Bail de résidence principale : comment le rédiger

Un bail de résidence principale se rédige en une soirée, mais ses erreurs se paient pendant neuf ans. Avant de remplir le moindre modèle, il faut savoir si le logement relève bien de ce régime, choisir une durée, compléter les clauses que la Région impose et enregistrer le tout. Ce guide de nos guides location et bail suit ces étapes dans l’ordre, en distinguant la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale. Pour les principes communs à tous les contrats de location, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Comment savoir si le bail est un bail de résidence principale

Le régime ne dépend pas du titre donné au contrat, mais de l’usage réel du logement. En Wallonie, l’article 52 du décret du 15 mars 2018 vise les baux que le preneur, « avec l’accord exprès ou tacite du bailleur », affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale. À Bruxelles, la brochure juridique de la Région pose les mêmes deux conditions cumulatives, au regard de l’article 234 du Code bruxellois du Logement.

Première condition, le preneur y vit

La résidence principale est le lieu où s’organisent la vie personnelle et familiale du preneur. C’est une question de fait : la brochure bruxelloise précise qu’il n’est pas nécessaire que le preneur y soit domicilié ni inscrit au registre de la population, même si ces éléments facilitent la preuve. Des factures, du courrier ou des témoignages peuvent aussi servir. Selon Droits Quotidiens, une absence temporaire, pour un voyage ou une hospitalisation, ne fait pas perdre la résidence principale.

Deuxième condition, le bailleur l’accepte

L’accord du bailleur peut être exprès, lorsque le bail indique que le logement servira de résidence principale, ou tacite, lorsque le bail est verbal ou muet et que le bailleur savait que le preneur allait y vivre sans s’y opposer. Une fois donné, cet accord ne peut plus être retiré, rappelle la brochure bruxelloise. Le preneur a tout intérêt à le faire figurer dans le contrat.

La clause « résidence secondaire » ne suffit pas

Un bailleur qui veut exclure la résidence principale ne peut pas se contenter d’une formule de style. En Wallonie, la clause qui l’interdit est « réputée non écrite » si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, tenant par exemple à la destination naturelle des lieux, et accompagnée de l’adresse de la résidence principale du preneur pendant le bail. La brochure bruxelloise exige les deux mêmes mentions et ajoute qu’une clause interdisant au preneur de se domicilier dans les lieux loués n’est pas valable.

Deux situations particulières sont prévues dans les deux Régions. Si le preneur s’installe à titre principal en cours de bail, le régime ne s’applique qu’avec l’accord écrit du bailleur, et un bail de résidence principale prend cours à la date de cet accord. Et si le logement n’est que l’accessoire d’un contrat principal lié à la fonction ou à l’activité du preneur, par exemple un appartement situé au-dessus du magasin qu’il loue, le régime ne s’applique pas.

Choisir la durée du bail

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. C’est automatiquement le cas d’un bail verbal, d’un bail écrit sans durée ou d’un bail écrit de trois à neuf ans. Les autres formules doivent être choisies expressément.

Un bail de courte durée qui dépasse ses limites, ou que personne ne dénonce à temps, est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, aux conditions d’origine : c’est l’erreur la plus fréquente dans les baux rédigés à la hâte.

Comment fonctionne un bail 3-6-9

Le bail de neuf ans est surnommé « 3-6-9 » parce qu’il se découpe en trois périodes de trois ans, les triennats, qui rythment les possibilités de sortie. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois ; pendant les trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer. Le bailleur, lui, ne peut donner un congé de six mois que pour occuper le bien, pour réaliser des travaux importants à la fin du premier ou du deuxième triennat, ou sans motif à ces mêmes échéances, contre une indemnité de neuf ou six mois de loyer. Pour la définition complète, voyez notre article qui répond à la question « bail 3 6 9 c’est quoi ».

Ces facultés du bailleur ne sont pas impératives : le contrat peut les exclure ou les limiter. C’est un choix de rédaction à faire consciemment, car il engage le bailleur pour toute la durée du bail.

Après neuf ans

Si personne n’a donné congé, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions. En Wallonie, le bailleur doit notifier son congé au moins six mois avant l’échéance et le preneur au moins trois mois ; la brochure bruxelloise mentionne six mois pour l’une ou l’autre partie. Les délais, les indemnités et la forme du congé sont détaillés dans notre guide sur la fin de bail 3 6 9.

