Bail de résidence principale : clauses

Un bail de résidence principale n’est pas un contrat totalement libre. Certaines mentions sont imposées, une annexe doit y être jointe, et de nombreuses règles s’appliquent même si le contrat dit le contraire. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les clauses d’un bail de résidence principale, en Wallonie et à Bruxelles, en s’appuyant sur les modèles officiels et les textes régionaux. Pour la trame générale d’un contrat de location, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Clauses imposées et clauses négociables

L’annexe au modèle wallon distingue deux sortes de règles. Une règle impérative est « une règle à laquelle il ne peut pas être dérogé dans le contrat » : elle s’applique même si les parties ont prévu autre chose. Une règle supplétive, au contraire, peut être écartée par le contrat.

Pour le bail de résidence principale, le principe est clair : en Wallonie, « sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives » (article 52, § 5, du décret du 15 mars 2018). La brochure wallonne sur le bail d’habitation ajoute que, lorsqu’un contrat déroge à une disposition impérative, chaque partie peut invoquer la nullité de la clause, le cas échéant devant le juge de paix. À Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement rappelle de même que certaines clauses, bien que reprises dans le contrat, sont réputées non écrites.

Si vous vous demandez ce qui fait qu’un bail relève de ce régime, notre guide bail 3 6 9 c’est quoi en détaille les conditions.

Les mentions obligatoires du contrat

En Wallonie

L’article 3 du décret impose un écrit qui contient au moins :

• l’identité de toutes les parties (nom, deux premiers prénoms, domicile, date et lieu de naissance ; pour une personne morale, dénomination et numéro d’entreprise) ;
• la date de prise de cours et la durée du bail ;
• le type de bail ;
• la désignation de toutes les pièces et parties d’immeuble louées ;
• le loyer hors charges ;
• le montant et la nature des charges communes, et des charges privatives si elles sont forfaitaires, avec leur caractère forfaitaire ou provisionnel ;
• dans un immeuble à plusieurs logements, le mode de calcul et la répartition des charges non forfaitaires ;
• l’existence de compteurs individuels ou collectifs ;
• la date du dernier certificat PEB lorsqu’il est requis, et l’indice de performance du bien.

À Bruxelles

Selon la brochure de Bruxelles Logement (article 218 du Code bruxellois du logement), l’écrit contient l’identité complète des parties, la date de début du bail, la désignation de tous les locaux, le loyer hors charges, le loyer de référence du bien ou son intervalle tel qu’il figure sur loyers.brussels, la liste et le montant des charges avec leur base de calcul, et l’existence ou non de compteurs individuels, avec leurs numéros et codes EAN. Chaque exemplaire mentionne le nombre d’originaux signés ; en pratique, il en faut un de plus pour l’enregistrement.

L’annexe au bail de résidence principale

C’est la pièce la plus souvent oubliée, et pourtant elle est obligatoire dans les deux Régions.

• En Wallonie, l’article 3, § 2, du décret charge le Gouvernement de rédiger « une annexe pour chaque type de baux », qui explique de façon synthétique les normes de salubrité, la nature d’une règle impérative, le bail écrit et son enregistrement, la durée, la révision, l’indexation et les charges, les réparations locatives, la fin du bail, le changement de propriétaire et l’aide en cas de litige. « Cette annexe est obligatoirement jointe au contrat de bail. »
• À Bruxelles, la brochure cite l’article 218, § 5 : une annexe explicative qui informe les parties sur les aspects importants du Code doit être jointe au contrat. La page officielle des modèles de bail et de l’annexe le rappelle : « Cette annexe doit obligatoirement être jointe au contrat de bail. »

Le bail de courte durée est un bail de résidence principale : il utilise la même annexe. Le modèle wallon traite d’ailleurs la courte durée et le bail de neuf ans dans la même clause.

Les clauses de durée, le cœur du bail 3-6-9

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. En Wallonie, l’article 55 du décret précise qu’il prend fin à l’échéance moyennant un congé du bailleur au moins six mois avant, ou du preneur au moins trois mois avant ; à défaut, il est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions. C’est cette prorogation automatique que l’on appelle parfois « clause de prolongation » : elle découle du décret, il n’est pas nécessaire de l’écrire. Bruxelles connaît le même principe de neuf ans, avec des règles propres.

