Bail de résidence principale : durée

Combien de temps dure un bail quand le locataire y établit sa résidence principale ? La réponse tient en une règle et trois exceptions : neuf ans par défaut, sauf courte durée, longue durée ou bail à vie expressément choisis par écrit. Ce guide de nos guides location et bail compare ces formules en Wallonie et à Bruxelles. Pour la trame générale d’un contrat et les mentions communes à toute la Belgique, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

En Wallonie, les règles figurent à l’article 55 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; à Bruxelles, aux articles 237 à 239 du Code bruxellois du logement. Les deux régimes se ressemblent beaucoup, mais quelques détails diffèrent, notamment pour la prorogation du bail de courte durée.

Le principe, un bail de neuf ans

Le décret wallon pose la règle sans détour : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années » (article 55, § 1er). La brochure juridique de la Région bruxelloise dit la même chose : le bail de résidence principale dure automatiquement neuf ans. Ce régime s’applique même si les parties n’y ont pas pensé :

• à un bail verbal ;
• à un bail écrit sans indication de durée ;
• à un bail écrit conclu pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans.

Un bail signé pour cinq ans n’est donc pas nul : il est simplement considéré comme un bail de neuf ans. C’est un point que beaucoup de bailleurs découvrent au moment de vouloir récupérer leur bien. Notre guide sur la durée du bail de résidence principale revient en détail sur ce fameux « 3-6-9 » et sur le calcul des triennats.

L’échéance et la prorogation

Le bail de neuf ans prend fin à son échéance sans motif ni indemnité, à condition qu’un congé ait été notifié à temps. En Wallonie, le bailleur doit le faire au moins six mois avant l’échéance et le preneur au moins trois mois avant. À Bruxelles, la brochure officielle indique un congé d’au moins six mois avant l’échéance, pour l’une ou l’autre partie.

Sans congé, le bail est prorogé, chaque fois pour une période de trois ans, aux mêmes conditions, loyer compris sous réserve de l’indexation. Chacune des parties peut alors y mettre fin tous les trois ans, sans motif ni indemnité, en respectant le même délai de congé.

Sortir d’un bail de neuf ans avant le terme

Pendant les neuf ans, le locataire peut partir à tout moment avec un congé de trois mois, sans avoir à se justifier. Pendant les trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon l’année au cours de laquelle il part ; ensuite, plus rien.

Le bailleur n’a que trois possibilités, que le bail peut exclure ou limiter :

Lorsque le bailleur donne congé, le locataire peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années.

Le bail de courte durée, trois ans au plus

Par dérogation, les parties peuvent conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans. C’est un choix, qui doit être exprès. Le détail pratique de ce contrat est traité dans notre guide sur le bail de location courte durée ; voici l’essentiel pour comparer.

Prorogation et conversion en neuf ans

Le piège est connu : si aucun congé n’est notifié à temps, ou si le locataire continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail devient un bail de neuf ans, qui prend cours à la date du bail initial. Le modèle wallon précise que cette règle joue « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties », et le loyer reste celui du bail initial, sous réserve de l’indexation. La brochure bruxelloise donne le même exemple : signer un nouveau bail de trois ans avec un loyer plus élevé n’empêche pas le locataire d’invoquer un bail de neuf ans au loyer d’origine.

Résilier un bail de courte durée

• Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer.
• Le bailleur ne peut y mettre fin qu’après la première année de location, uniquement pour occuper le logement lui-même ou y loger un proche, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Ni travaux ni congé sans motif.
• À Bruxelles, un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement : il prend fin, sans préavis, à la date convenue.

Droits Quotidiens rappelle, pour Bruxelles, que l’occupation invoquée par le bailleur doit commencer dans l’année et durer deux ans de façon effective et continue, sous peine d’une indemnité de dix-huit mois de loyer.

Un bail de courte durée de résidence principale n’a rien à voir avec une location touristique de quelques nuits, qui ne relève pas de ce régime. Si c’est votre situation, notre guide Airbnb état des lieux de sortie vous sera plus utile.

Le bail de longue durée, au-delà de neuf ans

Le décret wallon (article 55, § 7) et le Code bruxellois (article 239, § 1er) permettent de conclure, par écrit, un bail d’une durée supérieure à neuf ans. Selon l’annexe explicative wallonne, ce bail est régi par les mêmes règles que le bail de neuf ans, à une exception près : si le bailleur y met fin sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur, l’indemnité due au locataire est fixée à trois mois de loyer. La brochure bruxelloise prévoit la même réduction.

À l’échéance, la brochure bruxelloise indique que chaque partie peut notifier un congé au moins six mois avant la fin du contrat ; à défaut, le bail est prolongé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions. En Wallonie, ce sont les délais du bail de neuf ans qui s’appliquent. Le locataire conserve sa faculté de partir à tout moment avec trois mois de préavis, et l’indemnité de trois, deux ou un mois de loyer pendant les trois premières années.

Pour le bailleur, la longue durée rassure sur la stabilité de l’occupant ; pour le locataire, elle ne l’enferme pas, puisqu’il garde sa liberté de départ.

Le bail à vie

Dernière formule : un bail écrit « peut être conclu pour la vie du preneur » et « prend fin de plein droit au décès du preneur » (article 55, § 8, du décret wallon ; article 239, § 2, du Code bruxellois). Le bailleur ne peut y mettre fin ni pour occupation personnelle, ni pour travaux, ni sans motif, sauf si le contrat en dispose autrement. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec trois mois de préavis ; le tableau de synthèse de la brochure bruxelloise mentionne aussi l’indemnité de trois, deux ou un mois de loyer pendant les trois premières années.

Comparer les quatre durées

Prolonger un bail à son terme

Un dernier mécanisme mérite d’être connu : la prorogation pour circonstances exceptionnelles. En Wallonie, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation au bailleur, par envoi recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail (article 56 du décret). À défaut d’accord, c’est le juge qui tranche. Bruxelles connaît un mécanisme comparable, que la brochure régionale détaille.

Ce qui ne change pas avec la durée

Quelle que soit la formule, les obligations de base restent les mêmes : un bail écrit accompagné de l’annexe explicative de la Région, un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, une garantie dans les plafonds légaux et l’enregistrement du bail par le bailleur. Le logement doit aussi respecter les normes régionales de salubrité et de sécurité, résumées dans notre guide code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Pour vérifier une durée sur les textes, consultez la version consolidée du décret wallon sur Wallex ou la brochure juridique bruxelloise sur les baux d’habitation.

En résumé : neuf ans sauf écrit contraire, trois ans au plus pour la courte durée, une longue durée qui suit les règles du bail de neuf ans, et un bail à vie que seul le locataire peut quitter librement.