Bail à ferme : indemnité d’éviction

Un agriculteur reçoit un congé pour une parcelle devenue constructible, un autre quitte la ferme après trente ans en laissant un hangar qu’il a bâti, un troisième part en abandonnant des engrais déjà épandus : à qui revient la valeur de tout cela ? Ce guide de nos guides location et bail répond à la question de l’indemnité de sortie en bail rural, surtout pour la Wallonie. Pour le cadre général du contrat, commencez par notre article sur le bail à ferme.

Indemnité d’éviction ou indemnités de sortie

L’expression « indemnité d’éviction » vient du bail commercial, où le commerçant qui doit quitter les lieux peut, dans certains cas, être indemnisé ; nous l’expliquons dans l’article bail commercial indemnité d’éviction. Le bail à ferme fonctionne autrement. La loi du 4 novembre 1969 ne parle pas d’éviction mais de preneur sortant, et elle organise plusieurs indemnités distinctes, qui se cumulent :

Pour une vue d’ensemble des situations où un locataire peut être indemnisé en fin de bail, tous contrats confondus, voyez notre article sur l’indemnité d’éviction.

Les constructions, travaux et ouvrages du preneur

En Wallonie, le preneur peut, sauf congé valable, construire des bâtiments et réaliser des travaux et ouvrages utiles à l’habitabilité du bien ou à son exploitation, conformes à sa destination. Le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne souligne qu’il n’a pas besoin, pour cela, de l’accord du bailleur ; cet accord compte en revanche pour le montant de l’indemnité.

L’article 26 prévoit qu’à la fin de l’occupation, le preneur qui a supporté les frais de ces constructions, travaux et ouvrages a droit à une indemnité égale à la plus-value que le bien a acquise de ce fait. Le montant varie ensuite selon deux questions :

Le preneur qui a obtenu le consentement ou l’autorisation peut aussi prendre une inscription hypothécaire sur les parcelles concernées pour garantir sa créance. Et le bailleur qui vend le bien doit mentionner dans l’acte les travaux réalisés par le preneur.

Les plantations

Le preneur ne peut faire de nouvelles plantations qu’avec le consentement écrit du bailleur, sauf exceptions (plantations nécessaires à la conservation du bien, remplacement d’arbres morts ou abattus, certains vergers à basse tige). Selon l’article 28, si une plantation autorisée ou régulière a apporté une plus-value au bien :

• le preneur a droit à une indemnité égale à cette plus-value si le bail prend fin à l’initiative du bailleur avant que la plantation ait dix-huit ans ;
• si le bail prend fin à l’initiative du preneur, l’indemnité ne peut dépasser les fermages payés au cours des cinq dernières années.

À l’inverse, si la plantation a causé une moins-value, c’est le bailleur qui a droit à une indemnité égale à cette moins-value.

Les pailles, engrais et avances aux cultures

L’article 45 organise l’indemnité de sortie proprement dite. Indépendamment des indemnités pour constructions et plantations, le preneur sortant doit recevoir du bailleur une indemnité pour les pailles, engrais et arrière-engrais qu’il abandonne, pour ses avances aux cultures et pour les améliorations apportées à la propreté des terres.

Cette indemnité est égale à leur valeur à la fin du bail, eu égard à la destination des biens loués, mais elle ne peut dépasser les dépenses faites par le preneur. Elle peut être fixée forfaitairement pour la mise en valeur de terrains incultes, en friche ou en mauvais état de culture, à condition que le bail les ait déclarés tels. Si le preneur a reçu gratuitement pailles ou engrais à son entrée, un compte est établi à la sortie.

Deux règles protègent aussi le bailleur. L’indemnité est compensée avec ce que le preneur lui doit pour les pertes dues à un défaut de propreté ou d’entretien, ou à d’autres manquements. Et l’on tient compte, dans l’appréciation des indemnités, des avantages que le bailleur a consentis au preneur en contrepartie des travaux réalisés.

L’indemnité complémentaire en cas de congé

L’indemnité qui se rapproche le plus d’une indemnité d’éviction est l’indemnité complémentaire de l’article 46. Elle est due, en plus de l’indemnité de sortie, au preneur dont le bail a pris fin à la suite de certains congés énumérés par la loi. Selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, pour un bailleur privé, elle vise essentiellement deux situations : le congé pour affecter un terrain à sa destination de terrain à bâtir ou à destination industrielle, et le congé pour reprendre un terrain contigu à son habitation.

Elle répare le dommage subi, en tenant compte notamment :

• de la perte professionnelle en cheptel et en matériel, eu égard à la superficie soustraite à l’agriculture ;
• de la perte de jouissance pendant les années restant à courir avant l’expiration de la période en cours, sans compter moins de deux ni plus de quatre années ;
• de la dépréciation des constructions et des terrains restants.

À défaut d’accord et en attendant que le juge fixe le montant, le preneur doit recevoir, avant de quitter la ferme, une indemnité provisionnelle égale aux années de fermage restant à courir, sans descendre sous quatre années ni dépasser huit années de fermage.

Le guide pratique précise une exception utile au bailleur : l’indemnité complémentaire n’est pas due pour des terrains qui, lors de la conclusion du bail, devaient déjà être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle sans travaux de voirie préalables, à condition que le bail les ait déclarés tels. D’où l’intérêt de le mentionner dès la rédaction.

L’état des lieux, pièce maîtresse du calcul

Toutes ces indemnités reposent sur une comparaison : ce que le bien était à l’entrée, ce qu’il est devenu à la sortie. La loi en tire les conséquences. Depuis la réforme wallonne, l’article 45 impose un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, avant l’entrée en jouissance ou dans les trois premiers mois d’occupation, annexé au bail et soumis à enregistrement. Lors d’une cession privilégiée, un état des lieux de sortie du cédant précède celui du cessionnaire.

Sans état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’occupation. Selon le texte consolidé de la loi sur Wallex, cette présomption est irréfragable pour les éléments du contenu minimal fixé par le Gouvernement ; la preuve contraire n’est admise que pour le surplus. Concrètement, sans état des lieux, le bailleur ne pourra plus faire valoir une dégradation de ces éléments pour compenser l’indemnité de sortie.

En Flandre et à Bruxelles

En Flandre, le département de l’agriculture indique que le bailleur doit aussi indemniser le preneur sortant pour la paille, le fumier et les arrière-engrais, ainsi que pour les améliorations et l’amélioration des terres ; les modalités précises relèvent du décret flamand. À Bruxelles, c’est la loi de 1969 dans sa version fédérale qui s’applique. Dans les deux cas, vérifiez le texte régional avant de chiffrer une indemnité.

Ne pas confondre avec les baux d’habitation

Un corps de logis loué avec des terres peut relever du bail à ferme. S’il s’agit au contraire d’un simple logement, ce sont les règles du bail d’habitation qui s’appliquent, avec leurs propres indemnités en cas de congé du bailleur. Nous les détaillons dans nos articles sur le bail d’habitation et le bail de résidence principale, listés en bas de page.

En résumé, le preneur qui quitte une ferme ne touche pas une indemnité d’éviction au sens commercial, mais plusieurs indemnités précises : plus-value des constructions et plantations, valeur des pailles et engrais laissés, et indemnité complémentaire pour certains congés. Toutes se calculent à partir de l’état du bien à l’entrée : un état des lieux soigné est la meilleure protection des deux parties.