Indemnité d’éviction

Un commerçant dont le bail n’est pas renouvelé, un locataire à qui le propriétaire donne congé, une famille qui doit partir plus tôt que prévu : dans tous ces cas, la question de l’indemnité se pose. En Belgique, la plupart de ces sommes sont fixées par la loi, selon le type de bail et la Région. Ce guide de nos guides location et bail en dresse la carte, du côté du bailleur comme du locataire. Pour les bases communes à tous les contrats de location, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce que recouvre l’indemnité d’éviction

Au sens juridique précis, l’indemnité d’éviction appartient au bail commercial. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux donne au commerçant le droit d’obtenir trois renouvellements de neuf ans pour continuer le même commerce (article 13). Quand le bailleur le prive de ce droit, il doit l’indemniser.

Dans le langage courant, pourtant, l’expression déborde largement ce cadre. On l’emploie pour l’indemnité que doit le bailleur d’un logement qui donne congé, pour celle que doit le locataire qui part trop tôt, voire pour la compensation d’un trouble de jouissance. Ces sommes n’ont ni la même source ni la même logique. Les distinguer évite de réclamer ce qui n’est pas dû, ou d’oublier ce qui l’est.

Trois questions permettent de s’y retrouver : quel est le type de bail (commercial, habitation, ferme, autre) ; où se trouve le bien (Wallonie, Bruxelles, Flandre) ; et qui met fin au bail, ou pourquoi.

Le bail commercial, l’indemnité d’éviction proprement dite

Le preneur qui a régulièrement demandé le renouvellement et se l’est vu refuser peut, selon le motif du refus, prétendre à une indemnité forfaitaire fixée par l’article 25 de la loi :

• un an de loyer si le bailleur affecte l’immeuble à une destination non commerciale ou le reconstruit, sauf si la démolition a été rendue nécessaire notamment par la vétusté ;
• deux ans de loyer si le bailleur ou un proche exerce dans l’immeuble un commerce similaire ;
• trois ans de loyer, majorés éventuellement pour réparer tout le préjudice, si le bailleur ne réalise pas dans les six mois, et pendant deux ans au moins, l’intention pour laquelle il a évincé le preneur.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif légal, moyennant une indemnité égale à trois années de loyer, majorée éventuellement (article 16, IV). Les cas, les délais et les correctifs sont détaillés dans notre article sur l’indemnité travaux bail commercial.

Le bail d’habitation, des indemnités fixées par les Régions

Pour un logement, il n’y a pas de droit au renouvellement : la protection passe par la durée. Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, et le bailleur ne peut le rompre avant terme que dans trois cas, avec six mois de préavis. Le décret wallon (article 55) et le Code bruxellois du logement (articles 237 et 238) fixent les mêmes montants.

Les parties peuvent convenir d’exclure ou de limiter ces facultés de congé du bailleur. Le détail, les délais de contestation et un exemple de calcul figurent dans notre guide consacré au bail d’habitation et à l’indemnité d’éviction, présenté dans les articles liés.

Ce que doit le locataire

L’indemnité n’est pas réservée au bailleur fautif. Le locataire peut, lui aussi, devoir des sommes.

Le départ anticipé. Pour un bail de résidence principale de neuf ans, le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis. Pendant le premier triennat, il doit une indemnité « égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année ». En bail de courte durée, l’indemnité est d’un mois de loyer. Elle n’est pas due en cas de contre-préavis donné après un congé du bailleur, ni, sous conditions, si le bail n’est pas enregistré.

La relocation après une faute. En Wallonie, en cas de résolution du bail par la faute du preneur, celui-ci « est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts » (article 19 du décret). C’est l’indemnité de relocation, que le juge apprécie à défaut d’accord.

Le colocataire sans remplaçant. En Wallonie, le colocataire qui part sans que son remplaçant soit agréé paie à ses colocataires une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer (article 68). À Bruxelles, ses obligations s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration de son congé.

Le locataire principal qui met fin à une sous-location. En Wallonie, le preneur qui met fin anticipativement au bail principal donne au sous-locataire un congé de trois mois au moins et lui paie une indemnité équivalente à trois mois de loyer (article 47).

Les compensations en cours de bail

D’autres sommes ne sont pas liées à la fin du bail, mais à sa bonne exécution. Le décret wallon les organise dans ses règles communes.

• Les travaux de plus de quarante jours. Le locataire doit souffrir les réparations urgentes et certains travaux économiseurs d’énergie ; mais si ces travaux « durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » (article 21). S’ils rendent le logement inhabitable, il peut faire résilier le bail.
• Le trouble de droit. Si le locataire est troublé dans sa jouissance par une action concernant la propriété du bien, il a droit à une diminution proportionnée du loyer, à condition d’avoir dénoncé le trouble au bailleur (article 22). S’il est cité en justice pour quitter les lieux, il appelle le bailleur en garantie (article 23) : c’est la garantie d’éviction du bailleur.
• La vente avec clause d’expulsion. Pour un bail d’habitation qui n’est pas la résidence principale, si le bail autorisait l’acquéreur à expulser le locataire sans rien prévoir sur les dommages et intérêts, le bailleur lui doit un montant égal au loyer pendant le temps accordé entre le congé et la sortie (article 41). Pour la résidence principale, l’acquéreur reprend en principe le bail (article 63 en Wallonie) ; à Bruxelles, une telle clause est réputée non écrite (article 229 du Code).

Le bail à ferme, des indemnités de sortie

Le bail à ferme ne connaît pas d’indemnité d’éviction au sens commercial. La loi sur le bail à ferme prévoit plutôt des indemnités pour les constructions, travaux et plantations du preneur, et une indemnité complémentaire après certains congés. Nous les détaillons dans notre article sur l’indemnité de sortie bail rural.

Faire valoir une indemnité

Quelle que soit l’indemnité en cause, trois réflexes s’imposent.

1. Identifier le texte applicable : type de bail, Région, date de conclusion. À Bruxelles, plusieurs règles ont changé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.
2. Réunir les preuves : bail enregistré, congés envoyés par recommandé, justificatifs du motif invoqué, états des lieux d’entrée et de sortie.
3. Tenter l’accord, puis le juge de paix : en Wallonie, le décret encourage la médiation, l’arbitrage ou la conciliation une fois le différend né ; à défaut, le juge de paix tranche.

En résumé, l’indemnité d’éviction au sens strict est un mécanisme du bail commercial ; pour les logements, les Régions fixent des indemnités précises à charge du bailleur comme du locataire, et d’autres compensations protègent la jouissance du bien en cours de bail.