lorsque le logement a des compteurs individuels. Si l’état des lieux a lieu avant la fin du préavis, notez précisément qui prend en charge les consommations jusqu’à l’échéance.

Un état des lieux anticipé a aussi des avantages : le bailleur peut organiser les éventuels travaux et les visites plus tôt, et le locataire connaît plus vite le sort de sa garantie locative.

Après la fin du préavis

Faire l’état des lieux de sortie quelques jours après l’échéance reste possible tant que les clés n’ont pas été rendues. La marge est toutefois étroite.

À Bruxelles, la limite d’un mois à compter de la libération des lieux s’applique depuis le 1er novembre 2024. En Wallonie, le décret ne prévoit pas ce délai d’un mois, mais attendre n’a guère d’intérêt : le bien reste immobilisé, et plus le temps passe, plus il devient difficile de rattacher un dégât à l’occupation du locataire.

Le point le plus sensible est la remise des clés. Droits Quotidiens souligne, pour l’état des lieux à Bruxelles, que si les clés sont rendues et acceptées sans réserve sur l’état du logement, le bailleur aura du mal à réclamer ensuite des dégâts. La brochure wallonne conseille, en cas de litige, un reçu de remise des clés en double exemplaire, qui précise que les clés sont acceptées sous réserve des dégâts locatifs et des décomptes de charges.

Fixer la date en pratique

1. Dès le congé, notez la date de prise de cours du préavis et sa date de fin.
2. Fixez le déménagement, puis proposez à l’autre partie une date d’état des lieux juste après, par écrit.
3. Si un expert intervient, réservez-le tôt : un expert désigné ensemble est payé à frais partagés, un expert choisi par une seule partie reste à sa charge.
4. Relevez les compteurs le jour du constat et notez-les dans l’état des lieux.
5. Rendez les clés à la fin de l’état des lieux, contre un reçu ou une mention dans le document.
6. Si la date est refusée, ne rendez pas les clés : la saisine du juge doit intervenir avant leur remise.

Un défaut qui n’apparaît qu’après la sortie, comme une infiltration invisible le jour du constat, relève d’autres règles, développées dans notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Situations particulières

Le bail commercial

Les règles ci-dessus visent le bail d’habitation régi par le décret wallon ou le Code bruxellois. Un commerce ou un bureau relève d’autres textes, et le calendrier de sortie se lit dans le contrat. Nous le détaillons dans notre guide bail commercial état des lieux de sortie.

Le décès du locataire

Lorsque le bail prend fin à la suite d’un décès, ce sont les héritiers ou leurs représentants qui vident le logement et participent au constat. Les délais propres à cette situation sont expliqués dans notre article sur la résiliation du bail après un décès.

L’assurance habitation

On cherche souvent un « état des lieux de sortie pour résiliation d’assurance ». Aucun texte régional ne fait de l’état des lieux une condition de résiliation d’une assurance habitation. Selon votre contrat, l’assureur peut demander une preuve du déménagement ; l’état des lieux de sortie ou le reçu de remise des clés peut alors servir. Gardez-en une copie, et vérifiez la date de fin de votre couverture : tant que vous êtes locataire, votre responsabilité reste en jeu.

En résumé : avant ou après la fin du préavis, l’important est l’ordre des choses. Vider le logement, dresser l’état des lieux de sortie de manière contradictoire, puis seulement rendre les clés.