Bail de résidence principale (bail de 9 ans) en Flandre

Depuis la sixième réforme de l’État, chaque Région règle le bail d’habitation, et la Flandre a son propre texte : le décret du 9 novembre 2018, cité comme Vlaams Woninghuurdecreet. Cet article de nos guides location et bail se concentre sur la durée du bail de résidence principale en Flandre, sur le bail de courte durée et sur la manière d’y mettre fin. Pour les principes communs à tout le pays et la trame d’un contrat, voyez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie, pas en Flandre, et nous ne sommes pas avocats. Ce guide résume les textes officiels flamands ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un logement situé en Flandre.

Quels baux relèvent du régime flamand

Le titre II du décret vise les baux portant sur un logement que le locataire, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée à sa résidence principale (article 5). Une clause interdisant d’y établir sa résidence principale est réputée non écrite si elle n’est pas justifiée de manière expresse et sérieuse, par exemple par la destination naturelle du bien, et si elle n’indique pas la résidence principale du locataire pendant le bail. Ces règles sont impératives, sauf si elles en disposent autrement (article 6).

Le décret s’applique aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019 pour un logement situé en Flandre. Selon sa disposition transitoire (article 80), les baux écrits conclus avant cette date restent régis par l’ancienne section du Code civil issue de la loi du 20 février 1991. Justel note d’ailleurs que cette section a été abrogée pour la Région flamande par le décret de 2018.

Le bail de neuf ans, règle par défaut

Neuf ans, même si le contrat dit autre chose

L’article 16 répute tout bail de résidence principale conclu pour neuf ans. La brochure officielle de l’Agentschap Wonen in Vlaanderen le précise avec un exemple : un bail conclu pour six ans est valable, mais il est automatiquement considéré comme un bail de neuf ans. Il en va de même d’un bail qui ne mentionne aucune durée. Les neuf ans courent à partir de la date prévue dans le contrat écrit.

Trois exceptions existent, toutes par écrit : le bail de courte durée (trois ans au plus), le bail de plus de neuf ans (article 22) et le bail conclu pour la vie du locataire (article 23), qui prend fin de plein droit à son décès.

L’échéance des neuf ans et les prolongations

Le bail prend fin à l’issue des neuf ans si le bailleur a donné congé au moins six mois avant l’échéance. La brochure officielle ajoute que le locataire, lui, respecte un préavis de trois mois. À défaut de congé, le bail est prolongé chaque fois de trois ans, aux mêmes conditions. Selon la même brochure, à la fin de chaque prolongation de trois ans, le bailleur peut mettre fin au bail avec six mois de préavis, sans indemnité, et le locataire avec trois mois, sans indemnité non plus.

Lorsqu’un congé a été donné, le locataire qui reste dans les lieux ne peut pas invoquer une reconduction tacite (article 16, alinéa 2).

Quand le bailleur peut donner congé

Pendant les neuf ans, le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans trois cas, chacun avec un préavis de six mois. Le délai prend cours le premier jour du mois qui suit celui où le congé est donné (article 15).

Pour occuper le logement

Le bailleur peut donner congé à tout moment pour occuper le bien lui-même, personnellement et effectivement, ou pour y loger son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants, enfants adoptifs, ascendants ou collatéraux jusqu’au troisième degré, ou ceux de son conjoint ou cohabitant légal (article 17). Pour un proche, si le congé est donné pendant les trois premières années, le préavis ne peut expirer avant la fin de cette première période. Le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté.

L’occupation doit commencer dans l’année et durer au moins deux ans, de manière effective et continue. À défaut, sauf circonstances exceptionnelles, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent exclure ou limiter cette faculté dans le contrat.

Pour des travaux de rénovation importants

Le bailleur peut aussi donner congé à tout moment pour reconstruire, transformer ou rénover (article 18), si les travaux respectent l’urbanisme, touchent la partie occupée par le locataire et coûtent plus de trois ans de loyer, ou plus de deux ans de loyer de l’ensemble des logements concernés dans un même immeuble. Il remet au locataire, avec le congé, le permis éventuellement requis et un devis détaillé, une description chiffrée ou un contrat d’entreprise. Les travaux commencent dans les six mois et se terminent dans les vingt-quatre mois ; à défaut, l’indemnité est de dix-huit mois de loyer.

