Bail verbal : signature

Les clés ont été remises, le loyer est payé chaque mois, mais le contrat n’a jamais été signé : c’est une situation plus fréquente qu’on ne le croit, souvent née d’un accord de confiance ou d’un projet de bail resté dans un tiroir. Pas de bail signé, que faire ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles, côté locataire comme côté bailleur. Pour la trame complète d’un contrat et ses mentions obligatoires, consultez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Pas de bail signé, mais un bail quand même

La brochure du Service public de Wallonie résume le principe : il y a bail dès qu’il y a accord entre le bailleur et le preneur sur le logement et sur le prix. Si l’accord n’est pas constaté par écrit, il s’agit d’un bail verbal. La brochure juridique bruxelloise dit la même chose et ajoute : « Un bail verbal est valable. »

L’absence de signature ne prive donc personne de ses droits. Le locataire doit payer le loyer convenu ; le bailleur doit mettre à disposition un logement qui respecte les normes de sécurité et de salubrité, et il ne peut pas le reprendre à sa guise. Si le logement est la résidence principale du locataire, le bail oral est réputé conclu pour neuf ans, en Wallonie comme à Bruxelles : notre guide bail verbal durée détaille ce point.

À Bruxelles, le Code prévoit même une sanction lourde contre les expulsions « sauvages » : le bailleur qui expulse sans titre exécutoire est redevable d’une indemnité de dix-huit mois de loyer (article 233/1).

Pourquoi la loi impose un bail écrit et signé

L’écrit n’est pas une formalité facultative. En Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 dispose que « tout bail est établi par un écrit », avec des mentions minimales. La brochure wallonne précise qu’il est rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, chacun mentionnant le nombre d’originaux rédigés et signés, plus un exemplaire destiné à l’enregistrement. À Bruxelles, selon la brochure régionale, les baux d’habitation doivent en principe être établis dans un écrit signé par les deux parties (article 218 du Code bruxellois du Logement).

Ce document signé sert à tout : il fixe le loyer et les charges, désigne les pièces louées, date l’entrée, permet l’enregistrement et reçoit en annexe l’état des lieux d’entrée.

Obtenir la signature, étape par étape

Les deux textes régionaux offrent la même voie, ouverte au locataire comme au bailleur, à n’importe quel moment de la location.

1. Proposer un écrit. Rédigez un bail qui reprend fidèlement ce qui a été convenu : date d’entrée, loyer, charges, pièces louées. Le modèle officiel de la Région peut servir de base. Beaucoup de situations se règlent à ce stade.
2. Mettre en demeure. En cas de refus ou de silence, envoyez une mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier, invitant l’autre partie à signer.
3. Saisir le juge de paix. Si la mise en demeure reste sans effet pendant huit jours, vous pouvez demander au juge de contraindre l’autre partie à dresser, compléter ou signer la convention écrite, et que le jugement vaille bail écrit.
4. Enregistrer et dresser l’état des lieux. Une fois le bail signé, le bailleur le fait enregistrer, avec l’état des lieux d’entrée.

Préparer la preuve de ce qui a été convenu

Puisque le juge ne peut retenir que ce qui est prouvé, rassemblez les pièces dès maintenant. L’article 4 du décret wallon prévoit qu’un bail sans écrit qui n’a reçu aucune exécution, et que l’une des parties nie, ne peut être prouvé par témoins. Une fois le bail exécuté, les éléments datés prennent toute leur valeur :

• les virements de loyer, avec leur communication ;
• l’annonce de mise en location, les messages et courriels ;
• le projet de bail éventuellement échangé ;
• l’inscription à l’adresse et les factures d’énergie ;
• des photos datées de l’état du logement à l’entrée.

Si vous êtes locataire

Votre intérêt principal est de sécuriser votre occupation. Sans écrit, votre bail n’est pas enregistré et n’a pas de date certaine ; l’annexe officielle au modèle wallon de bail de résidence principale le résume : « Un bail verbal n’a jamais de date certaine ». En cas de vente du logement, votre protection est alors plus faible.

Quelques réflexes :

• demandez un écrit dès que possible, par recommandé si nécessaire ;
• une fois le bail signé, vérifiez son enregistrement ; si le bailleur ne le fait pas, vous pouvez vous en charger ;
• à Bruxelles, sachez que le bailleur ne peut pas vous interdire de vous domicilier dans les lieux loués (article 218, § 6) ;
• continuez à payer le loyer par virement, jamais en espèces sans reçu.

Si vous êtes bailleur

Louer sans bail signé vous expose aussi. En Wallonie, pour un bail de résidence principale, l’indexation qui augmente le loyer n’est due que si le bail a été conclu par écrit et enregistré (article 57). Sans écrit, vous ne pouvez pas non plus prétendre à un bail de courte durée à Bruxelles, où l’article 238 exige un écrit.

L’enregistrement est à votre charge : en Wallonie comme à Bruxelles, il repose sur le bailleur. Tant qu’un bail écrit n’est pas enregistré au-delà du délai de deux mois, le preneur peut, en Wallonie, partir sans respecter de délai de congé ni payer d’indemnité, après une mise en demeure d’enregistrer restée sans effet pendant un mois (article 54) ; à Bruxelles, délais de congé et indemnités à charge du preneur ne s’appliquent pas tant que l’enregistrement fait défaut (article 228/5).

Pour une location professionnelle, les règles diffèrent : un bail commercial oral obéit à la loi sur les baux commerciaux, pas au décret wallon ni au Code bruxellois du Logement.

L’état des lieux, l’autre document qui manque

Une location sans bail signé est presque toujours aussi une location sans état des lieux. Or, en Wallonie, le décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et soumis à l’enregistrement (article 27). Si les parties désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales ; si une seule partie le désigne, elle les assume.

Sans état des lieux d’entrée, la brochure wallonne rappelle que la loi est favorable au preneur : le logement est présumé lui avoir été remis dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Pour le bailleur, c’est un risque réel au moment de retenir des dégâts sur la garantie. Pour le locataire, c’est une source de discussions sans fin. Profitez donc de la signature du bail, même tardive, pour dresser cet état des lieux et l’annexer au contrat.

Deux cas fréquents

Le contrat a été envoyé mais jamais signé. Un projet que l’une des parties n’a pas signé n’est pas un bail écrit. Le bail existe néanmoins, sur la base de ce qui a été réellement convenu. Le projet peut aider à établir les conditions discutées, sans lier à lui seul la partie qui ne l’a pas signé.

Un seul membre du couple a signé. Pour le logement principal d’un couple marié, la brochure bruxelloise rappelle que le bail est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si un seul l’a signé, en vertu de l’article 215 de l’ancien Code civil ; la règle vaut aussi pour les cohabitants légaux. Les congés et notifications doivent alors être adressés séparément à chacun.

En résumé, l’absence de signature ne supprime ni le bail ni les droits qui en découlent, mais elle prive les deux parties de la sécurité de l’écrit. Chacune peut exiger cette signature, et le juge de paix n’est là que pour acter ce qui a été convenu.