Bail de courte durée : comment le rédiger

« Peut-on faire un bail d’un an ? », « un bail de six mois ? », « de trois mois ? » : la réponse est oui, mais pas n’importe comment. Pour un logement où le locataire établit sa résidence principale, la Wallonie et Bruxelles autorisent un bail de courte durée, à condition de respecter un cadre précis. Ce guide de nos guides location et bail vous accompagne dans sa rédaction. Pour les règles générales du régime, voyez notre article sur le bail de courte durée.

Oui, un bail d’un an, de six mois ou de trois mois est possible

En principe, le bail de résidence principale dure neuf ans. Par dérogation, le décret wallon du 15 mars 2018 (article 55, § 6) et le Code bruxellois du logement (article 238) permettent de conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans. Un bail d’un an, de dix-huit mois, de six mois ou de trois mois entre donc dans cette catégorie.

Deux limites à connaître d’emblée :

• Trois ans au total : les prorogations éventuelles sont comprises dans ce plafond.
• Pas de durée intermédiaire : un bail conclu pour plus de trois ans et moins de neuf ans est considéré comme conclu pour neuf ans. Un bail de cinq ans « de courte durée » n’existe pas.

Ces règles concernent la résidence principale. Un kot d’étudiant obéit au régime du bail étudiant, et un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire relève du bail de droit commun. Pour situer ces régimes, consultez notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Vérifier la Région du logement

C’est la Région où se trouve le logement qui détermine le texte applicable, pas le domicile des parties. Les deux régimes se ressemblent, mais ils divergent sur des points qui changent la rédaction du bail.

Le texte wallon consolidé est publié sur Wallex, le Code bruxellois sur Justel.

Rédiger le bail, clause par clause

Partir d’un modèle officiel

Les deux Régions publient des modèles indicatifs et gratuits de bail de résidence principale. Il n’y a pas de modèle propre au bail d’un an : la courte durée se choisit dans la clause de durée du modèle. La page bruxelloise « Contrat de bail : modèles et annexe » précise que l’usage des modèles n’est pas obligatoire, mais que l’annexe explicative doit obligatoirement être jointe au contrat. La brochure du Service public de Wallonie Logement rappelle, elle aussi, qu’un bail d’habitation doit être fait par écrit.

Les parties et le logement

Identité complète des bailleurs et des locataires, adresse précise et désignation de tous les locaux loués, caves et garage compris. À Bruxelles, le bailleur doit en outre communiquer, au plus tard à la conclusion du bail, les informations prévues par le Code : description du logement, loyer, charges, compteurs, certificat PEB et, pour les baux conclus depuis le 1er novembre 2024, notamment le type de bail et le dernier loyer appliqué au précédent locataire pour un bail de courte durée.

La clause de durée

C’est la clause décisive. Elle doit mentionner :

• qu’il s’agit d’un bail de courte durée, avec la référence au texte régional ;
• la date de prise de cours et la date de fin ;
• la durée, qui ne peut dépasser trois ans ;
• le cas échéant, la prorogation convenue dès le départ : le décret wallon admet expressément qu’elle figure dans « une clause contractuelle du bail initial » ; à Bruxelles, elle peut aussi être prévue dans le bail.

Évitez les formules floues comme « bail d’un an renouvelable » : le renouvellement se fait par prorogation écrite, dans les limites de chaque Région, et jamais par simple silence.

Le congé et la sortie anticipée

Rappelez dans le bail que le contrat prend fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance, par l’une ou l’autre partie. Rappelez aussi les règles de sortie anticipée : le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ; le bailleur ne peut y mettre fin plus tôt qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois. Ce dernier point est détaillé dans notre guide bail de courte durée : indemnité d’éviction.

Le loyer, les charges et la garantie

Loyer hors charges, charges forfaitaires ou provisionnelles, clause d’indexation : rédigez-les avec soin, car ils resteront applicables en cas de prorogation et, si le bail devient un bail de neuf ans, pendant toute sa durée. La garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer : en Wallonie quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code.

Les annexes

Joignez l’annexe explicative régionale, le certificat PEB lorsqu’il est requis et l’état des lieux d’entrée. En Wallonie, l’article 27 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, l’état des lieux est lui aussi détaillé et contradictoire, dressé pendant l’inoccupation ou au cours du premier mois.

Les baux de quelques mois

Pour un bail de trois ou quatre mois, les Régions divergent nettement. En Wallonie, lorsque le bail est conclu pour trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation : il prend fin à son terme sans autre formalité. À Bruxelles, tout bail de moins de six mois prend fin à l’expiration de la durée convenue, sans congé, mais il ne peut pas non plus être résilié anticipativement.

Si vous cherchez un moyen de réduire votre bail à un mois de préavis, sachez que la loi ne le prévoit pas en règle générale : le préavis du locataire est de trois mois, avec une indemnité d’un mois de loyer. À Bruxelles, un congé d’un mois sans indemnité est toutefois ouvert au locataire quand le bailleur a lui-même mis fin anticipativement au bail pour occupation personnelle. Rien n’empêche, enfin, de convenir par écrit d’une fin anticipée de commun accord.

Signer, enregistrer et noter les échéances

Signez le bail en un exemplaire pour chaque partie et gardez-en une version pour l’enregistrement. Le bailleur doit le faire enregistrer dans les deux mois de la signature ; la brochure wallonne rappelle que l’état des lieux d’entrée annexé doit aussi être enregistré. Les questions pratiques de la signature, y compris la signature plusieurs semaines avant l’entrée, sont traitées dans notre guide bail de courte durée : signature.

Dès la signature, notez dans votre agenda la date limite du congé, trois mois avant l’échéance. C’est l’oubli le plus fréquent et le plus coûteux : sans congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, aux conditions du bail initial.

Les erreurs fréquentes

Quelques erreurs reviennent souvent dans les baux de courte durée que nous rencontrons lors des états des lieux :

• une durée de quatre ou cinq ans présentée comme « courte » : au-delà de trois ans, le bail est considéré comme conclu pour neuf ans ;
• une clause de reconduction tacite : elle ne proroge pas valablement le bail de courte durée, qui doit l’être par écrit ;
• un modèle d’une autre Région, ou un modèle étranger trouvé en ligne, qui ne reprend pas les règles du décret wallon ou du Code bruxellois ;
• un loyer revu à la hausse au moment de la prorogation, alors que les conditions doivent rester les mêmes, sous réserve de l’indexation ;
• un état des lieux oublié ou bâclé, alors qu’il est obligatoire et qu’il fera foi à la sortie.

Chacune de ces erreurs se corrige facilement à la rédaction, beaucoup plus difficilement une fois le bail signé.

En résumé : un bail d’un an, de six mois ou de trois mois se rédige sur la base du modèle officiel de la Région, avec une clause de durée précise, l’annexe obligatoire et un état des lieux d’entrée soigné, sans oublier la date du congé.