Dégradations à l’état des lieux de sortie : trous, peinture, réparations

Le jour de la sortie, bailleur et locataire comparent le logement à ce qu’il était à l’entrée. Les murs percés, la peinture marquée ou les sols rayés concentrent la plupart des désaccords, parce que la frontière entre usure normale et dégradation n’est pas toujours évidente. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur les règles et sur les cas les plus fréquents. Pour la méthode générale, valeur du document, contenu et preuve, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

La règle de base, rendre le logement tel qu’il a été reçu

Le principe est le même en Wallonie et à Bruxelles. S’il a été fait un état des lieux d’entrée détaillé, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. C’est l’article 28 du décret wallon du 15 mars 2018 ; à Bruxelles, l’article 220 du Code du logement rend applicables les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil, et la brochure régionale ajoute l’usage normal du bien aux exceptions.

À l’inverse, s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le bailleur doit alors prouver, par toutes voies de droit, que les dégâts sont apparus pendant la location.

Le décret wallon précise aussi que le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16), y compris celles causées par les personnes de son ménage ou ses sous-locataires (article 18). Il reste tenu des réparations locatives et du menu entretien, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15). Les réparations locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure sont à charge du bailleur (article 8).

Usure normale ou dégradation, la frontière

La brochure wallonne sur le bail d’habitation cite trois causes dont le locataire n’est pas responsable : la vétusté et l’usure normale, avec l’exemple de l’amortissement des peintures et des papiers peints ; la force majeure ou le cas fortuit, comme un cambriolage sans négligence du locataire ; et la faute du bailleur, par exemple l’absence de réaction à une humidité ascensionnelle que le locataire lui a signalée. En revanche, les dégradations qu’il a commises, ou que des personnes dont il répond ont commises, restent à sa charge.

En Wallonie, le Gouvernement a publié une liste non limitative des réparations locatives, qui répartit poste par poste ce qui revient à chacun ; à Bruxelles, une liste non limitative existe aussi, et la brochure régionale précise que les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition. Une grille indicative de vétusté complète le dispositif wallon pour estimer la part qui reste au bailleur.

Les trous dans les murs

C’est la question la plus fréquente : faut-il reboucher les trous avant l’état des lieux de sortie ? La liste wallonne des réparations locatives est claire sur le principe : le locataire répare toutes les dégradations causées par l’utilisation de clous, crampons et chevilles, enlève les accessoires de tapissier et répare les dégâts. Même lorsque la peinture est considérée comme amortie, il répare localement les petites dégradations à l’enduit dues à la pose de chevilles, de clous et de crampons.

Pour les carrelages muraux, la liste demande d’éviter de les percer pour fixer des accessoires ou des armoires, et rend le locataire responsable des trous, éclats, fissures et bris. Il est aussi interdit de percer la pierre naturelle.

Aucun texte ne fixe un nombre de trous « acceptables ». En pratique :

• les trous déjà présents à l’entrée doivent figurer dans l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce ;
• avant de percer, un accord écrit du bailleur, même par courriel, évite la discussion ;
• un rebouchage propre, poncé et repeint dans la même teinte limite la réclamation ; un rebouchage grossier, visible, peut au contraire justifier une reprise de toute la surface.

La peinture, les papiers peints et le tabac

Selon la liste wallonne, les peintures extérieures sont à charge du bailleur et, pour les peintures intérieures, il répond de la vétusté. Le locataire entretient les peintures avec soin et les lave si nécessaire. En fin d’occupation, les peintures, même amorties, ne peuvent être ni poussiéreuses, ni souillées, ni grasses. Si elles ne sont pas amorties et doivent être renouvelées par la faute du locataire, celui-ci supporte une partie du coût au prorata de la durée d’occupation.

Le changement de couleur est un point sensible. Le locataire doit s’entendre avec le bailleur avant toute modification des peintures et confirmer l’accord par écrit. S’il repeint sans accord, il doit choisir une teinte et une qualité correspondant à ce qui existait à son entrée ; à défaut, ou en cas de tonalité fantaisiste, il peut être tenu du renouvellement de la peinture.

