Annuler un préavis

Le recommandé est parti, le préavis court, et puis la situation change : le nouveau logement tombe à l’eau, l’emploi est confirmé sur place, le couple se réconcilie. Ou, à l’inverse, le bailleur qui voulait récupérer son bien renonce à son projet. Peut-on annuler un préavis de bail ? Ce guide de nos guides location et bail répond à cette question, pour le locataire comme pour le bailleur. Pour les délais et le calcul du congé lui-même, reportez-vous à notre article sur le préavis de location en Belgique.

Pourquoi un préavis ne s’annule pas seul

Le préavis, qu’on appelle aussi congé ou renon, est un acte juridique unilatéral. Le livre 5 du Code civil définit cet acte comme « la manifestation de volonté par laquelle une personne a l’intention de faire naître des effets de droit » (article 5.125). Il est soumis aux règles qui lui sont propres et, pour le reste, aux règles des contrats et au régime général des obligations (article 5.126). Ces articles figurent dans le livre 5 du Code civil publié sur Justel.

L’effet recherché par un congé est simple : mettre fin au bail à une date déterminée. Une fois notifié, il lie son auteur, et son destinataire peut s’organiser en conséquence : le bailleur cherche un nouveau locataire, le locataire se met en quête d’un logement. Ni le décret wallon du 15 mars 2018 ni le Code bruxellois du logement, tels que nous les avons consultés, ne prévoient de droit de retirer seul un congé valablement donné. En pratique, annuler un préavis suppose donc l’accord de l’autre partie.

Le moment où le congé produit ses effets

Le congé se donne par recommandé, par exploit d’huissier ou par remise en main propre contre signature d’un double daté, rappelle la brochure wallonne sur le bail d’habitation. Lorsqu’il peut être donné à tout moment, le préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit celui pendant lequel il a été donné. À Bruxelles, la même règle vaut pour un congé qui peut être donné à tout moment (article 231 du Code bruxellois du logement) ; dans les autres cas, depuis le 1er novembre 2024, le délai court à partir du jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé : jour de la signification par huissier, jour de la signature de l’accusé de réception, jour de la présentation du recommandé au domicile, ou surlendemain de l’envoi d’une lettre simple.

Si vous changez d’avis, n’attendez pas : plus tôt vous prévenez l’autre partie, moins elle aura pris de dispositions, et plus elle sera disposée à accepter.

Le locataire veut annuler son renon

C’est la situation la plus fréquente. Le locataire a donné son renon de trois mois et souhaite finalement rester.

1. Contactez le bailleur au plus vite, par téléphone puis par écrit, en expliquant la situation.
2. Obtenez son accord explicite. Le bailleur n’est pas obligé d’accepter : il a pu promettre le logement à un candidat, planifier des travaux ou décider de vendre.
3. Signez un écrit commun qui constate le retrait du congé et la poursuite du bail.

Si le bailleur refuse, le bail prend fin à l’expiration du préavis. Rester dans les lieux sans accord n’est pas une solution : le bailleur pourrait saisir le juge de paix pour obtenir la libération du logement.

Et l’indemnité de départ

Pendant les trois premières années d’un bail de neuf ans, le locataire qui part doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer. Si le bail continue d’un commun accord, cette indemnité n’a plus de raison d’être, mais l’accord doit le préciser pour éviter toute discussion. Le détail des montants figure dans notre guide sur l’indemnité de résiliation du bail.

Le bailleur veut retirer son congé

Le bailleur qui a donné congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif peut, lui aussi, changer d’avis. Il lui faut alors l’accord du locataire. Celui-ci a peut-être déjà signé un autre bail ou donné un contre-préavis : lorsque le bailleur donne congé, la loi permet au locataire de partir plus tôt avec un congé d’un mois, sans indemnité.

Deux points de vigilance pour le bailleur :

• si le locataire refuse de rester, le bail prend fin comme prévu ;
• si le congé était motivé (occupation personnelle ou travaux) et que le locataire part, le motif doit être réalisé dans les conditions légales ; à défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire peut réclamer une indemnité de dix-huit mois de loyer.

