Bail de courte durée : indemnité d’éviction

Vous louez un logement avec un bail d’un an ou de trois ans, et votre bailleur vous annonce qu’il veut le récupérer. Ou vous êtes bailleur et vous vous demandez ce qu’il vous en coûterait de reprendre votre bien avant le terme. Ce guide de nos guides location et bail répond à ces questions pour la Wallonie et Bruxelles : qui doit une indemnité, combien, et dans quels cas. Pour les règles générales de ce contrat, lisez d’abord notre article sur le bail de courte durée.

Ce que recouvre l’expression « indemnité d’éviction »

Le terme vient du bail commercial : la loi du 30 avril 1951 accorde une indemnité au commerçant qui se voit refuser le renouvellement de son bail. Le droit du bail d’habitation, lui, n’emploie pas cette expression. Il prévoit en revanche des indemnités précises chaque fois qu’une partie met fin au contrat avant son terme, ou quand le bailleur ne respecte pas le motif de son congé.

Dans un bail de résidence principale de courte durée, c’est-à-dire conclu par écrit pour trois ans au plus, ces règles figurent à l’article 55, § 6, du décret wallon du 15 mars 2018 et à l’article 238 du Code bruxellois du logement. La Flandre a son propre régime, qui n’est pas traité ici.

Si votre recherche porte sur un local commercial loué pour un an, c’est un autre texte : le bail commercial de courte durée relève en Wallonie d’un décret distinct, avec ses propres règles de fin.

Quand le bailleur reprend le logement avant le terme

Un seul motif, après un an

Le bailleur d’un bail de courte durée n’a qu’une possibilité de rupture anticipée. Le décret wallon la formule ainsi : il « ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer ». Le texte bruxellois est quasi identique.

Les « conditions prévues » sont celles du congé pour occupation personnelle : le bailleur doit avoir l’intention d’occuper le bien lui-même, ou de le faire occuper par un proche du cercle familial visé par la loi. Le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté ; à la demande du locataire, le bailleur en apporte la preuve dans les deux mois.

L’indemnité d’un mois de loyer est versée au locataire. Elle ne dépend pas de l’année en cours : un mois, que le congé soit donné au treizième mois ou au trentième.

Ni travaux ni congé sans motif

Dans un bail de neuf ans, le bailleur peut aussi donner congé pour travaux importants ou sans motif, contre une indemnité de neuf ou six mois de loyer. Ces facultés n’existent pas dans le bail de courte durée. La brochure juridique bruxelloise sur le bail le dit sans détour : le bailleur « ne peut pas résilier le bail sans motif, même en payant une indemnité ».

Dix-huit mois si l’occupation n’a pas lieu

Le congé pour occupation engage le bailleur. Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit la fin du préavis, puis rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Si le bailleur, « sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer ». C’est, dans les faits, la véritable sanction d’une éviction abusive.

Le contre-préavis bruxellois

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée, le locataire « peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois ». Il n’est alors « pas redevable de l’indemnité » normalement due en cas de départ anticipé (article 238 du Code bruxellois). Selon Droits Quotidiens, le bailleur reste tenu de payer son indemnité d’un mois de loyer et de respecter le motif de son congé.

Le décret wallon ne prévoit pas ce contre-préavis pour le bail de courte durée : il existe dans le bail de neuf ans, mais pas dans l’article 55, § 6.

Quand c’est le locataire qui part

L’indemnité joue aussi dans l’autre sens. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif, avec un préavis de trois mois ; le bailleur a alors droit à « une indemnité équivalente à un mois de loyer ». À Bruxelles, un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement. Le calcul et les exceptions sont détaillés dans notre guide sur l’indemnité de rupture bail de courte durée.

Le locataire peut échapper à cette indemnité dans plusieurs cas : congé donné à temps pour l’échéance, accord écrit avec le bailleur, ou bail non enregistré. En Wallonie, l’article 54 du décret écarte le délai de congé et l’indemnité à sa charge lorsque le bail n’est pas enregistré après le délai légal et qu’une mise en demeure d’enregistrer est restée sans effet pendant un mois.

À l’échéance, aucune indemnité

La sortie la plus simple reste la fin normale du bail. Un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois avant l’échéance y met fin sans motif et sans indemnité. Le bailleur qui souhaite récupérer son bien n’a donc aucun intérêt à rompre le bail peu avant son terme : attendre l’échéance, avec un congé envoyé à temps, ne lui coûte rien.

Attention toutefois : sans congé à temps, ou si le locataire reste sans opposition, le bail devient un bail de neuf ans compté depuis son début. Les indemnités changent alors : celles du bail de neuf ans s’appliquent, pour le bailleur comme pour le locataire.

En cas de vente du logement

La vente ne permet pas, à elle seule, de mettre fin au bail. En Wallonie, si le bail a date certaine avant la vente, l’acquéreur prend la place du bailleur, « même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation » (article 63). La brochure wallonne sur le bail d’habitation précise que, pour un bail de courte durée, l’acquéreur peut y mettre fin dès la deuxième année de location pour occuper les lieux, avec un congé de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ; elle ajoute qu’on considère généralement qu’il en va ainsi même sans date certaine.

Le décret wallon prévoit aussi, pour un bail qui autoriserait l’expulsion en cas de vente sans rien fixer sur les dommages et intérêts, une indemnité égale au loyer pendant le délai qui sépare le congé de la sortie (article 41). À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, une telle clause est « réputée non écrite » et le nouveau propriétaire est subrogé aux droits et obligations du bailleur (article 229).

L’expulsion sans jugement, sanctionnée à Bruxelles

Un bailleur ne peut jamais expulser lui-même son locataire, même à la fin d’un bail court. À Bruxelles, l’article 233/1 du Code, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, rend le bailleur qui procède à une expulsion sans titre exécutoire redevable d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Celui qui entrave délibérément l’accès au logement s’expose à une indemnité maximale de dix-huit mois de loyer. Si le locataire refuse de partir, c’est au juge de paix qu’il faut s’adresser.

Conserver les preuves

Les litiges sur ces indemnités se jouent sur les dates et les écrits : date de début du bail, date du congé, preuve de son envoi, identité de l’occupant annoncé, puis réalité de l’occupation. Gardez tout. Le logement, lui, doit rester conforme aux normes régionales pendant toute la location, préavis compris ; elles sont résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En résumé : dans un bail de courte durée, l’« indemnité d’éviction » prend la forme d’un mois de loyer versé au locataire quand le bailleur reprend son bien après un an, et de dix-huit mois de loyer si ce motif se révèle fictif.