Le modèle wallon propose de cocher l’une des formules : bail de courte durée, de trois ans au plus, ou bail de neuf ans. Le décret admet aussi un bail écrit de plus de neuf ans et un bail écrit à vie.

Les clauses de fin anticipée du bailleur

Pendant un bail de neuf ans, le bailleur wallon peut mettre fin au bail pour occupation personnelle, avec six mois de préavis, et, à l’expiration du premier et du deuxième triennat, pour travaux importants ou sans motif, moyennant une indemnité de neuf ou six mois de loyer. Pour chacune de ces facultés, le décret ajoute : « Les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée. »

Une clause du bail peut donc renoncer, par exemple, à la résiliation sans motif. Elle protège le locataire ; elle ne peut pas, à l’inverse, créer de nouveaux cas de congé pour le bailleur. Les délais, formes et indemnités de ces congés sont détaillés dans notre guide fin de bail 3 6 9.

Le congé du locataire

Le locataire peut partir à tout moment moyennant trois mois de préavis. S’il part pendant le premier triennat, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon qu’il part la première, la deuxième ou la troisième année. Si le bailleur lui donne congé, il peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Les autres clauses du modèle wallon

Le modèle de bail de résidence principale est indicatif, mais il donne une trame complète. Voici ses clauses et les points à vérifier.

Deux précisions. Le modèle mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire, mais depuis le 1er juin 2023, le plafond est de deux mois de loyer pour toutes les formes : c’est le décret qui s’applique. Et à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire doit assurer sa responsabilité contre l’incendie et le dégât des eaux et en fournir la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur. Pour modifier une clause en cours de bail, voyez notre guide sur l’avenant au bail de résidence principale.

Les clauses sans effet

Certaines clauses, fréquentes dans de vieux contrats, n’ont aucune valeur.

En Wallonie (décret du 15 mars 2018) :

• la clause résolutoire expresse, qui résilierait le bail d’office en cas de manquement, est réputée non écrite (article 37) ;
• la clause interdisant d’affecter les lieux à la résidence principale est réputée non écrite sans justification expresse et sérieuse et sans indication de la résidence principale du preneur (article 52) ;
• toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, sauf s’il en est le commanditaire, est réputée non écrite (article 25/1) ;
• une clause d’arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

La brochure wallonne ajoute que la mention « le locataire déclare avoir reçu les lieux en parfait état locatif » ne constitue pas un état des lieux d’entrée détaillé.

À Bruxelles (brochure de Bruxelles Logement) :

• la clause interdisant au preneur de se domicilier dans les lieux loués n’est pas valable ;
• pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, une clause interdisant purement et simplement les animaux de compagnie n’est plus valable ; le bail peut toutefois fixer des conditions, par exemple l’absence de nuisance, ou limiter le nombre ou les espèces pour des motifs raisonnables ;
• une clause autorisant l’expulsion du preneur en cas de vente ou de donation du bien est réputée non écrite, tout comme celle qui exclut son droit de préférence ;
• la clause résolutoire expresse n’est pas valable : seul le juge peut prononcer la résolution.

Les conditions particulières, bien les utiliser

La dernière clause des modèles est libre. Elle sert à écrire ce qui est propre à votre location : la jouissance du jardin et son entretien, l’usage d’un emplacement de parking, les conditions de détention d’un animal, l’accord sur des travaux d’aménagement, la répartition d’un poste de charges particulier. Rédigez-les de façon précise et datée, et vérifiez qu’elles ne contredisent ni le décret wallon, ni le Code bruxellois du logement.

En résumé

Un bon bail de résidence principale combine des mentions obligatoires, l’annexe explicative régionale, une clause de durée choisie en connaissance de cause et des clauses particulières qui respectent les règles impératives. Partez du modèle officiel de votre Région, retirez les clauses sans effet, corrigez la garantie dans le modèle wallon et joignez un état des lieux d’entrée détaillé.