Contre-préavis du locataire

Vous venez de recevoir une lettre de votre bailleur : il veut récupérer le logement pour y habiter, pour y faire des travaux, ou simplement mettre fin au bail. Il vous laisse six mois. Mais vous avez peut-être trouvé un autre logement plus vite, ou vous préférez partir sans attendre. Le droit belge du bail vous en donne le moyen : le contre-préavis. Ce guide de nos guides location et bail explique quand vous pouvez l’utiliser, comment le calculer et comment l’envoyer. Pour les délais ordinaires de tous les baux, lisez d’abord notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Le contre-préavis, une réponse au congé du bailleur

Le contre-préavis est le congé que le locataire, appelé preneur dans les textes, adresse à son bailleur après avoir lui-même reçu un congé. Ce n’est pas un préavis comme les autres : il n’existe que parce que le bailleur a pris l’initiative de mettre fin au bail.

La règle figure, dans des termes presque identiques, dans les deux textes régionaux qui régissent le bail de résidence principale :

• en Wallonie, l’article 55, § 5, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation : « Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2 » ;
• à Bruxelles, l’article 237, § 5, du Code bruxellois du logement, qui ajoute depuis la réforme du 1er novembre 2024 que « le bailleur demeure en ce cas tenu de l’exécution du motif fondant le préavis initial ».

Le texte wallon est consultable dans la version consolidée du décret sur Wallex, le texte bruxellois dans le Code bruxellois du logement sur Justel.

Les trois congés du bailleur qui ouvrent le contre-préavis

Les « paragraphes 2 à 4 » auxquels renvoient les deux textes visent les trois façons dont le bailleur peut mettre fin à un bail de neuf ans avant son terme.

Le congé donné pour l’échéance du bail, à la fin des neuf ans, relève du paragraphe 1er et non des paragraphes 2 à 4 : le texte du contre-préavis ne le vise pas. Le locataire garde bien sûr sa faculté générale de partir à tout moment avec un préavis de trois mois, sans indemnité après la troisième année.

Le contre-préavis suppose aussi un congé réel. Une simple intention exprimée oralement, une annonce de mise en vente ou une conversation sur un éventuel départ ne suffisent pas : c’est la notification du congé par le bailleur qui ouvre le droit.

Un mois de préavis et aucune indemnité

Le contre-préavis a deux avantages pour le locataire.

Le délai est réduit à un mois. Au lieu des trois mois du préavis ordinaire, un seul mois suffit. Le locataire choisit librement le moment : il peut répondre le lendemain du congé reçu ou attendre d’avoir trouvé un logement, du moment que le bail est toujours en cours.

L’indemnité disparaît. Normalement, le locataire qui quitte un bail de neuf ans pendant les trois premières années doit trois, deux ou un mois de loyer au bailleur, selon l’année au cours de laquelle le bail prend fin. En cas de contre-préavis, les deux textes le disent expressément : il n’est pas redevable de cette indemnité. Le détail de ces montants est repris dans notre guide sur l’indemnité de résiliation, proposé en bas de page.

Le loyer, lui, reste dû jusqu’au dernier jour du contre-préavis. Les charges aussi, selon ce que prévoit le bail.

Et les indemnités dues par le bailleur

Le contre-préavis ne transforme pas le congé du bailleur en départ volontaire du locataire. À Bruxelles, le Code le précise : le bailleur reste tenu de réaliser le motif invoqué. S’il a donné congé pour occuper le logement, l’occupation doit commencer dans l’année et durer au moins deux ans ; s’il a invoqué des travaux, ils doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois. À défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer.

Le paragraphe wallon consacré au contre-préavis ne reprend pas cette précision, mais les conditions d’occupation et de travaux restent fixées par l’article 55 du décret. Quant à l’indemnité de neuf ou six mois due pour un congé sans motif, aucun des deux textes ne règle expressément son sort en cas de contre-préavis : si le point fait débat, parlez-en avec le bailleur avant d’envoyer votre lettre, et consignez l’accord par écrit.

