Bail verbal : comment le rédiger

Une location entre connaissances, un accord conclu au téléphone, un contrat jamais signé : beaucoup de logements sont occupés sans bail écrit. Tôt ou tard, l’une des parties veut clarifier la situation, soit pour mettre les règles noir sur blanc, soit pour récupérer le logement. Ce guide de nos guides location et bail explique comment faire dans les deux cas, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le contenu d’un bail et un modèle, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un bail oral reste un bail

L’ancien Code civil pose le principe : sauf disposition légale contraire, « on peut louer ou par écrit, ou verbalement » (article 1714). Pour les logements, les Régions ont posé une règle contraire, l’écrit obligatoire, sans pour autant priver d’effet les baux oraux.

• En Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 dispose que « tout bail est établi par un écrit », avec des mentions minimales.
• À Bruxelles, l’article 218 du Code du logement impose que tout bail d’habitation soit « établi dans un écrit ».

Ces textes prévoient eux-mêmes la suite : si le bail n’a pas été écrit, chacune des parties peut exiger qu’il le soit. Le locataire qui occupe un logement contre un loyer, même sans contrat, est donc bien un locataire, avec les protections qui s’attachent à ce statut. Et le bailleur reste tenu de ses obligations : délivrer un logement en bon état, faire les réparations qui lui incombent.

La question de la preuve

Tout se joue sur la preuve de ce qui a été convenu. Le décret wallon reprend une règle ancienne : si un bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut pas être reçue par témoins (article 4, qui reproduit l’article 1715 de l’ancien Code civil). Une fois le bail exécuté, rassemblez tout ce qui en établit le contenu :

• les virements de loyer, avec leur communication ;
• les messages, courriels et annonces de location ;
• la date de remise des clés et d’entrée dans les lieux ;
• l’inscription au registre de la population à l’adresse ;
• les contrats d’énergie ou d’eau au nom de l’occupant.

Comment régulariser un bail verbal

Proposer un bail écrit

La première étape est amiable : proposez un contrat qui reprend fidèlement ce qui a été convenu, ni plus ni moins. Un bail écrit qui ajoute des obligations nouvelles, une hausse de loyer ou une durée plus courte sera logiquement refusé, et le juge ne vous suivra pas : il constate ce qui existe, il ne réécrit pas le contrat.

La mise en demeure puis le juge de paix

Si l’autre partie refuse, la loi prévoit un mécanisme identique dans les deux Régions. La partie la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre partie, par voie procédurale s’il y a lieu, à dresser, compléter ou signer une convention écrite, et demander si besoin que le jugement vaille bail écrit.

La mission du juge est encadrée. En Wallonie, sa compétence est « limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties » (article 3, § 3, du décret du 15 mars 2018 sur Wallex). À Bruxelles, « le juge est tenu par le contenu prouvé du bail verbal liant les parties » (article 218, § 2).

Le contenu du bail à rédiger

Le bail écrit reprend au minimum :

En Wallonie, l’annexe explicative établie par le Gouvernement est obligatoirement jointe au contrat. Le bail est rédigé en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement. Une fois signé, le bailleur l’enregistre : selon le SPF Finances, c’est impossible tant qu’aucun contrat n’a été rédigé.

Faire partir un locataire sans bail écrit

C’est souvent la vraie question derrière les recherches sur « comment faire partir un locataire sans bail ». La réponse commence par une mise en garde : l’absence d’écrit ne donne pas au bailleur le droit de reprendre le logement quand il le souhaite.

Un bail de résidence principale réputé de neuf ans

Lorsque le locataire a fait du logement sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans, en Wallonie (article 55, § 1er) comme à Bruxelles (article 237, § 1er). À Bruxelles, le bail de courte durée ne peut être conclu que par écrit (article 238) ; en Wallonie, une courte durée non écrite sera, au minimum, très difficile à prouver.

Le bailleur ne peut alors mettre fin au bail que dans les cas prévus :

• occupation personnelle, par lui-même ou certains proches, à tout moment avec six mois de préavis ;
• travaux importants, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, avec six mois de préavis et des conditions strictes ;
• sans motif, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, avec six mois de préavis et une indemnité de neuf ou six mois de loyer selon le triennat (article 55, § 4, en Wallonie ; article 237, § 4, à Bruxelles).

Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, sous réserve des indemnités prévues pendant les premières années.

En cas d’impayés ou de manquements

Si le locataire ne paie pas ou abîme le logement, c’est le juge de paix qui tranche : il peut prononcer la résolution du bail et autoriser l’expulsion. La demande en matière de louage peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix (article 1344bis du Code judiciaire). À Bruxelles, le délai de comparution est porté à quarante jours lorsque la requête comporte une demande d’expulsion (article 233sexies du Code du logement).

L’expulsion, seulement par huissier et après un délai

En dehors de Bruxelles, l’expulsion ne peut être exécutée qu’après un délai d’un mois suivant la signification du jugement, sauf abandon du bien, accord des parties constaté dans le jugement ou décision du juge de prolonger ou de réduire ce délai ; l’huissier avise les occupants de la date effective en respectant un délai de cinq jours ouvrables (article 1344quater du Code judiciaire sur Justel). À Bruxelles, le Code du logement prévoit aussi un délai d’un mois (article 233undecies) et un moratoire hivernal : sauf exceptions, aucune expulsion d’un logement loué ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars (article 233duodecies).

Changer les serrures, couper l’eau ou sortir les meubles sans jugement expose le bailleur à de lourdes conséquences. À Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement rappelle que le bailleur qui expulse sans titre exécutoire doit une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer (article 233/1).

Occupant, hébergé ou locataire

Tout dépend de la qualification. Une personne qui paie un loyer est un locataire. Une personne hébergée gratuitement n’est pas liée par un bail, puisque le louage suppose un prix. Et une personne entrée sans aucun accord est un occupant sans droit ni titre, pour lequel le Code judiciaire prévoit une procédure d’expulsion distincte. En cas de doute, faites-vous conseiller avant d’agir.

Le cas des locaux professionnels

Pour un commerce, les règles sont différentes : la loi du 30 avril 1951 s’applique aux baux commerciaux, qu’ils soient écrits ou non. Voyez notre article sur le bail commercial verbal, et, pour la mise par écrit, celui qui explique qui rédige un bail commercial.

Profiter de la régularisation pour dresser l’état des lieux

Un bail verbal va presque toujours de pair avec l’absence d’état des lieux. En Wallonie, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 28). Cette présomption joue contre le bailleur qui voudrait réclamer des dégâts. Au moment de mettre le bail par écrit, faites dresser un état des lieux détaillé et contradictoire, et annexez-le au contrat.

En résumé : un bail verbal lie les parties, se prouve par son exécution et peut être mis par écrit, au besoin par le juge de paix après une mise en demeure de huit jours. Faire partir un locataire sans bail suppose, comme avec un bail écrit, un congé régulier ou un jugement : l’absence de contrat ne simplifie rien pour le bailleur.