Bail de résidence principale : fin du bail

Beaucoup de bailleurs et de locataires pensent qu’un bail de neuf ans s’arrête de lui-même au bout de neuf ans. C’est faux : sans congé donné à temps, il continue. Et avant l’échéance, chaque partie ne peut sortir que par les portes prévues par la loi. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue toutes les manières de mettre fin à un bail de résidence principale, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les principes communs à tous les contrats de location, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Fin du bail à l’échéance des neuf ans

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. Il prend fin à l’expiration de cette période à une condition : qu’un congé ait été notifié à temps. En Wallonie, l’article 55 du décret du 15 mars 2018 impose au bailleur un congé au moins six mois avant l’échéance, et au preneur au moins trois mois. À Bruxelles, la brochure juridique de la Région indique que l’une ou l’autre partie doit donner congé au moins six mois avant l’échéance. Dans les deux cas, aucun motif n’est à fournir et aucune indemnité n’est due.

La brochure bruxelloise donne un exemple : un bail entré en vigueur le 1er septembre 2018 dure jusqu’au 31 août 2027 ; le congé doit être donné au plus tard le 28 février 2027. À défaut, le bail est prorogé jusqu’au 31 août 2030, puis de trois ans en trois ans. Chaque prorogation peut à son tour être dénoncée à son échéance, sans motif ni indemnité, dans les mêmes délais.

Si vous vous demandez encore « bail 3 6 9 c’est quoi », notre guide de définition explique le découpage en triennats qui organise ces échéances.

Quand le bailleur met fin au bail avant l’échéance

Pendant les neuf ans, le bailleur ne peut rompre le bail que dans trois cas, toujours avec un congé de six mois. Ces facultés ne sont pas impératives : le contrat peut les exclure ou les limiter.

Fin de bail pour occupation personnelle

Le congé peut viser le bailleur lui-même, son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants, ascendants et enfants adoptifs, ceux de son conjoint ou cohabitant légal, et ses collatéraux jusqu’au troisième degré ; pour ces derniers, le préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat. Le congé doit mentionner l’identité de l’occupant et son lien de parenté ; à la demande du preneur, le bailleur doit en apporter la preuve dans les deux mois, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. L’occupation doit commencer dans l’année qui suit l’expiration du préavis et durer au moins deux ans, de façon effective et continue.

Fin de bail pour travaux

Les travaux doivent respecter la destination urbanistique des lieux, affecter le corps du logement occupé par le preneur et coûter plus de trois années de loyer, ou deux années de loyer de l’ensemble des logements concernés si le bailleur en loue plusieurs dans l’immeuble. Le preneur peut exiger le permis, un devis détaillé, une description chiffrée ou un contrat d’entreprise. Les travaux doivent commencer dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis.

Fin de bail sans motif

À l’expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut donner congé sans justification, moyennant une indemnité de neuf mois de loyer à la fin du premier triennat, ou de six mois à la fin du deuxième. La brochure bruxelloise précise que l’indemnité ne doit pas être payée au moment du congé pour que celui-ci soit valable.

Dans les trois cas, le preneur qui reçoit un congé peut partir plus tôt, avec un contre-préavis d’un mois et sans indemnité, même pendant les trois premières années.

Quand le locataire veut partir avant l’échéance

Le preneur peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif, avec un congé de trois mois. S’il part pendant les trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon qu’il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Au-delà, aucune indemnité n’est due. La brochure bruxelloise précise que cette indemnité se règle dans le décompte final et n’est pas une condition de validité du congé.

Un bail non enregistré ouvre une sortie particulière. En Wallonie, après le délai de deux mois et si une mise en demeure d’enregistrer est restée sans effet pendant un mois, le preneur peut partir sans respecter le délai de congé ni payer d’indemnité. À Bruxelles, la brochure indique qu’après ce délai de deux mois, et tant que le bail n’est pas enregistré, le preneur est dispensé des délais de congé et des indemnités.

Courte durée, longue durée et bail à vie

• Bail de courte durée (trois ans au plus) : il prend fin par un congé donné au moins trois mois avant l’échéance. Le preneur peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et un mois de loyer d’indemnité. Le bailleur ne peut rompre qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec trois mois de préavis et un mois de loyer d’indemnité. Sans congé à temps, le bail devient un bail de neuf ans depuis son début. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin à son terme sans préavis et ne peut pas être résilié avant.
• Bail de longue durée : même régime que le bail de neuf ans, mais l’indemnité sans motif tombe à trois mois de loyer à la fin du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur.
• Bail à vie : il prend fin au décès du preneur ; sauf clause contraire, le bailleur ne peut pas y mettre fin, tandis que le preneur peut partir avec trois mois de préavis.

Si les parties préfèrent adapter le contrat plutôt que d’y mettre fin, la modification se fait par écrit : voyez notre guide bail de résidence principale : avenant.

La forme du congé et le point de départ du délai

En Wallonie, l’article 30 du décret prévoit trois formes : envoi recommandé, exploit d’huissier de justice, ou remise au destinataire qui signe le double en indiquant la date de réception. Lorsqu’un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné. À Bruxelles, la brochure retient la même règle pour les congés donnés à tout moment, et indique que les préavis liés à une échéance précise prennent cours à leur réception. La Région publie des modèles indicatifs de renon et de congé, pour le bailleur comme pour le locataire.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles

Lorsque le bail arrive à échéance ou prend fin par un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation. La demande est faite au bailleur par recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. À défaut d’accord, le juge de paix l’accorde ou non en tenant compte de l’intérêt des deux parties et en fixe la durée ; il peut accorder une augmentation de loyer et réduire ou supprimer l’indemnité d’un congé sans motif. Une seule nouvelle prorogation peut être demandée ensuite.

Et le bail commercial 3-6-9

La fin d’un bail commercial obéit à d’autres règles. Selon l’article 3 de la loi du 30 avril 1951, le preneur peut y mettre fin à l’expiration de chaque triennat avec six mois de préavis, par exploit d’huissier ou lettre recommandée ; le bailleur ne le peut que si le contrat l’y autorise, avec un an de préavis, pour exploiter lui-même un commerce ou le faire exploiter par certains proches. Par ailleurs, le livre 7 du Code civil sur les contrats spéciaux, publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026, entre en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Rendre le logement et clôturer le bail

La fin du bail se conclut par la remise des clés et la comparaison du logement avec l’état des lieux d’entrée. En Wallonie, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. Sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Les abords comptent aussi : un jardin mal entretenu en fin de bail est une source fréquente de désaccord. Mieux vaut organiser un état des lieux avant fin du préavis, le logement vidé, plutôt qu’à la dernière minute.

En résumé : un bail de résidence principale ne s’éteint que par un congé régulier, donné dans les délais propres à chaque Région et à chaque motif. Le locataire peut toujours partir avec préavis ; le bailleur, seulement dans les cas prévus, souvent aux échéances des triennats.