Bail meublé : délai de préavis

Studio équipé pour un premier emploi, appartement meublé loué le temps d’une mission, maison garnie louée à l’année : quand vient le moment de partir, la même question revient, celle du délai de préavis. La réponse surprend souvent : le mobilier ne change rien au délai. Ce guide de nos guides location et bail donne les délais applicables en Wallonie et à Bruxelles, bail par bail. Pour la démarche complète, de la lettre à la remise des clés, voyez notre dossier pour résilier un bail meublé.

Un meublé suit les délais du bail d’habitation

Ni le décret wallon du 15 mars 2018 ni le Code bruxellois du logement ne créent de « bail meublé » autonome, avec des délais propres. Un logement meublé se loue sous l’un des baux d’habitation ordinaires : bail de résidence principale, bail de courte durée, bail étudiant, bail de colocation, ou bail de droit commun lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire.

La durée du préavis d’un bail non meublé et celle d’un bail meublé sont donc identiques, à type de bail égal. La première question à vous poser n’est pas « le logement est-il meublé ? », mais « quel bail ai-je signé, et le logement est-il ma résidence principale ? ». À Bruxelles, le régime de la résidence principale s’applique au logement que le preneur affecte à sa résidence principale avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, et une clause qui l’interdit sans justification expresse et sérieuse est réputée non écrite (article 234 du Code).

Le décret wallon contient une seule règle qui vise expressément le meublé : « Le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s’il a été fait à tant par mois, au jour, s’il a été fait à tant par jour » (article 39). Cette présomption ne joue que si le contrat ne précise pas sa durée, et elle ne peut pas écarter les règles impératives du bail de résidence principale.

Le bail de résidence principale

C’est le cas le plus fréquent : le locataire est domicilié dans le meublé et y vit. Le bail est réputé conclu pour neuf ans, même si le contrat indique une autre durée, sauf bail de courte durée ou de longue durée conclu par écrit.

Le préavis du locataire

En Wallonie (article 55, § 5, du décret) comme à Bruxelles (article 237 du Code), le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de trois mois. S’il part au cours des trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Si le bailleur a lui-même donné congé pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, le locataire peut partir avec un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

À l’échéance des neuf ans, les deux Régions diffèrent. En Wallonie, le locataire donne congé au moins trois mois avant l’échéance, et le bailleur au moins six mois avant. À Bruxelles, le congé est notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance. Sans congé, le bail est prorogé pour trois ans aux mêmes conditions.

Le préavis du bailleur

Le bailleur d’un meublé n’a pas plus de liberté que celui d’un logement vide. Il ne peut mettre fin au bail de résidence principale que pour occuper le bien lui-même ou y loger un proche, pour réaliser des travaux importants ou sans motif moyennant une indemnité de neuf ou six mois de loyer à la fin du premier ou du deuxième triennat. Dans les trois cas, le préavis est de six mois.

Le bail de courte durée

Beaucoup de meublés se louent pour un an ou moins. Le bail de courte durée, trois ans au plus, obéit à des règles propres.

En Wallonie, il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue (article 55, § 6). Pour un bail de trois mois ou moins, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation : il se termine donc à la date prévue. Le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer. Le bailleur ne peut rompre qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer.

À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin sans préavis à l’expiration de la durée convenue, et il ne peut pas être résilié anticipativement. Un bail de six mois ou plus prend fin moyennant un congé donné au moins trois mois avant l’échéance ; le locataire peut en sortir à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer (article 238 du Code, tel que résumé dans la brochure régionale).

Dans les deux Régions, faute de congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début.

Le meublé qui n’est pas la résidence principale

Un pied-à-terre, une résidence secondaire ou un logement occupé pour quelques mois sans domiciliation relève du bail de droit commun.

En Wallonie, le décret règle ce bail aux articles 29 à 39. Un bail à durée indéterminée est censé fait au mois et il y est mis fin moyennant un congé d’un mois (article 29), sous réserve de la présomption de l’article 39 propre au meublé. Un bail à durée déterminée cesse de plein droit à son terme, sans congé (article 31) ; si le locataire reste dans les lieux sans opposition, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32), sauf si un congé a été signifié (article 33).

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région indique que la durée du bail de droit commun est librement convenue entre les parties. Le contrat est donc décisif : relisez sa clause de durée et de résiliation avant de donner congé.

Calculer la date de fin

Lorsqu’un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel il est donné : c’est l’article 30 du décret wallon consolidé et l’article 231 du Code bruxellois. À Bruxelles, les congés qui ne peuvent être donnés qu’à un moment précis, comme à l’échéance, courent du jour où le destinataire est présumé en avoir eu connaissance.

Exemples pour un locataire de résidence principale meublée :

• congé donné le 20 mai : préavis du 1er juin au 31 août ;
• congé donné le 2 novembre : préavis du 1er décembre au 28 ou 29 février ;
• départ au cours de la deuxième année : trois mois de préavis et deux mois de loyer d’indemnité.

La brochure juridique bruxelloise précise aussi les formes du congé et le jour où il est présumé connu selon le mode d’envoi. Le modèle de lettre adapté au meublé fait l’objet d’un guide proposé en bas de page.

Et en Flandre

Un meublé situé en Région flamande relève du Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, qui s’applique aux logements, meubles ou immeubles, affectés à la résidence principale du locataire (article 5). Le locataire y part avec trois mois de préavis, à compter du premier jour du mois suivant, avec une indemnité pendant les trois premières années ; pour un bail de courte durée, l’indemnité est d’un mois et demi, d’un mois ou d’un demi-mois de loyer. Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie uniquement.

D’autres baux, d’autres délais

Le délai de préavis varie beaucoup d’un contrat à l’autre. Un bail commercial obéit à la loi sur les baux commerciaux : voyez la durée préavis bail commercial. Un bail de terres agricoles a ses propres échéances, détaillées dans notre guide bail à ferme : délai de préavis.

Préparer la sortie pendant le préavis

Trois mois passent vite, surtout dans un meublé où chaque objet de l’inventaire sera vérifié. Retrouvez l’état des lieux d’entrée et son inventaire, signalez à temps les objets abîmés ou remplacés et fixez la date du constat de sortie : notre guide sur l’état des lieux avant fin du préavis propose un calendrier.

En résumé : meublé ou non, le délai de préavis dépend du bail signé. Trois mois pour le locataire d’une résidence principale, un congé trois mois avant l’échéance pour une courte durée, et le contrat ou le droit commun pour un pied-à-terre.