Parquet, carrelage et sols abîmés

Les sols sont partout, on marche dessus tous les jours et ils gardent la trace de chaque déménagement. Pas étonnant qu’ils soient au cœur de nombreuses discussions de sortie : parquet rayé, carreau fêlé, moquette tachée, stratifié gonflé par l’eau. Cet article de nos guides sur l’état des lieux répond à une question simple : qu’est-ce qui relève de l’usure normale, et qu’est-ce qui constitue un dégât locatif ? Il complète notre article sur les dégradations à l’état des lieux de sortie.

Les règles de base

En Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 met à charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien, dues à l’utilisation normale des lieux (article 15). Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16). Et, s’il a été fait un état des lieux détaillé, il rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28).

La liste non limitative des réparations locatives publiée par la Région détaille ces principes pour chaque type de revêtement. Elle précise qu’il ne peut pas y être dérogé lorsque le logement est la résidence principale du locataire.

À Bruxelles

L’article 223 du Code bruxellois du logement met les réparations locatives et le menu entretien à charge du preneur, à l’exception de celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure. La brochure juridique de la Région cite, parmi les exemples, « le cirage ou l’huilage du parquet ». L’article 220 rend applicable l’article 1731 de l’ancien Code civil : avec un état des lieux détaillé, le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu, sauf vétusté ou force majeure.

Une règle ancienne pour les carreaux

L’article 1754 de l’ancien Code civil cite, parmi les réparations locatives, celles à faire « aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ». L’article 1755 ajoute qu’aucune réparation locative n’est à charge du locataire quand elle n’est occasionnée que par vétusté ou force majeure. Ces deux articles ne s’appliquent plus aux baux d’habitation, ni en Wallonie ni à Bruxelles, mais ils restent un repère utile : la liste wallonne reprend la même logique, et le Code bruxellois pose le même principe de vétusté et de force majeure. Ils valent encore, par exemple, pour un garage ou un local loué seul.

Le parquet

Le parquet est le revêtement le plus discuté, car il marque facilement. La liste wallonne répartit les charges ainsi.

À charge du locataire :

• l’entretien adapté au type de parquet : nettoyage à sec du parquet ciré, taches traitées avant réencaustiquage, sans excès de cire ; nettoyage à sec ou avec une serpillière légèrement humide du parquet vitrifié ;
• le remplacement des lames qu’il a griffées, brûlées ou détériorées ;
• les dégâts causés par des meubles très lourds et par des talons de chaussures.

À charge du bailleur :

• les vices de placement ;
• les décolorations dues aux UV du soleil ;
• l’usure du vernis d’un escalier dans la ligne de foulée ;
• l’usure normale, appréciée en fonction de l’affectation des lieux.

Trois précisions comptent à la sortie. D’abord, lorsque les dégâts imposent un nettoyage, un traitement ou un raclage, celui-ci est généralement effectué sur toute la surface de la pièce. Ensuite, un raclage prématuré dû à la faute du locataire peut justifier, en plus, une indemnité de dépréciation. Enfin, le locataire ne peut pas vitrifier le parquet sans autorisation préalable du bailleur.

Le carrelage

Pour le carrelage, la liste wallonne est nette. Le locataire le nettoie régulièrement avec des produits adaptés, évite de percer les carreaux muraux et répond des dégradations : trous, éclats, fissures, bris, griffures, empreintes indélébiles. Il assume le remplacement lorsque quelques carreaux ou dalles seulement sont cassés, « en raison d’une présomption de faute ».

Le bailleur, lui, assume le remplacement des éléments défectueux par suite d’usure normale, de vétusté, de cas fortuit, de force majeure ou de vice de placement. Un carrelage qui se décolle par plaques sur un support défectueux, ou un réseau de fissures lié à un mouvement du bâtiment, ne se traite donc pas comme un carreau cassé par la chute d’une casserole.

