Bail de résidence principale : indemnité d’éviction

Vous êtes locataire et votre bailleur vous annonce qu’il reprend le logement, qu’il va le rénover ou qu’il met simplement fin au bail. Ou vous êtes bailleur et vous voulez savoir ce que coûte un congé. Dans un bail de résidence principale, les textes régionaux fixent des indemnités précises, que l’on appelle souvent, par analogie avec le bail commercial, indemnités d’éviction. Ce guide de nos guides location et bail les détaille cas par cas, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un vocabulaire emprunté à d’autres baux

L’expression vient surtout du bail commercial et du bail à ferme, où elle désigne la somme due au preneur évincé. Dans le bail de résidence principale, le décret wallon du 15 mars 2018 (article 55) et le Code bruxellois du logement (article 237) parlent simplement d’une « indemnité » due par le bailleur lorsqu’il met fin au bail dans certains cas. Pour une vue d’ensemble de la notion, tous baux confondus, voyez notre guide sur l’indemnité d’éviction.

Le point de départ est le même dans les deux Régions : un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. Le bailleur ne peut y mettre fin avant l’échéance que dans trois cas, occupation personnelle, travaux importants ou congé sans motif, avec un préavis de six mois et, selon le cas, une indemnité.

Les montants prévus par les textes

Un congé pour occupation personnelle ou pour travaux, régulièrement exécuté, ne donne lieu à aucune indemnité : c’est l’inexécution du motif qui est sanctionnée.

Le congé sans motif, neuf ou six mois de loyer

À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail « sans motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité », avec six mois de préavis. Cette indemnité équivaut à neuf mois de loyer si le contrat prend fin à l’expiration du premier triennat, à six mois s’il prend fin à l’expiration du deuxième. Le congé doit donc être donné au moins six mois avant la fin de la troisième ou de la sixième année.

Aucun congé sans motif n’est possible à d’autres moments d’un bail de neuf ans. Au terme des neuf ans, le bailleur peut mettre fin au bail par un congé donné six mois avant l’échéance, sans indemnité ; à défaut, il est prorogé par périodes de trois ans.

En Wallonie, si le locataire obtient du juge une prorogation pour circonstances exceptionnelles, le juge peut, s’il l’estime équitable, réduire ou supprimer l’indemnité due pour un congé sans motif (article 56 du décret).

Occupation personnelle ou travaux, dix-huit mois en cas d’inexécution

Le congé pour occupation personnelle

Le bailleur peut donner congé à tout moment, avec six mois de préavis, pour occuper lui-même le logement ou y loger un proche : descendants, enfants adoptifs, ascendants, conjoint ou cohabitant légal, leurs descendants, ascendants et enfants adoptifs, et les collatéraux jusqu’au troisième degré. Pour un collatéral du troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat. Le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté.

L’occupation doit commencer dans l’année qui suit l’expiration du préavis, ou la restitution des lieux en cas de prorogation, et durer de façon effective et continue pendant deux ans au moins. À défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

Le congé pour travaux

À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut donner congé pour reconstruire, transformer ou rénover, si les travaux respectent la destination des lieux, affectent le corps du logement et coûtent plus de trois années de loyer (ou, pour plusieurs logements du même bailleur dans l’immeuble, plus de deux années de loyer de l’ensemble). Les travaux doivent commencer dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis ou la restitution des lieux. À défaut, sans circonstance exceptionnelle, l’indemnité est de dix-huit mois de loyer.

La circonstance exceptionnelle

Le bailleur n’échappe à l’indemnité que s’il justifie d’une circonstance exceptionnelle. La brochure juridique de Bruxelles Logement précise qu’il doit s’agir d’un motif important qui empêche le bailleur d’exécuter son projet, qui résulte d’une circonstance indépendante de sa volonté et qui était imprévisible au moment de la notification du congé.

Le bail de courte durée, un mois de loyer

Dans un bail de trois ans au plus, le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au contrat qu’après la première année de location, pour occupation personnelle aux conditions du bail de neuf ans, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Les règles sont les mêmes à l’article 55, § 6, du décret wallon et à l’article 238 du Code bruxellois. À l’échéance convenue, en revanche, le bail prend fin par un congé de trois mois donné par l’une ou l’autre partie, sans indemnité.

Les clauses qui limitent le congé du bailleur

Pour chacun des trois congés du bail de neuf ans, les textes ajoutent que « les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté ». Un bail peut donc prévoir que le bailleur renonce au congé sans motif, ou qu’il ne pourra donner congé pour occupation qu’à partir d’une certaine date. En revanche, le bail ne peut pas laisser au bailleur la faculté de congé tout en supprimant ou en réduisant l’indemnité légale.

Le bail à vie est un cas particulier : les congés du bailleur pour occupation, travaux ou sans motif ne s’y appliquent pas, sauf si les parties en ont disposé autrement.

Ce que peut faire le locataire

Vérifier le congé. Pour un congé pour occupation, le locataire peut demander la preuve du lien de parenté ; le bailleur doit la fournir dans les deux mois, faute de quoi le locataire peut demander la nullité du congé, au plus tard deux mois avant la fin du préavis. Pour un congé pour travaux, le décret wallon oblige le bailleur à communiquer, à la demande du locataire et dans les deux mois, le permis d’urbanisme, un devis détaillé, une description chiffrée des travaux ou un contrat d’entreprise ; à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il doit les communiquer lors du congé ou au plus tard dans les deux mois qui suivent.

Partir plus tôt. Le locataire qui reçoit l’un de ces congés peut mettre fin au bail à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité de résiliation anticipée. Le Code bruxellois précise que le bailleur reste alors tenu d’exécuter le motif de son congé. L’indemnité que doit, dans les autres cas, le locataire qui part pendant les trois premières années est expliquée dans notre guide bail de résidence principale : indemnité de résiliation du bail.

Suivre l’exécution. Après son départ, le locataire peut demander au bailleur les documents qui justifient la réalisation des travaux, que celui-ci doit communiquer gratuitement. Si l’occupation ou les travaux ne suivent pas, il réclame l’indemnité de dix-huit mois, d’abord par écrit, puis devant le juge de paix.

Indemnité et état des lieux, deux comptes distincts

L’indemnité due par le bailleur compense la fin anticipée du bail. Elle ne règle pas l’état du logement : les dégâts éventuels se discutent à part, en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. À Bruxelles, il est dressé après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois de la libération.

En résumé : dans un bail de résidence principale, le bailleur doit neuf ou six mois de loyer pour un congé sans motif en fin de triennat, un mois pour mettre fin anticipativement à un bail de courte durée, et dix-huit mois s’il n’exécute pas l’occupation ou les travaux annoncés, sauf circonstance exceptionnelle.