Calculer la date de fin

Le contre-préavis peut être donné « à tout moment ». Or, dans ce cas, les deux Régions appliquent la même règle : le délai prend cours le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le congé est donné (article 30 du décret wallon, article 231, § 1er, du Code bruxellois). Le mois de l’envoi ne compte donc pas.

Prenons un exemple. Le bailleur donne congé pour occupation personnelle en mars ; son préavis de six mois court du 1er avril au 30 septembre. Le locataire trouve un appartement et envoie son contre-préavis le 12 mai. Le délai d’un mois prend cours le 1er juin : le bail prend fin le 30 juin. Le locataire paie les loyers jusqu’à cette date, sans indemnité, et le bailleur récupère son bien trois mois plus tôt que prévu.

Un contre-préavis envoyé en fin de mois peut donc coûter presque un mois de loyer supplémentaire par rapport à un envoi quelques jours plus tard. Si votre nouveau logement est disponible au 1er d’un mois donné, envoyez le contre-préavis avant la fin du mois qui précède le mois de départ.

Le contre-préavis dans un bail de courte durée

La situation diffère selon la Région.

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, l’article 238 du Code bruxellois prévoit un contre-préavis propre au bail de trois ans au plus : lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée après la première année pour occuper le logement, avec un préavis de trois mois, le locataire peut à son tour partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. Le bailleur reste redevable de l’indemnité d’un mois de loyer qu’il doit au locataire, rappelle Droits Quotidiens.

En Wallonie, l’article 55, § 6, du décret ne contient pas cette règle. Le locataire wallon d’un bail court qui reçoit un congé pour occupation conserve sa faculté ordinaire de partir avec trois mois de préavis. Les détails sont développés dans notre article bail de courte durée : contre-préavis du locataire.

Colocation, couple marié et plusieurs locataires

Lorsque plusieurs personnes ont signé le bail, le contre-préavis doit émaner de tous les preneurs qui veulent mettre fin au bail. En colocation, les règles de départ sont particulières, surtout à Bruxelles où un pacte de colocation organise les sorties individuelles : voyez notre guide sur la résiliation bail colocation.

Pour le logement principal d’un couple marié, la brochure juridique bruxelloise sur le bail rappelle que les congés sont adressés par les deux conjoints, séparément, au bailleur (article 215, § 2, de l’ancien Code civil) ; la même règle vaut pour les cohabitants légaux. Un contre-préavis signé par un seul époux peut être contesté.

Envoyer votre contre-préavis

En Wallonie, l’article 30 du décret admet trois formes : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise entre les mains du destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception. À Bruxelles, la Région publie des modèles indicatifs de renon, dont des modèles de contre-préavis pour le locataire, avec ou sans motif du congé initial.

Votre lettre mentionne au minimum :

• vos nom et adresse, ceux du bailleur et l’adresse du logement ;
• la date du bail et la référence au congé reçu (date, motif invoqué) ;
• votre volonté de mettre fin au bail par un congé d’un mois, en application de l’article 55, § 5, du décret wallon ou de l’article 237, § 5, du Code bruxellois ;
• la date de fin que vous avez calculée ;
• une proposition de date pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Conservez la preuve d’envoi et une copie de la lettre du bailleur : en cas de désaccord sur les dates ou sur l’indemnité, c’est le juge de paix qui tranche.

Préparer la sortie en un mois

Un mois passe vite. Entre le déménagement, les compteurs, les clés et la garantie locative, l’état des lieux de sortie est souvent organisé à la dernière minute. Or c’est lui qui permet de comparer le logement avec l’état constaté à l’entrée et de séparer l’usure normale des dégâts. Fixez la date dès l’envoi du contre-préavis ; notre guide sur l’état des lieux avant fin du préavis donne le calendrier conseillé.

Si des dégâts sont constatés, leur évaluation tient compte de l’âge des éléments : une peinture de dix ans ne se facture pas comme une peinture neuve. Notre article sur la grille de vétusté explique comment cette dépréciation se calcule.

En résumé : le contre-préavis permet au locataire qui a reçu un congé pour occupation, travaux ou sans motif de partir à tout moment avec un mois de préavis et sans indemnité, en Wallonie comme à Bruxelles ; seule Bruxelles l’étend au bail de courte durée.