Moquette, vinyle et stratifié

Les revêtements souples

Pour la moquette, le vinyle ou le linoléum, la liste wallonne met à charge du bailleur la vétusté, le vice de placement, l’usure normale due au passage, le poinçonnement par les pieds de meubles malgré l’usage de protections, et les décolorations dues à la lumière. Le locataire, lui, entretient le revêtement, le maintient propre et répond des griffures, traces de coups, déchirures, taches et traces de talons. Il est tenu à réparation « en proportion de la durée de vie normale du revêtement ».

Le locataire répond aussi des dégâts causés par un nettoyage inadapté, par exemple un shampooing liquide sur une moquette instable ou sur un support sensible à l’eau. S’il a détenu des chiens ou des chats, la liste prévoit un traitement spécifique des moquettes.

Les sols stratifiés

Le stratifié est, comme le parquet, très sensible à l’eau. Le locataire le nettoie à sec ou avec une serpillière très légèrement humide, remplace les éléments qu’il a griffés, brûlés ou détériorés et répond des rayures, coups et éclats. Le bailleur répond de la vétusté, du vice de placement, de l’usure normale due au passage et des décolorations dues à la lumière.

Usure normale ou dégât locatif, le tableau

Ce tableau résume la liste wallonne ; à Bruxelles, les mêmes principes de vétusté et de menu entretien s’appliquent, la liste officielle bruxelloise, établie par arrêté du 23 novembre 2017, fixant la répartition impérative.

Revêtement posé ou modifié par le locataire

Certains locataires couvrent un parquet d’un tapis collé, posent un vinyle sur un carrelage ou poncent eux-mêmes un vieux plancher. La liste wallonne prévoit que, si le preneur place un revêtement de sol sur le plancher, il est tenu pour responsable des dégradations qui en sont la conséquence. Elle lui demande aussi de s’informer, avant la prise en location, de la charge d’utilisation des planchers et de la respecter : il répond des désordres résultant d’une surcharge.

Le bailleur répond, lui, des dégâts qui trouvent leur origine dans la pose défectueuse d’un revêtement ou dans l’emploi de produits de fixation inadéquats, lorsque cette pose est la sienne. Pour tout changement de revêtement, un accord écrit préalable du bailleur évite les discussions à la sortie.

Chiffrer un sol abîmé

La remise en état d’un sol se chiffre en principe sur devis ou facture : remplacement de quelques lames ou carreaux, raclage et vitrification d’une pièce, nettoyage professionnel d’une moquette. Trois règles de la liste wallonne pèsent sur le montant :

1. La surface : un raclage ou un traitement rendu nécessaire par des dégâts porte généralement sur toute la pièce, pas seulement sur la zone abîmée.
2. La durée de vie : pour les revêtements souples, le locataire est tenu à réparation en proportion de la durée de vie normale du revêtement ; une moquette ancienne ne se rembourse pas au prix du neuf.
3. La dépréciation : un raclage prématuré du parquet dû à la faute du locataire peut justifier, en plus, une indemnité de dépréciation.

Demandez toujours le détail du calcul et comparez-le à l’état décrit à l’entrée.

Décrire les sols à l’entrée et à la sortie

Un sol ne se défend bien qu’avec une description précise. À l’entrée, notez pour chaque pièce :

• le type de revêtement (parquet massif ciré ou vitrifié, stratifié, carrelage, moquette, vinyle) ;
• son état général et sa propreté ;
• chaque défaut visible, localisé : rayure près de la porte, carreau fêlé devant l’évier, tache au pied du lit ;
• les réparations déjà faites, comme des lames remplacées ou des joints refaits.

Des photos datées, avec un objet de référence pour l’échelle, complètent utilement la description. À la sortie, l’état des lieux est établi après la libération des lieux : un logement vidé permet de voir les sols sous les meubles. Les points à vérifier le jour du départ, remise des clés comprise, sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux et remise des clés. Pour une vue d’ensemble de la démarche, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

En résumé : l’usure normale, le soleil, la vétusté et les défauts de pose restent au bailleur ; les griffures, brûlures, taches et carreaux cassés pendant l’occupation reviennent au locataire. Un état des lieux d’entrée précis, sol par sol, est la meilleure garantie d’une sortie sans discussion.