Bail emphytéotique : rupture anticipée du bail

Un projet qui change, une construction devenue trop lourde à entretenir, un propriétaire qui veut récupérer son terrain : il arrive qu’une des parties veuille mettre fin à un bail emphytéotique bien avant son échéance. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les options de chacun, propriétaire et emphytéote, et leurs conséquences. Les règles générales de fin du droit, les formalités et un exemple de lettre figurent dans notre article pour résilier un bail emphytéotique.

Ce que dit le Code civil

Depuis le 1er septembre 2021, le droit d’emphytéose est régi par les articles 3.167 à 3.176 du livre 3 du Code civil, un texte fédéral applicable en Wallonie comme à Bruxelles. Sa durée est comprise entre quinze et nonante-neuf ans, « nonobstant toute clause contraire » (article 3.169).

La rupture anticipée est encadrée par une seule phrase, à l’article 3.174 : le droit s’éteint par les causes générales des articles 3.15 et 3.16 « même si elles se produisent avant le délai minimal de quinze ans », mais il « ne peut s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans du seul fait de la volonté d’une des parties ». Le texte complet est publié sur Justel.

Autrement dit :

• avant quinze ans, aucune partie ne peut en sortir par sa seule volonté ;
• à tout moment, les causes qui ne dépendent pas de la volonté d’une seule partie restent possibles : accord des deux parties, résolution, déchéance, confusion, expropriation ;
• après quinze ans, le Code n’organise pas de résiliation unilatérale générale, mais ses règles sont supplétives (article 3.1) : une clause de l’acte peut prévoir une faculté de sortie.

Pas de préavis ni d’indemnité forfaitaire

Le réflexe du locataire ne fonctionne pas ici. Dans un bail de location, la loi organise la sortie anticipée. Le preneur d’un bail de trois ans au plus, par exemple, peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer, en Wallonie (article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018) comme à Bruxelles (article 238 du Code bruxellois du logement) : c’est tout le sujet de notre guide bail de courte durée résiliation anticipée.

Rien de comparable pour l’emphytéose : ni délai de préavis, ni indemnité fixée par la loi. Tout dépend de l’acte et de ce que les parties négocient.

Si c’est l’emphytéote qui veut partir

Négocier une fin amiable

La résiliation de commun accord est une cause générale d’extinction des droits réels (article 3.15, 3°). Elle est possible à tout moment, y compris avant quinze ans, puisqu’elle repose sur la volonté des deux parties. C’est souvent la voie la plus propre : on règle en une fois la date de remise, l’indemnité pour les constructions, les sommes encore dues et l’état du bien.

Céder son droit

Plutôt que de rompre, l’emphytéote peut transmettre son droit à un tiers : il « peut céder et hypothéquer son droit d’emphytéose » (article 3.171). Le propriétaire garde alors une emphytéose en cours, avec un nouveau titulaire. La cession passe par le notaire et doit être transcrite pour être opposable aux tiers (articles 3.30 et 3.31). Côté fiscalité, les cessions d’emphytéose sont soumises depuis le 1er janvier 2024 à un droit d’enregistrement de 5 %, contre 2 % auparavant.

Renoncer, avec prudence

La renonciation au droit réel est aussi une cause d’extinction (article 3.15, 5°). Mais elle « vaut seulement pour l’avenir », et si le droit est né d’un acte à titre onéreux, elle « ne porte pas atteinte aux obligations personnelles, présentes et futures, dues en contrepartie de la constitution de ce droit » (article 3.17). Selon notaire.be, la réforme a supprimé l’obligation de prévoir une redevance, le canon ; mais si l’acte en prévoit une, renoncer ne suffit pas à s’en libérer. Avant quinze ans, la question de savoir si une renonciation unilatérale est admise au regard de l’article 3.174 mérite d’être posée au notaire.

Si c’est le propriétaire qui veut récupérer le bien

Obtenir l’accord de l’emphytéote

Le propriétaire n’a pas de droit de reprise. Il peut proposer une fin amiable, en général contre une indemnité qui tient compte des constructions et de la durée restante.

