Bail commercial : délai de préavis

Un commerçant qui veut déménager, un propriétaire qui veut reprendre son rez-de-chaussée, un bail qui arrive au bout de ses neuf ans : dans chaque cas, la première question est celle du délai. Or le délai de préavis d’un bail commercial n’a rien à voir avec les trois mois d’un bail de logement ; il dépend de qui donne congé, de quand, et parfois de ce que prévoit le contrat. Ce guide de nos guides location et bail rassemble tous les délais de la loi, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les préavis des baux d’habitation et la méthode générale de calcul, voyez notre article sur le préavis de location en Belgique.

Le cadre, un bail de neuf ans en triennats

Les baux commerciaux sont régis par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil. Elle vise les baux d’immeubles affectés principalement, de manière expresse ou tacite, à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ; sur la définition, voyez notre fiche bail commercial au pluriel.

L’article 3 pose la règle : « La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années. » Ces neuf ans se découpent en trois périodes de trois ans, les triennats, et presque tous les délais de préavis se calculent par rapport à leur échéance. La loi publiée sur Justel comporte une version de base et des versions régionales de certains articles ; pour les délais présentés ici, les textes applicables en Wallonie et à Bruxelles sont identiques ; seule la forme de l’accord amiable diffère.

Tous les délais en un tableau

Le préavis de six mois du preneur

C’est le délai le plus recherché. Selon l’article 3, « le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste ». Le SPW Économie et hub.brussels résument la règle de la même façon pour la Wallonie et pour Bruxelles.

Trois conséquences pratiques :

1. La date de sortie n’est pas libre : elle correspond à la fin de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année du bail, comptées depuis sa prise de cours.
2. Le préavis se compte à rebours : il doit couvrir six mois pleins avant l’échéance visée. Pour un bail qui a pris cours le 1er octobre, le triennat se termine un 30 septembre, et le préavis doit être notifié au plus tard six mois plus tôt.
3. Une marge est prudente : la loi ne fixe pas, pour ce préavis, de règle de prise de cours comparable à celle des baux d’habitation. N’attendez pas le dernier jour ; l’huissier ou le recommandé envoyé avec quelques semaines d’avance évite toute discussion.

Attention à ne pas transposer les règles du logement. L’article 231 du Code bruxellois du logement, qui fait courir certains préavis le premier jour du mois suivant, vise les baux d’habitation ; il ne régit pas le bail commercial ordinaire.

Le préavis d’un an du bailleur

Le bailleur ne dispose d’un préavis que si le contrat le prévoit. L’article 3 permet alors au bail « d’autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis d’un an », par exploit d’huissier ou lettre recommandée, pour exercer effectivement lui-même un commerce dans l’immeuble, ou en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ascendants, enfants adoptifs, son conjoint et les proches de celui-ci, ou par certaines sociétés familiales. Le SPW Économie parle d’un « motif légitime ».

Ce congé n’est pas gratuit dans tous les cas : l’article 26 prévoit qu’une indemnité d’éviction est éventuellement due par le bailleur qui met fin au bail avant l’échéance sur cette base, selon les cas et modalités des articles 25 et 27.

L’acquéreur de l’immeuble, lui, ne peut expulser le preneur que dans certains cas prévus par la loi, moyennant un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition et énonçant clairement le motif, le tout à peine de déchéance (article 12).

Les délais du renouvellement et de la fin du bail

À l’échéance des neuf ans, le bail commercial ne s’arrête pas de lui-même. Le preneur a droit, jusqu’à trois fois, au renouvellement pour neuf ans. Selon l’article 14, il doit le demander, à peine de déchéance, « dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours », par huissier ou lettre recommandée, en indiquant ses conditions. Le bailleur a trois mois pour notifier un refus motivé, d’autres conditions ou l’offre d’un tiers ; faute de réponse, il est présumé accepter. Si le preneur conteste un refus fondé sur un motif légal, il saisit le juge dans les trente jours de la réponse, à peine de forclusion.

Si le preneur laisse passer la fenêtre de renouvellement mais reste dans les lieux après l’échéance, l’article 14 prévoit qu’« il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins ». Dès le début du dix-huitième mois qui précède la fin du bail en cours, le preneur doit aussi autoriser la visite des lieux par les amateurs, conformément aux usages.

Baux courts, baux verbaux et fin de commun accord

Les baux conclus par écrit pour une durée d’un an au plus échappent à la loi en Wallonie et à Bruxelles (article 2, versions régionales) ; notaire.be les cite notamment pour les commerces éphémères. Leur fin et leur éventuel préavis dépendent alors du contrat ; notre guide sur le bail à ferme : délai de préavis montre, à titre de comparaison, qu’un autre bail spécial suit encore d’autres règles.

Un bail commercial verbal, en revanche, reste soumis à la loi, puisqu’elle vise les baux affectés au commerce de manière expresse ou tacite : durée de neuf ans et mêmes délais de préavis. La difficulté sera de prouver la date de prise de cours, dont dépendent toutes les échéances.

Enfin, aucun délai ne s’impose quand bailleur et preneur sont d’accord : ils peuvent mettre fin au bail à tout moment, à condition de constater leur accord par acte authentique ou déclaration devant le juge, et, en Wallonie, par un acte écrit présenté à l’enregistrement.

Ne confondez pas non plus ces règles avec celles d’un logement : la durée préavis bail non meublé d’habitation obéit aux décrets régionaux sur le bail d’habitation, pas à la loi de 1951.

Préparer le départ pendant le préavis

Six mois ou un an, c’est le temps d’organiser la restitution. Retrouvez l’état des lieux d’entrée : notre guide sur l’état des lieux d’un local commercial rappelle ce qu’il doit contenir. Faites le point sur les transformations réalisées et sur ce que le bail impose à leur sujet, puis fixez l’état des lieux avant la remise des clés ; le guide sur l’état des lieux de sortie d’un bien commercial détaille les points à contrôler. Pendant les six mois qui suivent le départ, le preneur peut aussi apposer sur les locaux un avis indiquant où il a transféré son établissement (article 5).

En résumé : le délai préavis bail commercial est de six mois pour le preneur, à la fin d’un triennat ; d’un an pour le bailleur, si le bail l’autorise et pour un motif précis ; de dix-huit mois pour un bail prolongé sans renouvellement. Toujours par huissier ou lettre recommandée, et toujours calculé à rebours depuis l’échéance.