Sans motif, contre indemnité

À l’expiration de la première ou de la deuxième période de trois ans, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif, avec six mois de préavis, en versant une indemnité de neuf ou de six mois de loyer (article 19). Là encore, le contrat peut exclure ou limiter cette possibilité.

Quand le locataire veut partir

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec trois mois de préavis (article 20). S’il part pendant les trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prend fin la première, la deuxième ou la troisième année. Au-delà, il ne doit rien.

Deux règles protègent le locataire. D’abord, tant que le bail n’est pas enregistré après le délai de deux mois, ni le préavis de trois mois ni l’indemnité ne s’appliquent : le congé prend effet le premier jour du mois suivant. L’enregistrement incombe au bailleur (article 11). Ensuite, lorsque le bailleur donne congé pour l’un des trois motifs, le locataire peut lui-même partir plus tôt avec un préavis d’un mois, sans indemnité ; le bailleur reste tenu de réaliser le motif invoqué ou de payer l’indemnité correspondante.

Le bail de courte durée

Trois ans au plus, une seule prolongation

Par dérogation, un bail écrit peut être conclu pour trois ans au plus (article 21). Il ne peut être prolongé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse trois ans. Il prend fin si l’une des parties donne congé au moins trois mois avant la date prévue.

Si personne ne donne congé à temps, ou si le locataire continue d’occuper le logement sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date de départ du bail initial, même si un nouveau contrat est signé entre les mêmes parties. Le loyer et les autres conditions restent alors ceux du bail de courte durée, sous réserve de l’indexation et de la révision.

Qui peut en sortir avant la fin

Le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis. Il doit alors une indemnité d’un mois et demi, d’un mois ou d’un demi-mois de loyer selon que le bail prend fin la première, la deuxième ou la troisième année, en tenant compte de la date de départ du premier bail. Le bailleur, en revanche, ne dispose pas des congés anticipés du bail de neuf ans : l’article 21 écarte les articles 17 à 20.

Les différences avec Bruxelles et la Wallonie

Les trois Régions partagent l’architecture héritée de la loi de 1991 : neuf ans, périodes de trois ans, trois motifs de congé pour le bailleur, trois mois de préavis pour le locataire. Les détails diffèrent pourtant, et ils comptent au moment de rédiger ou de rompre un contrat. Pour Bruxelles, voyez notre guide du bail de 9 ans Bruxelles ; pour la Wallonie, celui sur le bail de résidence principale en Wallonie.

Ce tableau résume les textes consolidés lus pour ce guide : l’article 55 du décret wallon du 15 mars 2018 et les articles 237 et 238 du Code bruxellois du logement. Dans les deux Régions, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut aussi, sous conditions, donner congé en cours de triennat pour des travaux.

Prolongation pour circonstances exceptionnelles

À l’échéance du bail, ou quand il prend fin par un congé, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prolongation (article 24). Il la demande au bailleur au plus tard un mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, par remise contre accusé de réception ou par exploit d’huissier, à peine de nullité. À défaut d’accord, le juge peut l’accorder en tenant compte des intérêts des deux parties, notamment d’un âge avancé, et en fixe la durée. Une seule demande de renouvellement de cette prolongation est possible.

L’état des lieux reste la pièce maîtresse

Quel que soit le type de bail, le décret flamand impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, établi pour compte commun pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois, annexé au bail et enregistré (article 9). À la fin du bail, sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend (article 39). Pour un bail de neuf ans prolongé plusieurs fois, ce document dressé au premier jour reste la référence, parfois quinze ans plus tard.

En résumé : en Flandre, le bail de résidence principale dure neuf ans sauf choix écrit contraire, le locataire peut partir avec trois mois de préavis et le bailleur ne peut rompre qu’à des conditions précises, que le contrat peut encore restreindre.