Bail de résidence principale : renouvellement

« Mon bail de 9 ans arrive à échéance : faut-il le renouveler ? » La question revient souvent, et la réponse surprend : le plus souvent, il n’y a rien à faire. Un bail de résidence principale qui atteint ses neuf ans sans que personne n’ait donné congé est prorogé de trois ans, aux mêmes conditions, puis encore de trois ans, et ainsi de suite. Cet article de nos guides location et bail explique ce mécanisme dans les trois Régions, le cas du bail de courte durée et ce qu’il advient du loyer. Pour les règles générales du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Prorogation, reconduction, renouvellement

Trois mots circulent pour désigner la même inquiétude. Les textes régionaux parlent de prorogation : le bail de neuf ans, faute de congé, « est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions ». Le langage courant parle de reconduction tacite ou de renouvellement. Dans les faits, pour un bail de résidence principale, c’est le même contrat qui continue : pas de nouvelle signature, pas de nouveau délai de neuf ans.

Si vous découvrez le schéma 3-6-9 et ses trois périodes de trois ans, commencez par notre explication « bail 3 6 9 c’est quoi ». Et attention : le bail commercial, souvent appelé lui aussi « bail 3-6-9 », relève d’une loi distincte, avec un véritable droit au renouvellement ; ce qui suit ne le concerne pas.

L’échéance des neuf ans

Les délais pour empêcher la prorogation

Le bail de neuf ans prend fin à l’expiration de la neuvième année si un congé a été donné à temps. Les délais diffèrent selon la Région :

La brochure juridique de la Région bruxelloise donne un exemple : un bail entré en vigueur le 1er septembre 2018 dure jusqu’au 31 août 2027 ; pour y mettre fin à cette date, le congé doit être notifié au plus tard le 28 février 2027. À cette échéance, le congé n’a pas à être motivé et aucune indemnité n’est due.

Indépendamment de l’échéance, le locataire peut toujours partir en cours de bail avec un préavis de trois mois, dans les trois Régions.

Ce qui se passe sans congé

Faute de congé dans ces délais, le bail est prorogé pour trois ans aux mêmes conditions. Dans l’exemple bruxellois, il court alors jusqu’au 31 août 2030 ; si personne ne donne congé au plus tard le 28 février 2030, il est à nouveau prorogé jusqu’au 31 août 2033.

Mettre fin à un bail prorogé

Une fois le bail prorogé, la sortie devient plus simple qu’en cours de neuf ans, selon les documents officiels :

• à Bruxelles, la brochure de la Région indique que chacune des parties peut mettre fin au bail prorogé tous les trois ans, sans motif et sans indemnité, moyennant un congé de six mois ;
• en Wallonie, le tableau de la brochure du Service public de Wallonie range parmi les congés possibles du bailleur celui donné « au terme de la 9e année et à la fin de chaque période ultérieure de 3 ans », sans motif ;
• en Flandre, la brochure officielle précise qu’à la fin de chaque prolongation de trois ans le bailleur peut mettre fin au bail avec six mois de préavis sans indemnité, et le locataire avec trois mois.

Pendant la prorogation, le bailleur conserve en outre les congés prévus en cours de bail, par exemple pour occupation personnelle avec six mois de préavis. Les modalités de départ, courriers compris, sont détaillées dans notre guide sur la fin de bail 3 6 9.

Le loyer lors de la prorogation

La prorogation se fait « aux mêmes conditions » : le loyer ne repart pas de zéro et le bailleur ne peut pas imposer un nouveau montant du seul fait de l’échéance.

Deux mécanismes restent possibles :

• l’indexation annuelle, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur demande écrite, si elle n’a pas été exclue ; en Wallonie, une indexation qui augmente le loyer suppose en outre un bail écrit et enregistré (article 57) ;
• la révision triennale : dans les trois Régions, les parties peuvent convenir d’une révision entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent la fin de chaque période de trois ans. À défaut d’accord, le juge peut l’accorder. En Wallonie (article 58) et en Flandre (article 35), il faut que la valeur locative normale ait varié d’au moins 20 % par suite de circonstances nouvelles, ou augmenté d’au moins 10 % grâce à des travaux réalisés aux frais du bailleur, hors mise en conformité. À Bruxelles (article 240), la comparaison se fait avec le loyer de référence, à condition que le bien ne présente pas de défauts de qualité substantiels, et chaque partie peut demander l’avis de la commission paritaire locative. Partout, la demande en justice se fait entre le sixième et le troisième mois avant la fin de la période, et le loyer révisé vaut à partir de la période suivante.

