Faillite du locataire : sort du bail

Les loyers ne sont plus payés, puis un courrier annonce le jugement déclaratif de faillite de votre locataire et le nom du curateur. Pour le bailleur, les questions se bousculent : le bail est-il rompu, qui paie désormais, peut-il récupérer son bien et que faire des meubles laissés sur place ? Ce guide de nos guides location et bail répond, textes à l’appui. Pour les règles générales de tout contrat de location, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Qui peut faire faillite

La faillite est une procédure fédérale, organisée par le livre XX du Code de droit économique. Selon son article XX.98, elle met le patrimoine du débiteur sous la gestion d’un curateur, chargé de l’administrer, de le liquider et de répartir le produit de la liquidation entre les créanciers. Est en état de faillite le débiteur qui a cessé ses paiements de manière persistante et dont le crédit se trouve ébranlé (article XX.99).

Pour le livre XX, le débiteur est une entreprise (article I.23). L’article I.1 range parmi les entreprises toute personne physique qui exerce une activité professionnelle à titre indépendant, toute personne morale et toute autre organisation sans personnalité juridique, sous quelques exceptions. Trois situations se rencontrent donc chez les bailleurs :

• une société locataire (bureaux, entrepôt, commerce, garage, parfois logement de fonction) ;
• un indépendant en personne physique, qui peut louer à la fois un local professionnel et son propre logement ;
• un particulier sans activité indépendante : il ne peut pas être déclaré en faillite. S’il est surendetté, c’est le règlement collectif de dettes qui s’ouvre à lui, une procédure que Droits Quotidiens réserve aux personnes qui n’ont pas la qualité d’entreprise.

Le droit de la faillite est le même partout en Belgique. En revanche, le bail lui-même reste soumis à ses règles habituelles : décret wallon du 15 mars 2018 pour un logement en Wallonie, Code bruxellois du logement à Bruxelles, loi du 30 avril 1951 pour un bail commercial, ancien Code civil pour les autres locations.

La faillite ne met pas fin au bail d’office

C’est le premier point à retenir. Aucun des textes consultés ne fait de la faillite du preneur une cause de fin automatique du bail. L’ancien Code civil cite, parmi les causes de résolution du louage, la perte de la chose louée et le défaut des parties de remplir leurs engagements (article 1741) ; il précise même que le bail n’est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur (article 1742).

Le Code de droit économique organise le sort de ce contrat en cours à son article XX.139 : « Les curateurs décident sans délai, dès leur entrée en fonction, s’ils poursuivent les contrats conclus avant la date du jugement déclaratif de faillite et auxquels ce jugement ne met pas fin automatiquement, ou s’ils les résilient unilatéralement lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement. »

Le curateur, nouvel interlocuteur

Dès le jugement, le failli est dessaisi de plein droit de l’administration de tous ses biens (article XX.110). Les paiements faits par le failli, et à lui, depuis le jour du jugement sont inopposables à la masse. Pour le bailleur, la conséquence est simple : ses courriers, demandes et rendez-vous passent désormais par le curateur désigné dans le jugement, et non plus par l’ancien gérant ou l’indépendant lui-même.

Une nuance pour l’indépendant en personne physique : l’article XX.110 exclut de l’actif de la faillite les biens insaisissables visés par le Code judiciaire, dont il garde l’administration. Lorsque le bail porte sur son logement, la situation mérite d’être examinée avec le curateur.

Bail poursuivi ou bail résilié

Le curateur a deux options.

Il poursuit le bail. Il peut avoir besoin des lieux pour y stocker des marchandises, poursuivre provisoirement l’activité ou céder un fonds de commerce avec le droit au bail. Dans ce cas, l’article XX.139 met à charge de la masse l’exécution des obligations du failli correspondant aux prestations effectuées par le bailleur après le jugement : les loyers de l’occupation postérieure sont supportés par la faillite.

Il résilie le bail. Si les lieux ne lui sont d’aucune utilité, il résilie lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement. La créance de dommages et intérêts éventuellement due au bailleur du fait de cette résiliation « entre dans la masse » : elle se déclare avec les autres créances.