Agir en justice en cas de manquement

Deux actions existent. La résolution pour inexécution, ou la réalisation d’une condition résolutoire prévue dans l’acte, anéantit le titre (article 3.15, 3°). La déchéance peut être prononcée par le juge si l’emphytéote « abuse de manière manifeste de l’usage et de la jouissance du bien, soit parce qu’il cause des dommages au bien, soit parce qu’il en diminue manifestement la valeur par un défaut d’entretien » (article 3.16, 4°). Le juge peut aussi imposer d’autres conditions à la place de la déchéance.

Le propriétaire peut en outre agir immédiatement en cessation ou en réparation en nature si l’emphytéote réalise des ouvrages ou plantations qui dépassent les limites de son droit. L’emphytéote, rappelons-le, doit faire toutes les réparations d’entretien et les grosses réparations (article 3.173) et ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, sous réserve de l’usure normale (article 3.167). Ces actions supposent de prouver l’état du bien : un constat daté est ici précieux.

Vendre le terrain ne suffit pas

Vendre un bien loué pose des questions précises au locataire, que nous traitons dans notre guide sur la rupture de bail pour vente Belgique. Pour l’emphytéose, la réponse est plus simple : la vente du terrain ne met pas fin au droit. L’emphytéose est un droit réel qui grève l’immeuble ; transcrite, elle est opposable à l’acheteur. L’article 3.176 prévoit d’ailleurs qu’en cas de cession du droit du propriétaire, l’obligation d’indemniser l’emphytéote à la fin du droit « pèse sur l’ayant cause ».

Les comptes d’une rupture anticipée

À l’extinction du droit, quelle qu’en soit la cause, la propriété des ouvrages et plantations passe au propriétaire, qui doit indemniser l’emphytéote « sur la base de l’enrichissement injustifié » pour ceux réalisés dans les limites de son droit ; jusqu’au paiement, l’emphytéote dispose d’un droit de rétention (article 3.176). L’acte peut prévoir un autre régime. Dans un accord amiable, ce sont généralement ces trois postes qui se négocient :

Enfin, la résiliation de commun accord ne porte pas atteinte aux droits des tiers acquis de bonne foi (article 3.17) : une banque qui détient une hypothèque sur le droit de l’emphytéote doit être associée à l’opération.

Les emphytéoses anciennes

Pour une emphytéose constituée avant le 1er septembre 2021, sous la loi du 10 janvier 1824, la loi du 4 février 2020 prévoit en son article 37 que, sauf accord contraire des parties, le nouveau livre 3 ne s’applique pas aux effets futurs des actes antérieurs. Les règles de rupture de votre acte ancien peuvent donc différer de celles décrites ici : faites-les vérifier par le notaire avant toute démarche.

Préparer la remise du bien

Une rupture anticipée se conclut par la remise des lieux au propriétaire. Fixez-en la date dans l’accord, prévoyez un constat contradictoire de l’état des bâtiments, des équipements et des abords, et rattachez-le à l’acte notarié. Si l’emphytéote a donné le bien en location, le sort de ces baux doit être examiné avec le notaire avant de signer.

Le constat sert à deux choses. Il chiffre d’abord ce que le propriétaire récupère : constructions, aménagements, plantations, qui fondent l’indemnité due à l’emphytéote. Il établit ensuite ce qui relève de l’usure normale ou de la vétusté, que l’emphytéote n’a pas à réparer, et ce qui traduit un défaut d’entretien. Sur une emphytéose de plusieurs décennies, cette distinction pèse lourd : toitures, menuiseries extérieures, clôtures, voiries privées et installations techniques y ont souvent vieilli. Un relevé pièce par pièce, façades et terrain compris, avec photos datées et relevés des compteurs, évite de rouvrir la discussion une fois les clés remises et l’acte signé.

En résumé : une emphytéose ne se casse pas par un préavis. Avant quinze ans, aucune partie ne peut en sortir seule ; à tout moment, un accord, une cession, une résolution ou une déchéance restent possibles, avec le notaire pour les actes à transcrire et une indemnité pour les constructions, sauf clause contraire.