Jardin mal entretenu en fin de bail

Une maison avec jardin se loue souvent plus facilement, mais le jardin se rend moins facilement. Pelouse non tondue, haies qui débordent, potager abandonné : à la sortie, le bailleur y voit un défaut d’entretien, le locataire l’effet de la saison ou de l’âge des plantations. Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur les obligations de chacun et sur la manière de constater l’état d’un jardin. Il complète notre article sur les dégradations à l’état des lieux de sortie.

Le principe, un entretien courant à charge du locataire

En Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 pose trois règles qui s’appliquent au jardin comme au reste du logement :

• le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15) ;
• il répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16) ;
• s’il a été fait un état des lieux détaillé, il rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28).

La Région a précisé ces principes dans une liste non limitative des réparations locatives, qui consacre une rubrique entière aux jardins. Elle indique qu’il ne peut pas être dérogé à cette répartition lorsque le logement est la résidence principale du locataire.

À Bruxelles

L’article 223 du Code bruxellois du logement met à charge du preneur les réparations locatives, sauf celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et les travaux de menu entretien, le bailleur restant tenu de toutes les autres réparations. La brochure juridique de la Région cite expressément « la tonte et l’entretien du jardin » parmi les exemples de réparations locatives à charge du preneur. L’annexe obligatoire au bail ajoute que les parties déterminent les équipements et éléments du bien, jardin compris, pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur périodicité.

Ce que le locataire doit faire, selon la liste wallonne

La liste wallonne des réparations locatives décrit l’« entretien permanent du jardin » de manière très concrète.

Si la pelouse avait été traitée contre les mauvaises herbes et la mousse pour l’entrée du locataire, ce traitement se poursuit pendant toute la location. Le locataire protège aussi du gel les bassins, robinets et tuyaux extérieurs en les vidangeant à temps.

Ce qui reste à charge du bailleur

La même liste réserve au bailleur les interventions qui dépassent le menu entretien :

• l’abattage des arbres devenus dangereux et l’élagage des arbres à hautes tiges ;
• les conséquences du gel ou d’une attaque généralisée de parasites sur les haies ;
• l’éradication des taupes, à condition que le locataire ait signalé leur envahissement dès le début ;
• la remise en état des ferrures et supports des clôtures et portails, sauf négligence du locataire ;
• le curage d’un étang, assimilé à du gros entretien.

Le locataire, lui, ne peut ni abattre, ni élaguer, ni couper les arbres de haute futaie ; s’ils sont brisés ou abattus par accident, il doit en aviser le bailleur.

Rendre le jardin à la fin du bail

La liste wallonne fixe la règle de restitution : le locataire rend le jardin et tous ses composants « selon le même état d’entretien et de développement » qu’au début de son occupation, qu’il s’agisse de la dimension des haies, des arbustes ou des plantations. Il le rend aussi « dans sa toilette de saison », suivant l’époque de son départ : en saison de floraison, les parterres sont laissés garnis de leurs plantes et fleurs.

Les plantes vivaces, arbres fruitiers et arbustes doivent être rendus en même nombre et mêmes espèces, sauf si le locataire prouve qu’ils ont péri naturellement et non par manque de soins. Le locataire a droit, pendant le bail, aux fruits et au bois issu de la taille et de l’élagage réguliers.

Le calendrier compte. Un départ en plein été après des semaines sans tonte se voit ; un départ en hiver rend l’appréciation plus délicate. Si vous êtes locataire, planifiez l’entretien en fonction de la date de sortie : nos conseils sur l’état des lieux de sortie et préavis vous aident à caler ce calendrier.

Constater le jardin à l’entrée et à la sortie

À l’entrée

En Wallonie, l’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire est annexé au bail et soumis à l’enregistrement avec lui. Un jardin non décrit, ou décrit d’un simple « bon état », ne permettra pas grand-chose à la sortie. Notez au minimum :

• la date et la saison du constat ;
• l’état de la pelouse : tondue ou non, présence de mousse ou de zones dégarnies ;
• la hauteur approximative et l’état des haies ;
• le nombre et l’espèce des arbres fruitiers, arbustes et plantes vivaces ;
• l’état des allées, bordures, clôtures, abri de jardin, bassin et robinets extérieurs ;
• les éventuels dépôts de déchets ou de matériaux.

Des photos datées, prises depuis les mêmes points de vue à l’entrée et à la sortie, rendent la comparaison incontestable. Pensez aussi à enregistrer le bail et son annexe : les conséquences d’un oubli sont détaillées dans notre article « bail non enregistré état des lieux ».

À la sortie

L’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés. On compare alors chaque élément à sa description d’entrée. Un reproche de défaut d’entretien suppose de pouvoir montrer l’écart : une haie décrite taillée à l’entrée et nettement débordante à la sortie, une pelouse tondue devenue prairie. En cas de désaccord, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, peut désigner un expert, en Wallonie comme à Bruxelles.

Abri de jardin, potager et aménagements du locataire

Certains locataires transforment le jardin : un abri, un potager surélevé, une clôture ajoutée, des plantations nouvelles. En Wallonie, la brochure officielle sur le bail d’habitation range l’abri de jardin parmi les travaux susceptibles d’enlèvement. Qu’ils aient été autorisés ou non, le bailleur a alors le choix : soit conserver ces travaux moyennant indemnité, soit les faire supprimer et faire remettre les lieux en état à charge du preneur.

Le plus simple est de régler la question par écrit avant les travaux : nature de l’aménagement, accord du bailleur, sort à la fin du bail. La même brochure conseille aux parties de préciser, dans le bail ou dans un avenant, la nature et l’étendue des travaux autorisés, le moment où le bailleur en devient propriétaire et l’éventuelle indemnité.

Côté potager et compost, la liste wallonne est claire : nettoyage, bêchage et fumures du potager, évacuation et nettoyage du compost avant le départ. Un potager abandonné en pleine saison de pousse se remarque vite à l’état des lieux de sortie.

Chiffrer et régler un jardin mal entretenu

Un défaut d’entretien se chiffre en général par le coût de la remise en état : intervention d’un jardinier pour la tonte, la taille ou le désherbage, évacuation des déchets verts, remplacement de plants morts faute de soins. Le bailleur qui réclame une somme sur la garantie locative a intérêt à produire un devis ou une facture. Le locataire, de son côté, peut contester ce qui relève de la vétusté, de la force majeure ou d’une intervention réservée au bailleur, comme l’élagage d’un grand arbre.

Les mêmes questions se posent, avec d’autres règles, pour des espaces verts loués hors du bail d’habitation : la fin de bail commercial d’un commerce avec terrasse ou parking, ou la fin de bail emphytéotique d’un terrain aménagé. Dans tous les cas, c’est la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie qui fonde la discussion.

En résumé : l’entretien courant du jardin incombe au locataire, les gros travaux sur les arbres au bailleur. Un jardin décrit avec précision à l’entrée, saison comprise, et comparé à la sortie avant la remise des clés, évite l’essentiel des litiges.