Pour un local commercial, les enjeux propres au droit au bail et à la cession du fonds sont détaillés dans notre article sur le bail commercial et faillite.

Loyers impayés et déclaration de créance

Tout ce qui était dû avant le jugement, loyers, charges, indexations réclamées, ne sera pas payé directement par le curateur. Selon l’article XX.155, pour entrer en ligne de compte dans une distribution ou bénéficier d’un droit de préférence, les créanciers déclarent leurs créances dans le registre au plus tard le jour fixé par le jugement déclaratif, en y annexant leurs titres. La déclaration précise l’identité du créancier, le fondement, le montant et les sûretés de la créance.

Joignez le bail, ses avenants, le décompte des loyers et charges et, dès qu’ils existent, l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

Le privilège du bailleur et la garantie

La loi hypothécaire du 16 décembre 1851 accorde au bailleur, à son article 20, un privilège pour les loyers sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée. Pour une maison, il couvre deux années échues, l’année courante et la suivante, et même tout ce qui est à échoir si le bail est authentique ou a date certaine. Le même privilège vaut pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l’exécution du bail. Il porte sur le prix des meubles, pas sur les lieux : il donne un rang de préférence, sans garantir un paiement intégral.

La garantie locative reste affectée aux obligations du bail. Pour un logement à Bruxelles, la brochure régionale rappelle que, lorsque la garantie est placée sur un compte individualisé, le bailleur a un privilège sur l’actif de ce compte pour toute créance résultant de l’inexécution des obligations du preneur. Pour un bail commercial ou un garage, tout dépend de ce que le contrat a prévu.

Les meubles laissés dans les lieux

C’est souvent la question la plus concrète : le local ou le logement reste encombré de mobilier, de stock ou de déchets, et leur valeur ne couvre parfois pas le coût d’une vente ou d’un enlèvement. Les biens du failli restent sous l’administration du curateur. Le bailleur ne doit donc ni les vendre, ni les jeter, ni changer les serrures de sa propre initiative.

Les articles que nous avons consultés ne prévoient pas de procédure propre à l’évacuation d’un mobilier sans valeur. La démarche prudente consiste à :

1. demander par écrit au curateur ce qu’il compte faire des biens et à quelle date il restitue les clés ;
2. faire constater l’état des lieux et l’inventaire de ce qui reste, de manière contradictoire avec lui ;
3. chiffrer les frais de remise en état et d’enlèvement éventuels, puis les ajouter à la créance déclarée.

Restituer les lieux et dresser l’état des lieux

Quand le bail prend fin, par la résiliation du curateur ou à l’expiration du délai de quinze jours, les lieux doivent être libérés. L’ancien Code civil fixe le cadre : le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732) ; s’il n’y a pas d’état des lieux détaillé à l’entrée, il est présumé avoir reçu les lieux dans l’état où ils se trouvent à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 1731). D’où l’intérêt d’un état des lieux de sortie contradictoire avec le curateur, comparé à celui d’entrée : il fonde la créance du bailleur pour les réparations locatives.

Si un congé était déjà en cours avant le jugement, par exemple un congé du bailleur suivi d’un contre préavis bail du preneur, c’est désormais avec le curateur qu’il faut organiser la sortie et la remise des clés.

Et si c’est le bailleur qui fait faillite

La situation inverse existe : un bailleur, société ou indépendant, est déclaré en faillite. Le bail n’est pas davantage rompu d’office, et le curateur peut vendre le bien. Le locataire est alors protégé par les règles sur la transmission du bien loué : selon l’ancien Code civil, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou à date certaine, sauf réserve dans le bail (article 1743) ; à Bruxelles, pour un bail d’habitation, le nouveau titulaire du droit est subrogé aux droits et obligations du bailleur (article 229 du Code bruxellois du logement). Le locataire continue à payer son loyer, désormais au curateur.

En résumé : la faillite du locataire ne met pas fin au bail d’elle-même. Le curateur décide de le poursuivre ou de le résilier, le bailleur peut l’obliger à trancher en quinze jours, déclare sa créance en invoquant son privilège, puis récupère des lieux dont l’état, et celui des biens laissés, doit être constaté.