Toute autre modification du contrat, par exemple l’ajout d’un garage ou d’un colocataire, suppose l’accord des deux parties et se fait par écrit, sous la forme d’un avenant (voir les articles liés en bas de page).

Le bail de courte durée et sa prolongation

Pour un bail de trois ans au plus, la logique est différente : la prolongation n’est jamais tacite.

Dans les trois Régions, la prolongation se fait aux mêmes conditions, sous réserve de l’indexation. Et la règle décisive est commune : si aucun congé n’est donné au moins trois mois avant la fin, ou si le locataire continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date où le bail initial est entré en vigueur, même si un nouveau contrat a été signé entre les mêmes parties. Le loyer et les autres conditions restent alors ceux du bail initial. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin à l’échéance sans congé ; en Wallonie, pour un bail de trois mois au plus, le congé est réputé donné par la signature du bail ou de sa prorogation.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles

Autre forme de « renouvellement », à l’initiative du locataire cette fois : lorsque le bail arrive à échéance ou prend fin par un congé, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation. Le texte est identique dans ses grandes lignes à Bruxelles (articles 250 à 252), en Wallonie (article 56) et en Flandre (article 24) :

• la demande est adressée au bailleur au plus tard un mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, à peine de nullité (le décret flamand admet aussi la remise contre accusé de réception et l’exploit d’huissier) ;
• à défaut d’accord, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties, notamment du grand âge éventuel de l’une d’elles, et en fixe la durée ;
• il peut, s’il l’estime équitable, accorder une augmentation de loyer au bailleur et réduire ou supprimer l’indemnité due pour un congé sans motif ;
• une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, aux mêmes conditions.

Selon la brochure wallonne, il s’agit de circonstances indépendantes de la volonté du locataire, qui rendent problématique pendant un certain temps un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elle conseille, en cas d’accord amiable, de le mettre par écrit en rappelant les références légales, pour éviter toute discussion sur la conclusion d’un nouveau bail.

Bail prorogé ou bail renouvelé, une nuance qui compte

Plusieurs réformes ne visent que les baux « conclus ou renouvelés » après une date donnée : à Bruxelles, par exemple, la garantie locative de deux mois au plus et ses cinq formes s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; en Wallonie, l’article 91 du décret réserve certaines règles aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018. Les textes lus ne précisent pas si une prorogation automatique de trois ans vaut « renouvellement » au sens de ces dispositions transitoires. Si l’enjeu est important, faites-vous conseiller avant d’invoquer l’une ou l’autre lecture.

La signature d’un nouveau bail avec le même locataire, en revanche, est un vrai renouvellement : il faut alors respecter les règles en vigueur au jour de la signature, et vérifier que le nouveau contrat ne prive pas le locataire des droits qu’il tirait de l’ancien. Une démarche type et un modèle de lettre figurent dans les articles liés en bas de page.

L’état des lieux au fil des prorogations

Une prorogation ne remplace pas l’état des lieux d’entrée : c’est toujours lui qui servira de comparaison à la sortie, parfois douze ou quinze ans plus tard. En Flandre, le décret permet à chaque partie d’exiger un avenant contradictoire à l’état des lieux lorsque des modifications importantes ont été apportées au logement (article 9, § 2). Dans toutes les Régions, après de gros travaux ou un changement d’équipements, un avenant daté et signé des deux parties vaut mieux qu’une discussion au moment du départ.

En résumé : un bail de résidence principale se « renouvelle » par prorogations successives de trois ans, aux mêmes conditions, tant que personne ne donne congé à temps ; seul le bail de courte durée exige un écrit pour être prolongé, et il se transforme en bail de neuf ans si l’on oublie le congé.