Pour les papiers peints, sont notamment à charge du locataire les crayonnages, griffures, taches et traces de coups, le fait de peindre sur un papier qui n’est pas prévu pour cela ou de retapisser sans enlever l’ancien papier. Le jaunissement dû au tabac relève, lui, de la responsabilité du locataire : la liste prévoit un lessivage et parfois une couche de fond, quel que soit le degré d’amortissement. Le sujet a son propre article dans ce dossier, signalé plus bas.

Sols, joints, moisissures et dégâts des eaux

Les sols abîmés suivent la même logique : griffures de meubles lourds, brûlures, lames détériorées sont à charge du locataire, alors que la décoloration due au soleil ou l’usure normale, appréciée en fonction de l’usage des lieux, ne l’est pas. Le détail par revêtement fait l’objet d’un article du dossier.

Dans la salle de bain, le locataire entretient et remplace au besoin le joint souple autour de la baignoire ou de la douche ; la remise en état des joints vétustes reste au bailleur. Pour les moisissures, il faut en chercher la cause : le locataire doit maintenir un climat intérieur normal et prévenir le bailleur, mais une humidité liée au bâtiment n’est pas une dégradation locative.

Pour un dégât des eaux, l’origine compte aussi. À Bruxelles, le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve qu’ils se sont déclarés sans sa faute, et doit être assuré pour ces risques dans les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 (article 220/1 du Code du logement). En Wallonie, l’article 17 du décret vise l’incendie. Dans tous les cas, un sinistre signalé par écrit au bailleur pendant le bail se discute beaucoup plus facilement à la sortie.

Constater, chiffrer et régler

Le constat à la sortie

L’état des lieux de sortie se fait après la libération des lieux et avant la remise des clés ; à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Chaque partie peut le requérir, contradictoire et à frais partagés. Le logement doit être vide et propre : la liste wallonne ajoute que le locataire supporte les frais d’enlèvement des objets et détritus laissés sur place.

Les particularités selon le type de logement sont traitées dans notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement. Si l’une des parties ne se présente pas, voyez notre article sur le locataire qui refuse l’état des lieux de sortie : en Wallonie comme à Bruxelles, le juge de paix peut désigner un expert, à condition d’être saisi avant la remise des clés.

Le chiffrage des dégradations

Il n’existe pas de tarif officiel des dégâts locatifs. La brochure wallonne décrit une suite d’étapes : constat de la matérialité des dégâts, évaluation, indemnité compensatoire, puis remise des clés. Cette indemnité couvre le coût de la réparation des dégâts locatifs, mais aussi les indemnités d’indisponibilité des lieux pendant les travaux. La part de vétusté, elle, reste au bailleur : c’est tout l’objet de la grille indicative de vétusté wallonne, présentée dans un article du dossier.

Des devis ou factures réels sont le meilleur appui d’une réclamation. Un forfait global, sans détail poste par poste, est plus facile à contester.

Les dégâts découverts plus tard

Une fois l’état des lieux de sortie signé par les deux parties, un dégât visible qui n’y figure pas est difficile à réclamer. Un défaut qui n’était pas décelable le jour du constat pose une autre question, que nous traitons dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Pour aller plus loin

Ce dossier se prolonge dans sept articles :

• clés perdues ou non restituées ;
• jardin mal entretenu en fin de bail ;
• parquet, carrelage et sols abîmés, pour le détail par revêtement ;
• odeurs de tabac et jaunissement : dégâts locatifs ;
• grille de vétusté : calculer la part du locataire ;
• nettoyage et ménage avant l’état des lieux de sortie ;
• usure normale et vétusté à l’état des lieux de sortie.

En résumé : une dégradation n’existe que par comparaison avec l’entrée. Trous de chevilles, souillures, couleurs posées sans accord et dépôts de nicotine sont en principe à charge du locataire ; l’usure des peintures, la vétusté et les défauts du bâtiment restent au bailleur. Un constat précis et un chiffrage poste par poste évitent la plupart des litiges.