Les cas particuliers

Le bail de courte durée

Un bail de courte durée ne dépasse pas trois ans au total. Il prend fin à l’échéance si un congé a été notifié au moins trois mois avant ; à défaut, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il devient un bail de neuf ans depuis son début. Annuler le congé et laisser le locataire rester au-delà de l’échéance peut donc transformer le contrat en bail de neuf ans. Si les parties veulent simplement prolonger une courte durée, elles doivent le faire par écrit, dans les limites légales. Relisez à ce sujet notre guide sur le bail de courte durée : comment le rédiger.

La colocation

Dans une colocation, le départ d’un colocataire suit des règles propres, et plusieurs personnes sont concernées. Annuler un préavis suppose alors l’accord du bailleur et, selon le pacte de colocation, celui des autres colocataires, qui ont pu chercher un remplaçant. Les règles sont détaillées dans notre article sur le bail colocation préavis.

Le couple marié ou cohabitant légal

Lorsque le logement est celui d’un couple marié ou de cohabitants légaux, les congés sont adressés séparément à chacun, et envoyés séparément par chacun. L’accord d’annulation doit, de la même façon, être signé par chacun des preneurs.

Les questions à se poser avant de demander l’annulation

Avant d’écrire à l’autre partie, faites le point sur quatre points. Ils vous aideront à formuler une demande claire et à anticiper la réponse.

1. Le type de bail. Neuf ans, courte durée, étudiant, colocation : les conséquences d’une annulation ne sont pas les mêmes, en particulier pour un bail de courte durée.
2. L’avancement du préavis. Un congé envoyé la semaine dernière s’annule plus facilement qu’un préavis qui expire dans quinze jours, quand l’autre partie a déjà pris ses dispositions.
3. Les personnes concernées. Tous les preneurs signataires, le conjoint ou le cohabitant légal, les autres colocataires et, si le bien a plusieurs propriétaires, chacun d’eux.
4. Ce qui change. Si le bail continue exactement aux mêmes conditions, un accord de retrait suffit ; si le loyer ou la durée évoluent, prévoyez un avenant.

Soyez aussi transparent sur vos raisons : un bailleur accepte plus volontiers de garder un locataire qui paie régulièrement et entretient le logement, et un locataire acceptera plus facilement de rester si le bailleur explique pourquoi il renonce à son projet.

Formaliser l’annulation par écrit

La brochure wallonne rappelle que la résiliation d’un bail de commun accord n’est soumise à aucune forme particulière, mais qu’il est préférable de la constater par écrit pour éviter les problèmes de preuve, et qu’une fois signé, l’accord est définitif. Le même raisonnement vaut pour l’annulation d’un préavis : un accord verbal reste difficile à prouver si la relation se dégrade.

Accord de retrait d’un congé

Entre [nom du bailleur], bailleur, et [nom de chaque preneur], preneur(s), pour le logement situé [adresse], loué en vertu d’un bail du [date].

Le [date], [le preneur / le bailleur] a notifié un congé prenant fin le [date].

Les parties conviennent de retirer ce congé d’un commun accord. Le bail se poursuit aux conditions en vigueur, comme si ce congé n’avait pas été donné. [Aucune indemnité n’est due du fait de ce congé.]

Fait à [lieu], le [date], en autant d’exemplaires que de parties.

[Signatures de toutes les parties]

Si les parties profitent de l’accord pour changer le loyer, la durée ou d’autres conditions, le document devient un avenant au bail. En Wallonie, la brochure régionale rappelle que les avenants doivent eux aussi être enregistrés.

Si l’annulation échoue

Si l’autre partie refuse, le préavis va à son terme. Organisez alors la fin du bail sereinement : relevé des compteurs, remise des clés et état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, qui conditionne la restitution de la garantie locative.

En résumé : on ne peut pas annuler seul un préavis de bail. La voie est l’accord de l’autre partie, constaté par un écrit signé qui dit clairement que le bail continue, avec une attention particulière au bail de courte durée et à la colocation.