Grille de vétusté : calculer la part du locataire

À la fin d’un bail, la question revient presque toujours : une peinture défraîchie, un sol rayé ou une robinetterie fatiguée, est-ce un dégât ou simplement l’effet du temps ? La réponse change tout pour la garantie locative. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux explique comment la grille de vétusté permet de répartir le coût des travaux entre bailleur et preneur. Pour l’ensemble des dégâts constatés à la sortie (trous, peinture, réparations), commencez par notre article sur les dégradations à l’état des lieux de sortie.

Vétusté et dégât locatif, le principe

La vétusté, c’est l’usure normale d’un bien due au temps et à un usage conforme. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation met les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure à charge du bailleur (article 8). Le locataire, lui, assure le menu entretien et les réparations locatives (article 15) et répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16). À la sortie, il rend le bien tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28).

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement dit la même chose : le preneur est tenu des réparations locatives et du menu entretien, « à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure ». Le bailleur supporte toutes les autres réparations.

Reste à chiffrer cette part du temps : c’est le rôle d’une grille de vétusté, qui transforme l’âge d’un équipement en pourcentage.

La grille indicative de vétusté wallonne

La Wallonie met à disposition une grille indicative de référence portant sur la vétusté naturelle des logements, accompagnée d’un guide d’utilisation par les parties. Elle compte 40 postes de réparation ou de remplacement, répartis en cinq catégories : chauffage, électricité, menuiseries, revêtements et sanitaires. Pour chaque poste, elle indique une durée de vie, une franchise (nulle), une valeur résiduelle (nulle) et un abattement annuel, qui correspond à la durée de vie divisée en parts égales.

Selon son guide, la grille définit l’usure normale de chaque équipement par un pourcentage qui affecte chaque année son état tout au long de sa durée de vie. Elle permet ainsi de savoir si l’état d’un équipement résulte d’une usure normale, d’une usure rapide liée à un mauvais entretien ou d’une dégradation du locataire. L’usure normale est prise en charge par le bailleur ; l’usure rapide due au mauvais entretien et la dégradation sont payées par le locataire.

Quelques durées de vie de la grille

Ce tableau reprend une partie des postes. La grille n’est pas exhaustive : les parties qui l’adoptent peuvent la compléter librement. Elle ne comporte aucun appareil électroménager : pour un four ou un lave-vaisselle mis à disposition, mieux vaut régler la question dans le bail, en y ajoutant un poste si vous annexez la grille.

Calculer la part du locataire, pas à pas

Le guide d’utilisation décrit quatre étapes, appliquées au moment de l’état des lieux de sortie :

1. repérer dans la grille la durée de vie et le taux d’abattement de l’équipement à réparer ou à remplacer ;
2. déterminer l’âge de cet équipement ;
3. appliquer le taux d’abattement pour chaque année d’utilisation, dès la première année ;
4. estimer le montant des réparations avec un professionnel, par exemple au moyen d’un devis.

L’abattement obtenu donne la part du bailleur (la vétusté) ; le reste du coût est la part du locataire (dégradation ou défaut d’entretien). La grille s’applique au matériel comme à la main-d’œuvre, et toute année commencée compte comme une année entière.

Les exemples officiels

Le guide wallon illustre le calcul avec des peintures murales intérieures à refaire complètement, pour un devis de 1 500 € :

Le deuxième exemple est le plus instructif : l’âge compte depuis la dernière réfection, pas depuis l’entrée du locataire. Un locataire qui reprend des peintures déjà vieilles de deux ans n’a pas à payer le même montant que celui qui les a reçues fraîches.

Le même raisonnement vaut pour tous les postes. Une moquette posée neuve à l’entrée et à remplacer après trois ans d’occupation est vétuste à 33,33 % (3 × 11,11 %) : le locataire supporte les deux tiers du coût de remplacement, le bailleur un tiers. Si la durée du bail a été raccourcie, par exemple par un contre-préavis du locataire, c’est la durée réelle d’occupation, arrondie à l’année commencée, qui entre dans le calcul.

