Bail de courte durée : rupture anticipée du bail

Un bail d’un an signé en attendant d’acheter, un bail de trois ans interrompu par une mutation : rompre un bail de courte durée avant son terme est une question fréquente, et la réponse n’est pas la même pour le locataire et pour le bailleur. Ce guide de nos guides location et bail détaille la rupture anticipée, en Wallonie et à Bruxelles. Pour l’échéance normale du bail et la vue d’ensemble, lisez d’abord notre article pour résilier un bail de courte durée.

Ce qu’on appelle rupture anticipée

Un bail de courte durée est un bail de résidence principale conclu pour trois ans au plus, prorogations comprises. Il a une date de fin. Le rompre de manière anticipée, c’est y mettre fin avant cette date, par un préavis donné en cours de bail.

Les règles viennent de deux textes régionaux : l’article 55, § 6, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, et l’article 238 du Code bruxellois du logement. Elles se ressemblent, avec quelques différences qui comptent. Elles ne concernent que le bail d’habitation : un bail de garage loué seul, un bail commercial ou un bail à long terme obéissent à d’autres règles. Le bail emphytéotique résiliation anticipée, par exemple, n’a rien de commun avec le régime décrit ici.

Rompre un bail d’un an quand on est locataire

Le locataire, appelé preneur, peut mettre fin au bail de courte durée à tout moment. Il doit respecter deux conditions :

1. un préavis de trois mois, qui prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il est donné ;
2. une indemnité équivalente à un mois de loyer, due au bailleur.

Il n’a pas à justifier son départ. Un nouvel emploi, une séparation, l’achat d’un logement ou une perte de revenus ne changent ni le délai ni l’indemnité. Pendant le préavis, le loyer reste dû normalement.

Exemple : un locataire envoie son renon le 20 mars. Le préavis prend cours le 1er avril et se termine le 30 juin. Il paie les loyers d’avril, mai et juin, puis un mois de loyer d’indemnité. Les modalités de calcul de ce dernier montant font l’objet de notre article sur l’indemnité de rupture bail de courte durée.

Bail d’un an ou bail de trois ans, même régime

La durée convenue ne change pas les conditions de la rupture. Un bail d’un an, de dix-huit mois ou de trois ans se rompt de la même manière, et l’indemnité reste d’un mois de loyer quel que soit le moment du départ. C’est une différence importante avec le bail de neuf ans, où le locataire qui part pendant les trois premières années doit trois, deux ou un mois de loyer.

L’exception des baux de moins de six mois à Bruxelles

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région est claire : le bail d’une durée inférieure à six mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue, et « il n’y a pas de possibilité d’y mettre fin anticipativement ». Un locataire bruxellois qui a signé pour cinq mois doit donc aller au bout, sauf accord du bailleur. Le décret wallon ne contient pas cette restriction ; il prévoit en revanche que, pour un bail de trois mois au plus, le congé à l’échéance est réputé donné par la signature du bail.

Casser un bail de trois ans après deux ans

La question revient souvent. Après deux ans d’un bail de trois ans, le régime ne change pas pour le locataire. Il donne toujours un préavis de trois mois, qui commence le premier jour du mois suivant l’envoi, et doit toujours un mois de loyer d’indemnité. Si l’échéance est proche, comparez les deux options. Un congé envoyé au moins trois mois avant la date de fin met fin au bail à l’échéance sans aucune indemnité, alors qu’un départ anticipé quelques semaines plus tôt coûte un mois de loyer. Et si le bail a été prorogé par écrit, c’est la date de fin de la dernière prorogation qui compte.

Quand le bailleur veut rompre le bail

Le bailleur est beaucoup plus encadré. Il ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu’à deux conditions cumulatives :

• après la première année de location : pendant les douze premiers mois, aucune rupture n’est possible de son côté ;
• pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par un proche, dans le cercle familial prévu par les textes.

Il doit alors notifier un préavis de trois mois et verser au locataire une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le modèle de bail wallon ajoute que le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté, que l’occupation doit commencer au plus tard un an après la libération des lieux et durer au moins deux ans, faute de quoi, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

Les congés pour travaux ou sans motif, possibles dans un bail de neuf ans, sont exclus. Le bailleur qui souhaite vendre le logement libre d’occupation ne peut donc pas rompre un bail de courte durée pour ce motif.

Le contre-préavis du locataire à Bruxelles

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le locataire qui reçoit un congé de trois mois pour occupation personnelle peut à son tour mettre fin au bail à tout moment, avec un congé d’un mois et sans indemnité. Le bailleur reste tenu de réaliser l’occupation annoncée et de payer l’indemnité d’un mois. En Wallonie, l’article 55, § 6, ne prévoit pas expressément ce contre-préavis pour le bail de courte durée.

Le bail non enregistré, une sortie sans frais

L’enregistrement du bail est une obligation du bailleur, gratuite dans les deux mois de la signature. S’il ne l’a pas fait, la rupture anticipée devient beaucoup plus simple pour le locataire.

En Wallonie, le délai de congé et l’indemnité ne s’appliquent pas si une mise en demeure d’enregistrer, adressée par le preneur au bailleur, est restée sans effet pendant un mois (article 54 du décret). Le site Droits Quotidiens rappelle que le locataire peut alors partir sans préavis ni indemnité.

À Bruxelles, passé le délai de deux mois et tant que le bail n’est pas enregistré, le preneur est dispensé de respecter les délais de congé et n’est pas tenu aux indemnités de résiliation anticipée, selon la brochure juridique de la Région bruxelloise.

Les issues négociées

La loi fixe des règles minimales, mais rien n’empêche les parties de s’entendre. Un bailleur qui retrouve rapidement un nouveau locataire peut accepter de raccourcir le préavis ou de renoncer à l’indemnité. Un locataire peut proposer un candidat solvable pour reprendre le logement. L’accord doit être écrit, daté et signé par les deux parties, avec la date de remise des clés et le sort de la garantie locative.

En colocation, la situation est plus délicate : le départ d’un colocataire ne rompt pas forcément le bail des autres. Le pacte de colocation et le type de bail signé déterminent la marche à suivre ; vérifiez-les avant d’envoyer un renon.

Formalités et fin de la location

Le renon se donne par un moyen qui prouve sa date. En Wallonie, le décret admet l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier ou la remise en mains propres contre signature du double daté. À Bruxelles, la Région publie des modèles de renon indicatifs, dont un pour la résiliation anticipée par le locataire d’un bail de trois ans ou moins. Pour un couple marié ou cohabitant légal, le congé est envoyé séparément à chacun, ou par chacun.

Le logement doit, jusqu’à la remise des clés, rester conforme aux règles de salubrité ; celles-ci sont résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie. La fin du préavis se conclut par un état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, puis par la libération de la garantie.

En résumé : le locataire peut toujours rompre un bail de courte durée, au prix de trois mois de préavis et d’un mois de loyer ; le bailleur ne le peut qu’après un an et pour occuper le logement ; et un bail non enregistré change tout.