Les mentions obligatoires du contrat

Le bail de résidence principale doit être écrit dans les deux Régions, mais la liste des mentions diffère légèrement.

En Wallonie, l’annexe explicative officielle énumère au minimum : l’identité complète des parties (nom, deux premiers prénoms, lieu et date de naissance, domicile ; pour une société, dénomination, siège et numéro d’entreprise), la date de prise de cours, la durée, le type de bail, la désignation de tous les locaux loués, le loyer hors charges, le montant et la nature des charges communes, et des charges privatives lorsqu’elles sont forfaitaires, leur caractère forfaitaire ou provisionnel, le mode de calcul des charges dans un immeuble à plusieurs logements, l’existence de compteurs individuels ou collectifs, et la date du dernier certificat PEB avec l’indice de performance lorsqu’il est requis.

À Bruxelles, la brochure régionale reprend les mentions de l’article 218 du Code : l’identité complète des parties, la date de début, les locaux loués, le loyer hors charges, le loyer de référence ou l’intervalle de loyers publié sur loyers.brussels, la liste et le montant des charges avec leur base et leur mode de calcul, et l’existence ou non de compteurs individuels, avec leurs numéros et codes EAN.

Dans les deux Régions, le contrat est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, chacun indiquant le nombre d’originaux ; en pratique, un exemplaire de plus est prévu pour l’enregistrement.

Les clauses à compléter avec soin

Partir du modèle officiel de sa Région évite d’oublier une clause, mais chaque ligne doit être complétée avec attention.

• Loyer et indexation : en Wallonie, l’indexation est permise si elle n’a pas été exclue expressément, une fois par an à la date anniversaire, sur demande écrite, et seulement si le bail écrit a été enregistré ; elle n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois précédant la demande. À Bruxelles, un bail non enregistré ne peut pas non plus être indexé.
• Charges : forfaitaires ou provisionnelles, toujours distinguées du loyer. Les provisions donnent lieu à un décompte sur la base des dépenses réelles.
• Précompte immobilier : en Wallonie, il reste obligatoirement à charge du bailleur.
• Garantie locative : deux mois de loyer au plus, quelle que soit la forme, en Wallonie depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, deux mois au plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code.
• Assurance : en Wallonie, le preneur répond de l’incendie et sa responsabilité doit être assurée, soit par sa propre assurance, soit par une clause d’abandon de recours souscrite par le bailleur. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur doit être assuré contre l’incendie et les dégâts des eaux.
• Animaux : à Bruxelles, une clause interdisant purement et simplement les animaux de compagnie n’est plus valable dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; le contrat peut en revanche fixer des conditions.
• Clause résolutoire : une clause permettant de résilier le bail d’office en cas de manquement est réputée non écrite ; seul le juge peut prononcer la résolution.

Annexes, signature et enregistrement

L’annexe explicative établie par le Gouvernement régional doit être jointe au contrat, en Wallonie comme à Bruxelles. En Wallonie, l’état des lieux d’entrée est dressé contradictoirement, de manière détaillée, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation ; s’il est confié à un expert désigné conjointement, ses frais sont partagés à parts égales, et un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Il est annexé au bail et enregistré avec lui.

L’enregistrement incombe au bailleur, gratuitement s’il est fait dans les deux mois de la signature. En Wallonie, il se fait auprès du SPF Finances, sur place, par courrier ou via l’application MyRent. À Bruxelles, la brochure juridique régionale indique qu’il s’effectue auprès du Service régional de l’enregistrement des baux, notamment par dépôt du contrat, de ses annexes et de l’état des lieux d’entrée sur la plateforme IRISrent.

Un bail non enregistré reste valable entre les parties, mais il coûte cher au bailleur : pas d’indexation, et un preneur qui peut partir sans préavis ni indemnité. En Wallonie, cette sortie suppose une mise en demeure d’enregistrer restée sans effet pendant un mois ; à Bruxelles, la brochure l’admet dès l’expiration du délai de deux mois. L’enregistrement donne aussi au bail une date certaine, décisive si le bien est vendu.

En résumé : vérifiez que le logement sera bien la résidence principale du preneur, choisissez la durée en connaissance de cause, complétez le modèle officiel de votre Région, joignez l’annexe et l’état des lieux d’entrée, puis enregistrez le tout dans les deux mois. Le texte de référence reste le décret wallon sur Wallex ou le Code bruxellois du Logement, selon la situation du bien.