Bail de résidence principale : définition

« Bail 3-6-9 » : l’expression revient dans toutes les conversations entre bailleurs et locataires, souvent sans que l’on sache à quoi elle renvoie exactement. En Belgique, elle désigne d’abord le bail de résidence principale de neuf ans, mais aussi, dans le monde des commerces, le bail commercial. Ce guide de nos guides location et bail pose la définition du bail de résidence principale, explique la logique des triennats et montre ce qui change entre la Wallonie et Bruxelles. Pour la trame générale d’un contrat de location, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

La définition du bail de résidence principale

Le bail de résidence principale est le bail d’un logement dans lequel le preneur établit sa résidence principale avec l’accord du bailleur. En Wallonie, l’article 52 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation vise les baux que le preneur, « avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale ». À Bruxelles, les articles 234 et suivants du Code bruxellois du Logement posent les mêmes deux conditions cumulatives, selon la brochure juridique de la Région.

L’annexe explicative jointe au modèle wallon le résume simplement : le bail de résidence principale, « par opposition au bail de droit commun », est le terme utilisé lorsque le preneur veut se domicilier dans le bien loué. La domiciliation n’est pourtant pas une condition juridique : c’est un indice parmi d’autres. La brochure bruxelloise rappelle que la résidence principale est une question de fait, le lieu où « s’organisent et se centrent » les activités personnelles et familiales du preneur.

Ce qui n’en est pas

Le régime ne s’applique pas à une résidence secondaire ou à un pied-à-terre, pour autant que le contrat l’exclue valablement, avec une justification expresse et sérieuse et l’adresse de la résidence principale du preneur. Il ne s’applique pas non plus au logement qui n’est que l’accessoire d’un contrat principal lié à la fonction ou à l’activité du preneur. Il cesse de s’appliquer dès que le logement n’est plus affecté à la résidence principale.

Des règles en grande partie impératives

Sauf lorsqu’elles prévoient elles-mêmes le contraire, les règles du chapitre wallon consacré à la résidence principale sont impératives : le contrat ne peut pas y déroger au détriment des parties qu’elles protègent. C’est ce qui fait la force de ce bail pour le locataire comme pour la sécurité juridique des deux parties.

Concrètement, en Wallonie, plusieurs règles propres à ce régime s’imposent au contrat : le précompte immobilier reste obligatoirement à charge du bailleur ; l’indexation du loyer est due une fois par an, à la date anniversaire, si elle n’a pas été exclue expressément et si le bail écrit est enregistré ; la garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023. L’enregistrement incombe au bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature.

D’où vient l’expression bail 3-6-9

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. C’est le cas d’un bail verbal, d’un bail écrit sans indication de durée et d’un bail écrit de trois à neuf ans : un bail signé pour cinq ans est valable, mais il est considéré comme un bail de neuf ans. Ces neuf années se découpent en trois périodes de trois ans, les triennats, et c’est à leurs échéances que se jouent plusieurs possibilités de sortie. D’où le surnom de bail 3-6-9.

Le congé pour occupation personnelle peut être donné à tout moment, avec un préavis de six mois ; le texte énumère les proches qui peuvent occuper le bien. Les facultés du bailleur peuvent être exclues ou limitées par le contrat. Lorsque le bailleur donne congé, le preneur peut, à son tour, partir avec un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Les autres durées possibles

Le bail de neuf ans n’est pas la seule formule, mais les autres doivent être choisies expressément.

• Le bail de courte durée : trois ans au plus, prorogations comprises. En Wallonie, il peut être prorogé deux fois, par écrit et aux mêmes conditions ; à Bruxelles, une seule fois. En Wallonie, cet écrit peut prendre la forme d’un avenant ou d’une clause du bail initial : voyez notre guide bail de résidence principale : avenant. Sans congé trois mois avant l’échéance, ou si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il est réputé conclu pour neuf ans depuis son début.
• Le bail de longue durée : plus de neuf ans, par écrit. Il suit les règles du bail de neuf ans, mais l’indemnité du bailleur qui rompt sans motif à la fin du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur est ramenée à trois mois de loyer.
• Le bail à vie : conclu par écrit pour la vie du preneur, il prend fin à son décès. Sauf clause contraire, le bailleur ne peut pas y mettre fin pour occupation personnelle, travaux ou sans motif.

Le bail commercial 3-6-9, un autre contrat

Beaucoup de recherches sur le « bail 3-6-9 » concernent en réalité un commerce. Le bail commercial relève de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Son article 3 prévoit que la durée du bail « ne peut être inférieure à neuf années ». Le preneur peut y mettre fin à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier ou lettre recommandée. Le bailleur ne le peut que si le contrat l’y autorise, à l’expiration d’un triennat, avec un an de préavis, pour exploiter lui-même un commerce dans les lieux ou le faire exploiter par certains proches.

Le rythme est donc le même, mais tout le reste diffère : le public visé (commerces de détail et artisans en contact direct avec le public), les délais et les motifs. Le guide de hub.brussels sur les contrats de location professionnels présente ainsi le bail commercial comme un bail d’au moins neuf ans que le locataire peut résilier tous les trois ans, et le distingue du bail de bureau, qui relève du droit commun.

Wallonie et Bruxelles, les principales différences

Depuis la régionalisation du bail, chaque Région a ses propres textes : le décret wallon du 15 mars 2018, publié et tenu à jour sur Wallex, et le Code bruxellois du Logement. Le socle est commun, les détails non.

Dans les deux Régions, le preneur qui doit quitter les lieux à l’échéance ou à la suite d’un congé peut demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles, par recommandé au plus tard un mois avant la fin du bail ; à défaut d’accord, le juge de paix tranche. Les délais de congé, les indemnités et la forme du préavis sont détaillés dans notre guide sur la fin de bail 3 6 9.

En résumé : le bail de résidence principale est le bail protecteur d’un logement où le locataire vit, conclu en principe pour neuf ans et découpé en triennats. Il ne se confond ni avec le bail de droit commun d’une résidence secondaire, ni avec le bail commercial qui partage son surnom.