Bail de résidence principale (bail de 9 ans) en Wallonie

Le bail de résidence principale est le bail d’habitation le plus courant en Wallonie : l’annexe officielle emploie ce terme lorsque le preneur veut se domicilier dans le bien loué. Ce guide de nos guides location et bail résume les règles wallonnes de ce bail de neuf ans. Pour la trame générale d’un contrat et les mentions communes, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le décret wallon du 15 mars 2018

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, la Wallonie a son propre texte : le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, dont la version consolidée est publiée sur Wallex. Il fixe d’abord des règles générales, applicables à tous les baux d’habitation, puis des règles particulières au bail portant sur la résidence principale du preneur.

Toutes ces règles n’ont pas la même force. L’annexe explicative officielle précise que les facultés de congé du bailleur « ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter » ce droit. D’autres règles jouent quelle que soit la rédaction du contrat : un bail écrit pour cinq ans, par exemple, reste réputé conclu pour neuf ans.

La Région où se trouve le logement détermine le texte applicable. Un appartement à Bruxelles relève du Code bruxellois du logement, que nous détaillons dans notre guide sur le bail de 9 ans Bruxelles. Un logement situé en Flandre suit le décret flamand : voyez notre contrat de bail-résidence principale-région flamande.

Un bail de neuf ans par défaut

L’article 55, § 1er, du décret est clair : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années ». L’annexe explicative officielle précise que c’est automatiquement le cas d’un bail verbal, d’un bail écrit sans indication de durée et d’un bail écrit d’une durée déterminée de trois à neuf ans.

Le bail prend fin à l’expiration des neuf ans moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, ou par le preneur au moins trois mois avant. À défaut, il est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions, loyer compris, sans préjudice de l’indexation et des causes de révision. Chaque partie peut ensuite y mettre fin tous les trois ans, sans motif ni indemnité.

Les autres durées possibles

Par dérogation, le décret autorise trois autres formules :

• La courte durée : un bail de trois ans au plus, qui peut être prorogé deux fois, par écrit et aux mêmes conditions, tant que la durée totale ne dépasse pas trois ans. Sans congé notifié trois mois avant l’échéance, ou si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début, même si un nouveau contrat a été signé entre les mêmes parties.
• La longue durée : un bail écrit de plus de neuf ans (article 55, § 7), soumis aux règles du bail de neuf ans ; l’indemnité due par le bailleur qui met fin au bail sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur est alors fixée à trois mois de loyer.
• Le bail à vie : un bail écrit conclu pour la vie du preneur, qui prend fin de plein droit à son décès (article 55, § 8). Le bailleur ne peut y mettre fin anticipativement, sauf disposition contraire du contrat ; le preneur peut partir à tout moment avec trois mois de préavis.

Les congés du preneur

Le preneur peut mettre fin au bail de neuf ans à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Il n’a jamais à motiver son départ. Pendant les trois premières années, il doit toutefois une indemnité au bailleur (article 55, § 5).

Dans un bail de courte durée, le preneur peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer.

L’annexe officielle rappelle que, dans tous les cas où le préavis peut être donné à tout moment, il prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il est donné. Il se notifie par envoi recommandé, par exploit d’huissier de justice ou par remise en main propre au destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception.

Les congés du bailleur

Pendant les neuf ans, le bailleur dispose de trois possibilités, toujours avec un congé de six mois :

Si l’occupation ou les travaux ne sont pas réalisés dans les conditions et délais prévus, sans circonstance exceptionnelle, le preneur a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Face au congé du bailleur, le preneur peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années.

Dans un bail de courte durée, le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’après la première année de location, pour occupation personnelle ou familiale, avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer.

Garantie, état des lieux et enregistrement

La garantie locative. Si le bail en prévoit une, elle ne peut excéder deux mois de loyer depuis le 1er juin 2023, quelle que soit sa forme : compte individualisé bloqué au nom du preneur, garantie bancaire ou garantie obtenue par l’intermédiaire du CPAS (décret du 19 mai 2023, modifiant l’article 62 du décret). Le preneur ne peut pas l’affecter au paiement des loyers ou des charges.

L’état des lieux d’entrée. Les parties le dressent contradictoirement et en détail, soit pendant que les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge (article 27). Il est annexé au bail et soumis à l’enregistrement. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

L’enregistrement. Il est à charge du bailleur, au bureau compétent du SPF Finances ou via l’application MyRent, et gratuit s’il est réalisé dans les deux mois de la signature. Sans enregistrement, pas d’indexation ; et si une mise en demeure d’enregistrer dans un délai d’un mois reste sans suite, le preneur peut partir à tout moment, sans préavis ni indemnité.

Le modèle de bail de résidence principale région wallonne

Le décret ne vous impose aucun formulaire. Son article 3, § 4, prévoit que le Gouvernement arrête « un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative ». Le Service public de Wallonie Logement publie ce modèle de bail de résidence principale avec son annexe obligatoire. Le modèle se présente comme « indicatif et donc non obligatoire » ; il reprend les clauses du décret et d’autres dispositions courantes.

Si vous l’utilisez, trois points méritent votre attention :

1. La durée : cochez la courte durée (point 4.1) ou le bail de neuf ans (point 4.2) et biffez l’autre.
2. La garantie : le point 8 indique encore trois mois de loyer au maximum pour la garantie bancaire ; inscrivez un montant de deux mois au plus, conformément au décret modifié.
3. Les annexes : joignez la note explicative du Gouvernement wallon et l’état des lieux d’entrée.

Un contrat qui ne suit pas ce modèle reste valable s’il respecte le décret. Comme tout contrat valablement formé, il « tient lieu de loi » aux parties (article 5.69 du Code civil) : il ne peut plus être modifié ou résilié que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

En résumé : en Wallonie, le bail de résidence principale est un bail de neuf ans sauf écrit contraire, que le preneur peut quitter avec trois mois de préavis et que le bailleur ne peut rompre que dans trois cas ; il se complète d’une garantie de deux mois au plus, d’un état des lieux d’entrée et d’un enregistrement.