Le point de départ de la durée de vie

Tout le calcul repose sur l’âge de l’équipement. Le guide wallon retient comme point de départ, au choix :

• la date de construction figurant dans l’acte d’achat ou, à défaut, la date du permis ;
• la date de la dernière réfection de l’équipement par le bailleur ;
• la date de départ du précédent locataire, s’il a lui-même refait l’équipement, sur justificatifs ou avec l’accord du bailleur ;
• avec l’accord écrit du locataire, la date de son entrée dans les lieux.

Le guide demande de mentionner, dans la mesure du possible, la date de remise à neuf de chaque élément dans les états des lieux d’entrée et de sortie. Il invite aussi le bailleur à tenir un dossier technique du logement, avec les factures de réparations, de remplacements et d’entretiens.

Quand la grille ne joue pas

La grille couvre l’usure normale, pas les dégâts. Le guide l’écarte expressément dans deux séries de cas.

D’abord, en cas de dégradations volontaires ou involontaires ou d’usage abusif caractérisé : vandalisme ou détérioration généralisée d’une pièce, utilisation du logement pour un autre usage que l’habitation, non-respect flagrant de l’hygiène. Il cite notamment un sol brûlé ou arraché, des papiers peints déchirés, des murs criblés de trous non bouchés ou un lavabo fêlé.

Ensuite, lorsque la responsabilité du locataire est clairement établie : équipement perdu ou déposé sans l’accord écrit du bailleur, transformations non autorisées, travaux non réalisés après un sinistre indemnisé, défaut d’assurance des risques locatifs, défaut de propreté, accès refusé aux personnes mandatées pour l’entretien. La même logique vaut à l’extérieur, où l’entretien courant reste à charge du preneur : nous le détaillons pour l’état des lieux jardin.

Enfin, si le bail autorise le locataire à repeindre à sa guise ou lui laisse la décoration, la grille ne s’applique pas aux peintures et papiers peints. À l’inverse, un équipement qui a dépassé sa durée de vie n’a pas à être remplacé s’il n’est pas dégradé.

Une grille indicative, sauf si le bail l’annexe

Le guide wallon est explicite : l’utilisation de la grille à la signature du bail ou de l’état des lieux d’entrée « ne revêt aucun caractère obligatoire ». Mais le bailleur et le locataire peuvent convenir de l’annexer au bail ; elle doit alors être utilisée pour constater l’état des équipements à la sortie. C’est aussi le sens de l’analyse de Droits Quotidiens.

Surtout, la grille exige qu’un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie aient été rédigés et signés. Elle est appliquée dans un document joint à l’état des lieux de sortie, qui détaille le coût des travaux de remise en état pris en charge par chacun, signé des deux parties.

À Bruxelles et pour les baux commerciaux

À Bruxelles, nous n’avons trouvé aucune grille officielle de vétusté dans les sources régionales consultées. La page de la Région sur la répartition des réparations renvoie à la liste des réparations et entretiens établie par le Gouvernement, qui répartit les travaux entre preneur et bailleur mais ne fixe pas de durées de vie. Les parties peuvent convenir d’une grille dans le bail, par exemple en s’inspirant de la grille wallonne, mais ce n’est qu’un accord contractuel. En cas de litige, c’est le juge de paix qui apprécie la part de vétusté.

Pour un bail commercial, aucune grille officielle n’existe non plus à notre connaissance ; la grille wallonne vise les logements. L’ancien Code civil reste le repère : le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Un bail commercial peut prévoir des clauses de remise en état plus détaillées, qu’il faut lire de près, y compris dans les situations particulières comme un bail commercial et faillite.

Nos conseils pour une sortie sans litige

• À l’entrée, faites noter la date de la dernière remise en peinture et de l’installation des principaux équipements (chaudière, sols, sanitaires).
• Pendant le bail, conservez les factures et les attestations d’entretien : un mauvais entretien fait basculer une usure normale en usure rapide, à charge du locataire.
• À la sortie, demandez un devis réel plutôt qu’un forfait ; la grille s’applique à un coût estimé par un professionnel, pas à un montant arrondi.

En résumé : la grille de vétusté ne dit pas s’il y a un dégât, elle dit quelle part de la remise en état relève du temps qui passe. En Wallonie, elle offre un barème officiel indicatif ; à Bruxelles, elle reste un outil de négociation. Dans les deux cas, tout commence par deux états des lieux précis et datés.