Résilier un bail emphytéotique

On parle volontiers de « résilier » un bail emphytéotique, comme on résilie une location. Le vocabulaire trompe : l’emphytéose ne se termine pas par un renon. Ce guide de nos guides location et bail explique comment un droit d’emphytéose prend fin en Belgique, qui peut en sortir, à quelles conditions et avec quelles formalités. Il complète notre dossier sur le préavis de location en Belgique, dont les délais, vous allez le voir, ne s’appliquent pas ici.

Pourquoi on ne donne pas de préavis à une emphytéose

Le bail emphytéotique est, en droit, un droit d’emphytéose : un droit réel d’usage qui confère « un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble » appartenant à autrui (article 3.167 du Code civil). Depuis le 1er septembre 2021, il est régi par les articles 3.167 à 3.176 du livre 3 du Code civil, un texte fédéral, identique à Bruxelles et en Wallonie.

Ce n’est pas un bail d’habitation. Les délais de renon du décret wallon du 15 mars 2018 ou du Code bruxellois du logement ne s’y appliquent pas. Un locataire peut en principe partir avec un préavis : pour une résiliation bail colocation ou pour résilier un bail meublé, la loi fixe un délai et parfois une indemnité. Rien de tel pour l’emphytéose, dont la durée est comprise entre quinze et nonante-neuf ans, « nonobstant toute clause contraire » (article 3.169).

La fin normale, à l’échéance

Le cas ordinaire est l’arrivée du terme. Selon l’article 3.16, les droits réels d’usage s’éteignent par « l’expiration de la durée légale ou contractuelle pour laquelle le droit réel est établi ». Aucune lettre n’est nécessaire pour y mettre fin.

Il n’y a pas non plus de reconduction tacite. Le droit peut être prorogé, sans que sa durée totale dépasse nonante-neuf ans, et il « peut être renouvelé de l’accord exprès des parties » (article 3.169). Selon notaire.be, un renouvellement suppose un nouvel accord signé, avec des conséquences civiles et fiscales. Si personne ne signe, le droit s’éteint au terme.

Mettre fin à l’emphytéose avant le terme

La règle des quinze ans

L’article 3.174 est la clé. Le droit d’emphytéose s’éteint par les causes générales des articles 3.15 et 3.16 « même si elles se produisent avant le délai minimal de quinze ans ». Mais il ajoute : il « ne peut s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans du seul fait de la volonté d’une des parties ». Pendant les quinze premières années, ni le propriétaire ni l’emphytéote ne peuvent donc décider seuls d’en sortir.

Les causes d’extinction du Code civil

Au-delà de quinze ans, le Code civil n’organise pas de faculté générale de résiliation unilatérale. Ses règles sont toutefois supplétives : les parties peuvent y déroger, sauf pour les définitions ou si la loi en dispose autrement (article 3.1). C’est donc l’acte d’emphytéose qui dit si une partie peut sortir plus tôt, et comment. Les cas de sortie avant le terme sont détaillés dans notre article sur le bail emphytéotique résiliation anticipée.

La renonciation de l’emphytéote

L’emphytéote peut renoncer à son droit : c’est une cause générale d’extinction (article 3.15, 5°). Deux limites en réduisent l’intérêt. D’abord, la renonciation « vaut seulement pour l’avenir ». Ensuite, si le droit est né d’un acte à titre onéreux, elle « ne porte pas atteinte aux obligations personnelles, présentes et futures, dues en contrepartie de la constitution de ce droit » (article 3.17). Selon notaire.be, la réforme a supprimé l’obligation de prévoir une redevance, souvent appelée canon ; mais si l’acte en prévoit une, renoncer ne suffit pas à s’en libérer.

Enfin, la renonciation, la résiliation de commun accord, la confusion ou la déchéance « ne portent pas atteinte aux droits des tiers qui sont acquis, de bonne foi » : un créancier hypothécaire de l’emphytéote, par exemple, conserve ses droits.

Les formalités, du notaire à la transcription

Les actes de renonciation à des droits réels immobiliers et les actes constitutifs, translatifs ou déclaratifs de tels droits sont transcrits au bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (article 3.30). Seuls les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire sont admis à la transcription (article 3.31). Sans transcription, ces actes ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur l’immeuble. Le texte du livre 3 est consultable sur Justel.

Une simple lettre ne met donc pas fin à une emphytéose. Elle sert à ouvrir la discussion ou à exercer une faculté prévue par l’acte ; l’accord final passe par le notaire.

Exemple de lettre de résiliation d’un bail emphytéotique

Voici un exemple de lettre par laquelle l’emphytéote propose au propriétaire une résiliation de commun accord. À adapter aux endroits entre crochets, et à faire relire si votre acte contient une clause de sortie.

[Prénom et nom de l’emphytéote] [Adresse]

À [nom du propriétaire], [adresse]

[Lieu], le [date]

Lettre recommandée

Objet : proposition de résiliation de commun accord du droit d’emphytéose constitué par acte du [date], passé devant le notaire [nom], sur le bien situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Titulaire du droit d’emphytéose cité en objet, je vous propose d’y mettre fin de commun accord à la date du [date souhaitée].

Je vous propose que nous convenions ensemble de l’indemnité relative aux ouvrages et plantations, du sort des sommes encore dues, de la date de remise des lieux et d’un état des lieux contradictoire à cette date, puis de faire constater notre accord par le notaire [nom], en vue de sa transcription.

Je reste à votre disposition pour en discuter et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

Les constructions et l’indemnité à la fin du droit

À l’extinction, la propriété des ouvrages et plantations réalisés par l’emphytéote « passe au constituant du droit d’emphytéose ou à son ayant droit ». Celui-ci doit l’indemniser « sur la base de l’enrichissement injustifié » pour les ouvrages réalisés dans les limites de son droit, et l’emphytéote dispose d’un droit de rétention jusqu’au paiement (article 3.176). L’acte peut prévoir un autre régime. Dans une résiliation amiable, ce point se négocie en même temps que la date de sortie.

Les emphytéoses conclues avant le 1er septembre 2021

Les emphytéoses constituées avant cette date l’ont été sous l’empire de la loi du 10 janvier 1824. Selon l’article 37 de la loi du 4 février 2020, sauf accord contraire des parties, le nouveau livre 3 ne s’applique pas aux effets futurs des actes antérieurs à son entrée en vigueur, ni aux actes postérieurs qui se rapportent à des droits réels nés avant elle. Pour un acte ancien, faites vérifier par le notaire quelles règles de fin s’appliquent.

Rendre le bien au propriétaire

Qu’elle arrive à son terme ou plus tôt, la fin d’une emphytéose se termine par une remise du bien. Pendant toute la durée du droit, l’emphytéote « ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble », sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure (article 3.167), et il supporte les réparations d’entretien et les grosses réparations (article 3.173). Un constat contradictoire de l’état des bâtiments et des abords, au jour de la remise, donne une base objective aux comptes entre les parties.

Si l’emphytéote a donné le bien en location, ses locataires restent soumis aux règles de leur propre bail, fixées par le décret wallon ou le Code bruxellois du logement selon la situation du logement. Leur départ suit alors le calendrier classique, avec un état des lieux avant fin du préavis pour éviter les discussions sur la garantie.

En résumé : une emphytéose ne se résilie pas par un préavis. Elle prend fin à son terme, ou plus tôt par un accord, une renonciation, une clause de l’acte ou une décision du juge, jamais par la seule volonté d’une partie avant quinze ans, et toujours avec le notaire pour les actes à transcrire.