Résilier un bail meublé

Un studio loué avec ses meubles pour une mutation professionnelle, un appartement équipé pour une année d’études, un pied-à-terre en ville : quand vient le moment de partir, la même question revient. Quel préavis faut-il donner, et à qui ? Ce dossier de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles, du côté du locataire comme du bailleur. Pour les délais de tous les autres baux et le calcul de la date de fin, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Le bail meublé n’est pas une catégorie à part

Ni le décret wallon du 15 mars 2018 ni le Code bruxellois du logement ne créent de régime « meublé ». Les deux textes s’appliquent aux baux d’habitation et distinguent le bail de résidence principale, le bail étudiant, le bail de colocation et le bail glissant, les autres logements relevant des règles générales, dites de droit commun. Le mobilier ne change pas la nature du contrat : c’est l’usage du logement qui compte.

En Wallonie, les règles de la résidence principale s’appliquent au bail d’un logement que le preneur, « avec l’accord exprès ou tacite du bailleur », affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale (article 52). Le Code bruxellois retient la même logique. Conséquence directe : un meublé loué à un locataire qui s’y installe et s’y domicilie, avec l’accord du bailleur, est un bail de neuf ans, même si le contrat parle de location « au mois » ou de « bail meublé ». Le décret wallon va plus loin : une clause interdisant d’affecter les lieux à la résidence principale est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse. Et, sauf si elles en disposent autrement, ces règles sont impératives (article 52, § 5, du décret wallon ; article 216 du Code bruxellois pour l’ensemble du titre sur les baux d’habitation).

Quel régime pour votre meublé

Le locataire d’un meublé en résidence principale

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif, avec un congé de trois mois (article 55, § 5, du décret wallon ; article 237, § 5, du Code bruxellois). Le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le congé est donné : un renon envoyé le 16 octobre fait courir le préavis le 1er novembre, rappelle le modèle officiel wallon. Il se termine alors le 31 janvier.

Pendant les trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité :

Deux situations dispensent le locataire de l’indemnité. D’abord le contre-préavis : si le bailleur donne congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut partir plus tôt avec un préavis d’un mois, sans indemnité. Ensuite le bail non enregistré : en Wallonie, lorsqu’une mise en demeure d’enregistrer, adressée au bailleur, reste sans effet pendant un mois, le délai de congé et l’indemnité ne s’appliquent plus (article 54) ; à Bruxelles, la brochure régionale indique que, passé le délai de deux mois et tant que le bail n’est pas enregistré, le preneur est dispensé des délais de congé et des indemnités.

À l’échéance des neuf ans, le bail prend fin moyennant un congé donné à temps : en Wallonie, trois mois avant pour le preneur et six mois pour le bailleur ; à Bruxelles, le Code prévoit six mois avant l’échéance pour l’une ou l’autre partie. Sans congé, le bail est prorogé pour trois ans.

Le bail meublé de courte durée

Beaucoup de meublés se louent pour un an ou deux. Le bail de courte durée se conclut par écrit, pour trois ans au plus, prorogations comprises. Il prend fin à son terme si un congé est notifié au moins trois mois avant l’échéance. Avant le terme, le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer ; le bailleur ne peut rompre qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec trois mois de préavis et un mois de loyer d’indemnité (article 55, § 6, du décret wallon ; article 238 du Code bruxellois).

Deux nuances régionales : à Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin à la date convenue, sans préavis ; en Wallonie, pour un bail de trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail. Dans les deux Régions, si aucun congé n’est donné à temps ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début.

Le meublé de droit commun, pied-à-terre ou résidence secondaire

Si le logement meublé n’est pas la résidence principale du locataire, le bail de droit commun s’applique, et le contrat prime. En Wallonie, le décret prévoit que le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois et qu’il ne peut y être mis fin que par un congé d’un mois (article 29). Pour le meublé, il ajoute que le bail « est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s’il a été fait à tant par mois, au jour, s’il a été fait à tant par jour » (article 39). Un bail à durée déterminée cesse de plein droit à son terme ; si le locataire reste sans opposition, il est reconduit aux mêmes conditions (articles 31 et 32).

À Bruxelles, la brochure régionale rappelle que la durée du bail de droit commun est « librement convenue entre les parties ». Relisez donc la clause de durée et la clause de résiliation anticipée : ce sont elles qui fixent le préavis. En l’absence de clause, un accord écrit avec l’autre partie reste la solution la plus sûre.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur d’un meublé loué à titre de résidence principale dispose des mêmes possibilités que pour un logement vide, toujours avec six mois de préavis :

• occupation personnelle, à tout moment, par lui-même ou certains proches, le congé mentionnant l’identité de l’occupant et son lien de parenté ;
• travaux importants, à la fin de la première ou de la deuxième période de trois ans ;
• sans motif, aux mêmes échéances, contre une indemnité de neuf mois de loyer (première période) ou six mois (deuxième période).

Les parties peuvent convenir d’exclure ou de limiter ces facultés. Si l’occupation ou les travaux ne sont pas réalisés dans les conditions prévues, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Le souhait de vendre le meublé ne figure pas parmi ces motifs : la vente, à elle seule, ne permet pas au bailleur de donner congé.

Colocation, étudiants et autres cas

Un meublé partagé entre plusieurs locataires signataires d’un pacte relève du bail de colocation : le départ d’un colocataire et la fin du bail suivent des règles propres, que détaille notre guide pour résilier un bail de colocation. Un kot ou un studio meublé loué à un étudiant relève le plus souvent du bail étudiant, avec ses délais particuliers : voyez notre article pour résilier un bail étudiant.

Notifier le congé dans les formes

En Wallonie, le congé est notifié par envoi recommandé, par exploit d’huissier de justice, ou par remise au destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception (article 30 du décret wallon consolidé sur Wallex). À Bruxelles, la brochure juridique régionale précise le jour où le congé est présumé connu selon le mode d’envoi. Pour un couple marié, chaque époux envoie ou reçoit son propre congé. Nos modèles de lettre préavis logement meublé sont prêts à compléter.

Préparer la sortie du meublé

Le préavis est le moment d’organiser la sortie. Dans les deux Régions, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés, avant la remise des clés. Pour un meublé, il reprend l’inventaire du mobilier annexé à l’entrée, objet par objet. Notre guide sur l’état des lieux avant fin du préavis explique comment le planifier sans empiéter sur les dernières semaines d’occupation.

En résumé : résilier un bail meublé, c’est d’abord identifier le bail réellement conclu. Pour un meublé en résidence principale, les règles sont celles de tout bail de neuf ans ; pour un pied-à-terre, le contrat et le droit commun décident.