Bail de résidence principale : avenant

Un bail de résidence principale peut durer neuf ans, parfois davantage. En chemin, la situation change : le bail de courte durée arrive à échéance, un colocataire s’en va, des travaux transforment le logement, le montant forfaitaire des charges ne correspond plus à rien. Plutôt que de réécrire tout le contrat, les parties signent un avenant. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qu’un avenant peut changer, ce qu’il ne peut pas écarter et comment le rédiger. Pour la trame générale du contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

L’avenant, un accord écrit qui modifie le bail en cours

Un avenant est un écrit qui modifie ou complète un bail existant, sans y mettre fin. Il suppose l’accord de toutes les parties au bail : un bailleur ne peut pas imposer un avenant, pas plus qu’un locataire. Tout ce qu’il ne modifie pas reste régi par le bail d’origine.

Les textes régionaux ne définissent pas l’avenant en général, mais ils le mentionnent dans plusieurs situations précises. Le décret wallon du 15 mars 2018 cite l’avenant pour la prorogation du bail de courte durée (article 55, § 6) et pour l’arrivée d’un nouveau colocataire (article 69). Le Code bruxellois du logement le mentionne aussi pour la prorogation du bail de courte durée (article 238).

Si vous vous demandez d’abord bail 3 6 9 c’est quoi, retenez que le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, avec des échéances tous les trois ans : c’est dans ce cadre que s’inscrit tout avenant.

Les situations où un avenant s’impose

Proroger un bail de courte durée

C’est l’usage le plus fréquent. Un bail de trois ans au plus ne peut être prolongé que par écrit.

Pour Bruxelles, le texte consolidé a été modifié par l’ordonnance du 4 avril 2024 ; le modèle officiel de juillet 2024 parle d’une prorogation « une ou plusieurs fois ». Dans tous les cas, la durée totale ne peut dépasser trois ans.

Au-delà, la règle est la même dans les deux Régions : à défaut de congé notifié à temps, ou si le locataire continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même si un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début, aux mêmes conditions.

Accueillir ou remplacer un colocataire

En Wallonie, à l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail, et l’obligation de l’enregistrer repose sur le nouveau colocataire (article 69). Un avenant au pacte de colocation est également conclu, et les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux pour les parties privatives concernées et les parties communes.

À Bruxelles, la cession du bail suit une procédure propre : projet notifié par recommandé, accord ou refus du bailleur dans les trente jours, silence valant acceptation, puis état des lieux de sortie intermédiaire à frais partagés entre les trois parties (article 230).

Adapter les charges forfaitaires

L’annexe explicative du modèle wallon précise qu’à tout moment, les parties peuvent d’un commun accord modifier le montant des charges forfaitaires. L’avenant est la forme naturelle de cet accord. À défaut d’accord, chaque partie peut demander au juge de paix la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles.

Réviser le loyer à l’échéance d’un triennat

Les textes organisent une fenêtre pour réviser le loyer de commun accord : entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat (article 58 du décret wallon, article 240 du Code bruxellois). L’accord trouvé se consigne dans un avenant. À défaut d’accord, le juge peut être saisi : en Wallonie, le repère reste la valeur locative normale ; à Bruxelles, depuis le 1er mai 2025, c’est le loyer de référence, et la commission paritaire locative peut rendre un avis.

Ce qu’un avenant ne peut pas faire

Les règles du bail de résidence principale sont en grande partie impératives. Un avenant ne peut donc pas :

• transformer un bail de neuf ans en bail de courte durée pour échapper aux règles de congé ;
• porter la durée totale d’un bail de courte durée au-delà de trois ans ;
• relever la garantie locative au-dessus de deux mois de loyer (en Wallonie depuis le 1er juin 2023, à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024) ;
• supprimer l’état des lieux d’entrée ou dispenser le bailleur d’enregistrer ;
• à Bruxelles, interdire purement et simplement les animaux de compagnie, clause désormais réputée non écrite.

Une clause contraire à une règle impérative serait sans effet, même signée.

Les réformes régionales, sans avenant

Plusieurs recherches portent sur les « lois modifiant le bail de résidence principale ». Le bail d’habitation relève aujourd’hui des Régions, chacune avec son propre texte. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 s’applique depuis le 1er septembre 2018 et a été modifié à plusieurs reprises, notamment pour plafonner la garantie à deux mois pour toutes ses formes à partir du 1er juin 2023. À Bruxelles, le titre du Code bruxellois consacré au bail d’habitation, introduit par l’ordonnance du 27 juillet 2017, s’applique depuis le 1er janvier 2018 et a été largement réformé par l’ordonnance du 4 avril 2024, en vigueur le 1er novembre 2024.

Ces changements ne demandent pas d’avenant. Une nouvelle règle impérative s’applique selon les dispositions transitoires de son texte, que le bail ait été modifié ou non. Certaines réformes ne visent que les baux conclus ou renouvelés après leur entrée en vigueur. Un avenant de prorogation peut donc avoir un effet concret : il peut faire entrer le bail dans le nouveau régime. Vérifiez la date du bail et celle de chaque prorogation avant de signer.

Rédiger l’avenant, étape par étape

Un avenant bien rédigé tient souvent en une page. Il comporte :

1. Les parties, identifiées comme dans le bail, et le nouveau colocataire éventuel.
2. La référence du bail, avec sa date de signature et, s’il existe, sa référence d’enregistrement.
3. Les clauses modifiées, citées par leur numéro, avec leur nouvelle rédaction complète.
4. La date d’effet de la modification.
5. La mention que les autres clauses restent inchangées.
6. La date, le lieu et la signature de toutes les parties, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Si l’avenant fait suite à des travaux importants, faites-le accompagner d’un avenant à l’état des lieux. La brochure juridique de Bruxelles Logement rappelle que, si des modifications importantes ont été apportées au bien loué en cours de bail, chaque partie peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé, de commun accord ou, à défaut, par un expert désigné par le juge. Le décret wallon prévoit le même mécanisme, contradictoirement et à frais communs.

Enregistrer l’avenant

L’enregistrement donne date certaine à un acte sous seing privé, ce qui le rend opposable aux tiers, par exemple un acquéreur du logement : l’annexe du modèle officiel wallon l’explique pour le bail. Les pages consultées du SPF Finances ne détaillent pas le cas d’un avenant ordinaire ; le plus prudent est de le présenter à l’enregistrement avec une copie du bail enregistré. À Bruxelles, depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation s’enregistrent aussi auprès de la Région.

Avenant ou fin du bail

Parfois, la meilleure solution n’est pas de modifier le bail, mais d’y mettre fin et d’en signer un nouveau, par exemple lorsque le logement change ou que toutes les parties sont remplacées. Gardez alors en tête qu’un nouveau contrat entre les mêmes parties, à la suite d’un bail de courte durée, ne fait pas obstacle à la requalification en bail de neuf ans. Pour les échéances et les congés, voyez notre guide sur la fin de bail 3 6 9.

En résumé : l’avenant est l’outil pour adapter un bail de résidence principale en cours, à condition de rester dans ce que les textes permettent, de l’écrire complètement et de le faire signer par toutes les parties ; les réformes régionales, elles, s’appliquent sans avenant.