Durée du bail de résidence principale : bail 9 ans et 3-6-9

Combien de temps dure un bail de location en Belgique ? Pour un logement où le locataire établit sa résidence principale, la réponse tient en un chiffre : neuf ans, découpés en trois périodes de trois ans, d’où l’expression « bail 3-6-9 ». Ce guide de nos guides location et bail détaille ce que chaque échéance permet au bailleur et au locataire, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les mentions du contrat lui-même, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Neuf ans, la durée de principe

En Wallonie, l’article 55 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose la règle : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années ». Le Code bruxellois du logement reprend la même formule à son article 237. Le mot « réputé » est important : la durée de neuf ans s’applique même si le contrat ne dit rien, et même s’il prévoit une durée qui ne correspond à aucune des exceptions admises.

Seules trois dérogations existent, toutes à condition d’être écrites :

• le bail de courte durée, de trois ans au plus ;
• le bail de longue durée, de plus de neuf ans ;
• le bail à vie, qui prend fin au décès du locataire.

Un bail de cinq, six ou huit ans n’entre dans aucune de ces cases : il est donc traité comme un bail de neuf ans. De même, la notion de « bail à durée indéterminée » n’existe pas pour la résidence principale. La durée minimale d’un bail de location n’est pas fixée en mois, mais tout bail de plus de trois ans et de moins de neuf ans glisse vers le régime de neuf ans.

Le rythme 3-6-9, triennat par triennat

Le bail de neuf ans se lit en trois triennats. Les échéances de la troisième et de la sixième année ne mettent pas fin au bail d’elles-mêmes : elles ouvrent au bailleur des possibilités de congé qu’il n’a pas le reste du temps. Le locataire, lui, n’est pas lié à ces dates.

Les congés du bailleur pour occupation, pour travaux ou sans motif peuvent être exclus ou limités par le contrat : les textes wallon et bruxellois le prévoient expressément. Vérifiez donc ce que votre bail en dit avant de compter sur l’un d’eux.

Ce que peut faire le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois. S’il part au cours des trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité de trois mois de loyer la première année, deux mois la deuxième et un mois la troisième. Après le premier triennat, plus aucune indemnité n’est due.

Lorsque c’est le bailleur qui donne congé pour occupation, travaux ou sans motif, le locataire peut à son tour partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. Le Code bruxellois ajoute que le bailleur reste alors tenu de réaliser le motif de son congé initial.

Ce que peut faire le bailleur

• Occupation personnelle : à tout moment, avec six mois de préavis, pour occuper lui-même le logement ou y loger certains proches. En Wallonie, le décret vise le « conjoint ou cohabitant légal » ; le Code bruxellois cite le « conjoint ». L’occupation doit commencer dans l’année et durer au moins deux ans, sous peine d’une indemnité de dix-huit mois de loyer.
• Travaux : à la fin du premier et du deuxième triennat, avec six mois de préavis, pour des travaux qui affectent le logement et coûtent plus de trois ans de loyer (ou deux ans de loyer de l’ensemble des logements concernés dans un même immeuble). En Wallonie, les justificatifs sont communiqués dans les deux mois de la demande du locataire ; à Bruxelles, lors du congé ou dans les deux mois qui suivent.
• Sans motif : à la fin du premier et du deuxième triennat, avec six mois de préavis et une indemnité de neuf mois de loyer (fin de la troisième année) ou de six mois (fin de la sixième année).

L’échéance des neuf ans et la prorogation

À l’approche de la neuvième année, le bail ne s’arrête que si un congé est notifié à temps. En Wallonie, le bailleur doit le donner au moins six mois avant l’échéance, le locataire au moins trois mois. À Bruxelles, l’article 237, § 1er, parle de six mois pour « l’une ou l’autre des parties », mais le paragraphe 5 laisse au locataire sa faculté de partir à tout moment avec trois mois : à l’échéance aussi, trois mois lui suffisent.

À défaut de congé, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions. Le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles, par exemple un grand âge, peut aussi demander une prorogation au bailleur, par recommandé, au plus tard un mois avant la fin du bail ; à défaut d’accord, le juge de paix peut l’accorder (article 56 du décret wallon).

Les autres durées possibles

Le bail de courte durée

Un bail écrit de trois ans au plus échappe au régime de neuf ans. En Wallonie, il peut être prorogé deux fois au plus (article 55, § 6) ; à Bruxelles, une seule fois (article 238). Dans les deux Régions, la durée totale ne peut dépasser trois ans, et le bail prend fin moyennant un congé de trois mois avant l’échéance. Le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer ; le bailleur ne peut le faire qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec trois mois de préavis et la même indemnité.

Attention au piège : si aucun congé n’est donné à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, même avec un nouveau contrat, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son entrée en vigueur initiale, au même loyer.

Le bail de longue durée et le bail à vie

Un bail écrit peut dépasser neuf ans. Il prend fin à son terme moyennant congé, puis se proroge par périodes de trois ans ; après le troisième triennat, l’indemnité du congé sans motif n’est plus que de trois mois de loyer. Le bail à vie, lui aussi écrit, prend fin de plein droit au décès du locataire, et le bailleur ne peut pas y mettre fin pour occupation, travaux ou sans motif, sauf si les parties en ont décidé autrement.

Différences entre Régions

Les grands principes sont communs, mais quelques détails changent. Pour un logement bruxellois, consultez notre guide sur le bail de résidence principale à Bruxelles ; pour la Wallonie, celui sur le bail de résidence principale en Wallonie.

Le bail commercial 3-6-9, un autre régime

On parle aussi de « bail 3-6-9 » pour les commerces, mais il s’agit d’une autre loi. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux vise les locaux affectés principalement à un commerce de détail ou à un artisanat en contact direct avec le public. Sa durée ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur peut y mettre fin à l’expiration de chaque triennat, avec un préavis de six mois notifié par exploit d’huissier ou lettre recommandée. Le bailleur, lui, ne peut résilier à ces échéances que si le bail l’y autorise, avec un an de préavis, pour exploiter lui-même un commerce ou le faire exploiter par certains proches.

Autrement dit, dans le bail commercial, le rythme 3-6-9 profite surtout au locataire ; dans le bail de résidence principale, il encadre surtout les congés du bailleur.

Durée du bail, enregistrement et état des lieux

La durée ne joue pleinement que si le bail est en ordre. En Wallonie, si le bail n’est pas enregistré deux mois après sa signature et qu’une mise en demeure du locataire reste sans effet pendant un mois, le locataire peut partir sans délai de congé ni indemnité (article 54). À Bruxelles, le Code supprime ces délais et indemnités dès que le bail n’est pas enregistré passé deux mois, comme le rappelle la brochure juridique de Bruxelles Logement.

Enfin, plus un bail est long, plus l’état des lieux d’entrée compte : c’est lui qui servira de comparaison au moment de la sortie, parfois neuf ans ou davantage après la remise des clés. Un document détaillé, contradictoire et photographié évite de débattre de souvenirs.

En résumé : un bail de résidence principale dure neuf ans par principe ; les triennats encadrent les congés du bailleur, le locataire peut partir à tout moment, et seules les formules écrites de courte durée, de longue durée ou à vie permettent de s’en écarter.