Bail commercial : bail verbal

« On s’est mis d’accord, on n’a jamais rien signé. » La phrase revient souvent chez les commerçants installés depuis des années dans un local loué par une connaissance, ou qui ont repris une activité sans refaire les papiers. Un bail commercial verbal n’a rien d’exceptionnel. Il n’échappe pas pour autant à la loi, mais il place les deux parties dans une situation fragile. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur ce que dit la loi du 30 avril 1951, sur les risques et sur les moyens de régulariser. Pour le cadre général, voyez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Un bail oral reste un bail commercial

La loi sur les baux commerciaux ne définit pas son champ par la forme du contrat, mais par l’usage du bien. Elle s’applique aux baux d’immeubles qui, « soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail », sont affectés principalement par le preneur ou un sous-locataire au commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. Pour la définition du contrat, son pluriel et ses traductions, voyez notre fiche de lexique bail commercial au pluriel.

Un accord oral pour exploiter une boutique, un salon de coiffure ou un atelier ouvert à la clientèle peut donc constituer un bail commercial, avec toutes ses conséquences. À l’inverse, un bureau ou un local sans accueil du public relève en principe du droit commun du bail, même s’il sert à une activité professionnelle.

Depuis le 6 janvier 2014, les règles des baux commerciaux sont une compétence régionale, rappelle le SPW Économie. La loi de 1951 reste la base commune, avec des variantes propres à chaque Région, publiées dans la version consolidée sur Justel.

Neuf ans, même sans écrit

L’article 3 de la loi est impératif : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf années ». Un bail commercial oral n’y fait pas exception. Le preneur peut y mettre fin à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée.

Le bail de courte durée exige un écrit

Les trois Régions ont réécrit l’exclusion des baux courts. Selon les versions régionales de l’article 2, échappent à la loi les baux « conclus par écrit » pour une durée d’un an au plus : depuis le 1er mai 2018 en Wallonie, le 19 mai 2019 à Bruxelles et le 1er septembre 2016 en Flandre. L’écrit est une condition : un accord oral pour tester une activité pendant quelques mois ne bénéficie pas de ce régime, et risque de se retrouver soumis à la durée légale de neuf ans.

Les accords qu’on ne peut pas conclure oralement

Plusieurs accords importants exigent une forme que l’oral ne remplit pas. Selon la version de base de la loi, les parties ne peuvent mettre fin au bail à tout moment que si leur accord est « constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge » ; en Wallonie, depuis 2018, un « acte écrit présenté à l’enregistrement » suffit. De même, le renouvellement se fait pour neuf ans, sauf accord des parties sur une autre durée constaté dans ces formes. Nous détaillons ces formalités dans notre guide sur le bail commercial acte authentique.

Le problème central, la preuve

Sans écrit, chaque élément du contrat doit être reconstitué : le montant du loyer et sa date de paiement, les charges, l’activité autorisée, les locaux compris dans la location, la date d’entrée en jouissance. Pour Bruxelles, hub.brussels donne le même conseil : pour éviter les difficultés, mieux vaut conclure le bail par écrit.

Les indices utiles sont connus : virements réguliers avec une communication explicite, échanges de courriels ou de messages, factures, inscription de l’établissement à cette adresse, témoignages. Rassemblez-les dès que possible, avant qu’un conflit ne survienne.

Une date de début qui commande tout

La date d’entrée en jouissance n’est pas un détail. Elle fixe les triennats, donc les moments où le preneur peut partir. Elle fixe aussi le terme du bail et la fenêtre du renouvellement : le preneur doit notifier sa demande dix-huit mois au plus et quinze mois au moins avant l’expiration du bail en cours, à peine de déchéance. Sans date certaine, le calcul devient une source de litige. Nous expliquons cette procédure dans notre guide bail commercial et renouvellement.

Les risques, côté bailleur et côté preneur

Le bail oral ne profite durablement à personne.

Pour le bailleur, le risque principal est de se croire libre. Il pense pouvoir récupérer son local au bout de quelques mois ou d’un an, alors que le bail est soumis à la durée légale de neuf ans et au droit au renouvellement. Il lui sera aussi difficile de prouver le loyer convenu, l’activité autorisée ou l’état du local à l’entrée, et donc de réclamer une remise en état à la sortie.

Pour le preneur, le risque est inverse. Il bénéficie de la protection légale, mais il doit pouvoir démontrer que les conditions sont réunies : affectation au commerce de détail ou à l’artisanat en contact avec le public, date d’entrée, loyer payé. Il lui sera plus difficile de notifier à bon escient un préavis triennal ou une demande de renouvellement, faute de connaître avec certitude les échéances de son bail.

Pour l’un comme pour l’autre, les litiges se règlent devant le juge de paix, sur la base des preuves disponibles. Autant les constituer tant que la relation est bonne.

Les travaux et la cession, deux autres points sensibles

La loi reconnaît au preneur le droit de transformer les lieux, à condition d’aviser d’abord le bailleur par recommandé avec plans et devis. Sans bail écrit, les aménagements réalisés au fil des années sont souvent mal documentés, et leur sort en fin de bail devient incertain. Il en va de même lorsque le commerçant veut céder son fonds : le repreneur voudra connaître exactement les conditions du bail qu’il reprend, ce qu’un accord oral ne permet pas de lui garantir.

Bail verbal et vente de l’immeuble

Un bail oral n’a pas de date certaine. La loi sur les baux commerciaux protège pourtant le preneur en cas de vente : l’acquéreur ne peut l’expulser que pour les motifs limités de l’article 16, 1° à 4°, avec un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition, et cette protection vaut aussi pour le bail sans date certaine « si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins ». Les premiers mois d’un bail verbal sont donc la période la plus exposée.

Régulariser la situation

La solution la plus simple est de mettre l’accord par écrit, avec les conditions réellement pratiquées : parties, locaux, activité, loyer, charges, garantie, date d’entrée, répartition des réparations. Le bail existe déjà depuis l’entrée du preneur : mentionnez donc la date réelle d’entrée en jouissance, et non la date de signature, pour que les triennats et le terme restent clairs.

L’état du local mérite la même attention. Un état des lieux commerce peut être dressé à tout moment, de préférence de manière contradictoire. Il ne remplace pas un constat d’entrée qui n’a jamais été fait, mais il fixe au moins l’état au jour du constat, ce qui limite les discussions à la sortie. Le moment venu, le bail commercial état des lieux de sortie sera comparé à cette référence.

En résumé : un bail commercial verbal est soumis à la loi de 1951, avec sa durée de neuf ans, ses triennats et son droit au renouvellement. Mais tout y repose sur la preuve. Le mettre par écrit et faire constater l’état du local protège aussi bien le commerçant que le propriétaire.