Odeurs de tabac et jaunissement : dégâts locatifs ?

Il suffit parfois d’ouvrir la porte : une odeur de tabac froid, des plafonds qui ont viré au jaune, des rectangles plus clairs là où étaient accrochés les cadres. La question du locataire fumeur à l’état des lieux de sortie revient souvent : ces marques sont-elles de l’usure normale, ou des dégâts à réparer ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux répond d’après les textes wallons et bruxellois. Il complète notre article sur les dégradations à l’état des lieux de sortie.

Fumer n’est pas un dégât, ses traces peuvent l’être

Le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du logement, tels que nous les avons consultés, ne contiennent pas de règle propre au tabac dans un logement loué. Ce qui compte, à la sortie, n’est donc pas d’avoir fumé, mais l’état dans lequel le logement est rendu.

Les règles générales s’appliquent. En Wallonie, le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien (article 15) et répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16). S’il a été fait un état des lieux détaillé, il rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28). À Bruxelles, l’article 223 du Code du logement met aussi les réparations locatives et le menu entretien à charge du preneur, hors vétusté et force majeure.

Ce que prévoit la liste wallonne

La liste non limitative des réparations locatives publiée par la Région consacre une rubrique entière à la nicotine. Elle est sans ambiguïté : ces dépôts entraînent des frais spécifiques de remise en état à charge du preneur. La liste précise aussi qu’il ne peut pas être dérogé à la répartition qu’elle fixe lorsque le logement est la résidence principale du locataire.

Les peintures

Pour les peintures, la rubrique « Nicotine » prévoit un lessivage et, dans certains cas, l’application d’une couche de fond, « quel que soit le degré d’amortissement ». La rubrique « Peintures et vernis » le confirme : le preneur est responsable des dépôts de nicotine, et, en fin d’occupation, les peintures, même amorties, ne peuvent être ni poussiéreuses, ni souillées, ni grasses.

L’âge de la peinture n’est pas pour autant sans effet. Lorsque des peintures qui ne sont pas considérées comme amorties doivent être renouvelées par la faute du locataire, celui-ci supporte une partie du coût des travaux au prorata de la durée d’occupation. Le bailleur, lui, répond de la vétusté des peintures intérieures.

Les textiles

Les voilages, tentures, tapis et textiles divers imprégnés d’une forte odeur doivent être nettoyés, y compris, le cas échéant, les frais de transport, de dépose et de repose. La rubrique consacrée aux rideaux met en outre à charge du locataire les brûlures de cigarettes survenues pendant l’occupation.

Les équipements

Le locataire répond aussi du nettoyage spécifique de certains équipements que la fumée encrasse : prises et interrupteurs électriques, prises d’air, radiateurs et convecteurs, à l’extérieur comme à l’intérieur.

La propreté générale

La rubrique « Nettoyage » de la même liste complète le tableau. Le preneur maintient le bien loué, équipements compris, en bon état de propreté et d’entretien, avec des produits adéquats. L’obligation de rendre les lieux propres reste d’application « quel que soit l’âge des décors », et le preneur est tenu du lessivage des plafonds et des murs en cas d’empoussièrement ou de souillures. Lorsqu’il quitte les lieux, le bien est vide et propre. Un logement enfumé mais soigneusement lessivé avant la sortie se présente donc bien mieux qu’un logement simplement vidé.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement renvoie à une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou du bailleur, établie par l’arrêté du Gouvernement du 23 novembre 2017. Ses annexes ne sont pas reproduites dans la version consolidée publiée en ligne, et nous n’avons pas lu, dans les documents bruxellois consultés, de rubrique consacrée au tabac aussi détaillée que la rubrique wallonne.

Le raisonnement reste le même. Les dépôts de nicotine ne sont ni de la vétusté ni de la force majeure : ils résultent de l’occupation. Lorsqu’un état des lieux d’entrée détaillé a été dressé, l’article 220 du Code rend applicable l’article 1731 de l’ancien Code civil : le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu, sauf vétusté ou force majeure. C’est donc la comparaison entre l’entrée et la sortie qui fondera, le cas échéant, une retenue sur la garantie.

Constater odeurs et jaunissement

Une odeur ne se photographie pas, et le jaunissement est progressif : il passe inaperçu pour qui vit dans le logement. Le constat doit donc être particulièrement soigné.

À l’entrée

• Décrivez la teinte réelle des murs et plafonds, pièce par pièce, et pas seulement « peinture en bon état ».
• Notez toute odeur perceptible, y compris celle laissée par un occupant précédent.
• Mentionnez l’état des textiles fournis : rideaux, voilages, tapis.
• Photographiez les murs avec la même lumière et depuis les mêmes angles, pour pouvoir refaire les photos à la sortie.

À la sortie

• Comparez la teinte actuelle à celle décrite à l’entrée ; les rectangles plus clairs derrière les cadres et les meubles révèlent souvent le jaunissement.
• Regardez les plafonds, les interrupteurs, les grilles d’aération et le dessus des radiateurs.
• Décrivez l’odeur de manière factuelle : pièces concernées, intensité, persistance après aération.
• Relevez les brûlures sur les textiles et les sols. Pour les sols, voyez notre article sur le parquet, carrelage et sols abîmés.

Si un occupant précédent fumait

Un logement peut arriver déjà jauni ou imprégné d’odeur. Dans ce cas, dites-le dans l’état des lieux d’entrée, avec des mots précis et des photos : « plafond du séjour jauni, odeur de tabac perceptible dans la chambre ». Sans cette mention, le nouveau locataire, même non fumeur, aura du mal à démontrer que le jaunissement ne vient pas de lui s’il a été fait un état des lieux détaillé qui n’en parle pas.

Chiffrer la remise en état

La remise en état se chiffre sur devis ou facture, poste par poste : lessivage des murs et plafonds, éventuelle couche de fond, nettoyage des textiles, dépose et repose des rideaux, nettoyage des prises, interrupteurs et radiateurs. Un bailleur qui réclame une remise en peinture complète doit pouvoir expliquer pourquoi un lessivage ne suffisait pas. Pour une peinture non amortie refaite par la faute du locataire, la liste wallonne prévoit une prise en charge au prorata de la durée d’occupation : demandez le calcul.

Ces montants peuvent être retenus sur la garantie locative s’ils sont justifiés par la comparaison des états des lieux. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige : les postes contestés ont donc intérêt à être discutés rapidement, pièces à l’appui. En cas de désaccord persistant, le juge de paix tranche.

Avant de rendre les clés

Si vous êtes locataire et avez fumé dans le logement, anticipez : lessivez murs et plafonds, nettoyez rideaux et tapis, dégraissez prises, interrupteurs et radiateurs, et aérez longuement avant le rendez-vous. Conservez les factures de nettoyage : elles montrent ce qui a été fait. Et n’oubliez pas les autres postes du départ, détaillés par exemple dans notre article « clé manquante état des lieux ».

En résumé : fumer n’est pas un dégât en soi, mais les dépôts de nicotine, les textiles imprégnés et les brûlures le sont. En Wallonie, la liste des réparations locatives les met expressément à charge du locataire, même sur des peintures amorties. Partout, un état des lieux d’entrée précis et une comparaison soignée à la sortie restent la base de toute retenue.