Bail de résidence principale (bail de 9 ans) à Bruxelles

Le bail de résidence principale est le bail le plus courant à Bruxelles : celui du locataire qui vit dans le logement au quotidien. Le Code bruxellois du logement lui réserve des règles protectrices, dont la plus connue est la durée de neuf ans. Ce guide de nos guides location et bail détaille ces règles, d’après la brochure juridique publiée par Bruxelles Logement en janvier 2025. Pour les principes communs à toute la Belgique, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Quand s’applique le régime de la résidence principale

Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement (articles 234 et 236 du Code), deux conditions cumulatives doivent être réunies.

1. Le locataire fixe sa résidence principale dans le logement. C’est une question de fait : le lieu où s’organisent et se centrent ses activités personnelles ou familiales. Il n’est pas nécessaire d’y résider en permanence, ni d’y être domicilié, même si la domiciliation reste un élément de preuve important, à côté de lettres, de témoignages ou de factures.
2. Le bailleur y consent. L’accord peut être exprès, quand le bail indique que le logement servira de résidence principale, ou implicite, quand le bail est verbal ou muet et que le bailleur savait que le locataire comptait y vivre sans s’y opposer. Une fois donné, l’accord ne peut plus être retiré.

Exclure la résidence principale, à certaines conditions

Le bailleur peut s’opposer, à la conclusion du bail, à l’affectation du logement à la résidence principale. Une simple clause de style ne suffit pas : elle doit être accompagnée d’une justification expresse et sérieuse, liée par exemple à la destination du bien, et de l’adresse où le locataire aura sa résidence principale pendant le bail.

Le régime ne s’applique pas non plus, sauf accord contraire, lorsque le logement est accessoire à une activité professionnelle, comme l’appartement situé au-dessus d’un commerce loué par la même personne. À l’inverse, si le locataire décide en cours de bail d’y établir sa résidence principale et que le bailleur donne son accord écrit, un nouveau bail de résidence principale prend cours à la date de cet accord.

Un bail de neuf ans par principe

Le bail de résidence principale dure automatiquement neuf ans, même s’il est conclu sans indication de durée ou pour une durée comprise entre trois et neuf ans (article 237). Un bail conclu pour cinq ans est donc valable, mais considéré comme conclu pour neuf ans.

À l’échéance, le bail prend fin si l’une des parties a donné congé au moins six mois avant, sans motif ni indemnité. À défaut, il est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions, et chacune des parties peut y mettre fin à la fin de chaque période, avec le même préavis de six mois.

Les congés du bailleur

Pendant les neuf ans, le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans trois cas, que le contrat peut exclure ou limiter :

Si l’occupation personnelle ou les travaux ne sont pas réalisés dans les conditions et délais du Code, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Pour une occupation par un membre de la famille au troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années. Des modèles de renon et de congé, à valeur indicative, sont publiés sur be.brussels.

Le congé du locataire

Le locataire peut partir à tout moment, sans motif, avec un congé de trois mois. Pendant les trois premières années, il doit une indemnité de trois mois de loyer la première année, deux mois la deuxième et un mois la troisième ; au-delà, aucune indemnité n’est due. Si le bailleur lui donne congé, il peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Pour un congé qui peut être donné à tout moment, le préavis commence le premier jour du mois qui suit celui où le congé a été donné. Pour un congé lié à une date précise, comme l’échéance ou la fin d’un triennat, il prend cours à sa réception ; depuis le 1er novembre 2024, le jour où le destinataire est présumé en avoir eu connaissance.

Les autres durées possibles

Le bail de courte durée (article 238) dure trois ans au plus. Il peut être prorogé une seule fois, par écrit, sans que la durée totale dépasse trois ans et sans modifier les conditions, loyer compris. Un bail de moins de six mois prend fin à son terme, sans préavis, et ne peut pas être résilié anticipativement. À partir de six mois, il se termine par un congé donné trois mois avant l’échéance ; le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis et un mois de loyer d’indemnité, et le bailleur ne peut y mettre fin qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec le même préavis et la même indemnité. Sans congé, ou si le locataire reste sans opposition, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, même si un nouveau contrat est signé.

En Wallonie, les règles sont proches mais pas identiques : le bail de courte durée peut y être prorogé deux fois, selon l’article 55 du décret wallon du 15 mars 2018 ; voyez notre guide sur le contrat de bail de résidence principale région wallonne. Pour un logement situé en Flandre, reportez-vous au contrat de bail-résidence principale-région flamande.

Le bail de longue durée, de plus de neuf ans, doit être écrit ; l’indemnité due par le bailleur qui donne congé sans motif à la fin du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur est réduite à trois mois de loyer. Le bail à vie, écrit lui aussi, prend fin au décès du locataire ; sauf accord contraire, le bailleur ne peut le résilier ni pour occupation personnelle, ni pour travaux, ni sans motif.

Loyer, révision et plafonnement

La révision du loyer n’est possible que pour les baux de neuf ans ou plus, à la fin de chaque triennat. Chaque partie peut la demander entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration du triennat ; faute d’accord, le juge de paix peut être saisi entre le sixième et le troisième mois. Depuis le 1er mai 2025, l’article 240 prend pour repère le loyer de référence : le juge peut accorder la révision si, en raison de circonstances nouvelles, le loyer de référence du bien dépasse d’au moins 20 % le loyer exigible et que le bien ne présente pas de défauts de qualité substantiels justifiant cette différence ; après des travaux effectués aux frais du bailleur, hors mise en conformité, le seuil est de 10 %. Chaque partie peut aussi saisir la commission paritaire locative pour un avis sur la justesse du loyer.

Les baux de courte durée successifs sont aussi encadrés : avec le même locataire, le loyer ne peut augmenter ; avec des locataires différents, le loyer de base ne peut être relevé, hors indexation, pendant neuf ans à compter du premier bail de courte durée, sauf dans les mêmes cas de révision.

Sous-location, vente et prorogation exceptionnelle

Le locataire qui vit dans le logement ne peut pas le sous-louer en entier ; il peut en sous-louer une partie s’il continue à occuper le reste comme résidence principale. En cas de mise en vente, le bailleur doit d’abord informer le locataire par recommandé ou exploit d’huissier, avant toute annonce publique ; pour un bail de neuf ans ou plus, le locataire dispose en outre d’un droit de préférence et de trente jours pour répondre.

Enfin, le locataire dont le bail prend fin peut demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles (divorce, perte d’emploi, maladie, grand âge…), par recommandé au plus tard un mois avant l’expiration. Faute d’accord, le juge tranche ; une deuxième demande est possible, pas une troisième.

Un logement conforme et un état des lieux

Le bailleur doit remettre un logement qui respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement : notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles les détaille. Le bail est écrit, accompagné de l’annexe explicative, et l’état des lieux d’entrée, contradictoire et détaillé, est dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Le tout est enregistré gratuitement sur IRISrent dans les deux mois de la signature. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code.

En résumé

À Bruxelles, le bail de résidence principale est un bail de neuf ans par défaut, dont le Code encadre strictement la fin. Le bailleur ne résilie que pour des motifs précis, à des moments précis ; le locataire peut partir à tout moment. La courte durée reste possible, mais une erreur de congé la transforme en bail de neuf ans. Partez du modèle officiel, respectez les délais et gardez un état des lieux d’entrée précis.