Bail verbal : durée

Un logement loué « sur parole », sans contrat signé, reste un logement loué. La question qui revient le plus souvent ensuite est celle de la durée : le bail oral peut-il prendre fin du jour au lendemain, ou engage-t-il les parties pour des années ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et pour Bruxelles. Pour les règles générales du contrat et ses mentions obligatoires, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un bail verbal a une durée, même sans écrit

Il y a bail dès que le bailleur et le preneur se sont mis d’accord sur un logement et sur un prix. Si cet accord n’est pas constaté par écrit, c’est un bail verbal. Les textes régionaux imposent pourtant l’écrit : en Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 dispose que « tout bail est établi par un écrit », et l’article 218 du Code bruxellois du Logement exige lui aussi un écrit pour tout bail d’habitation.

Cette obligation n’annule pas le bail oral. La brochure officielle bruxelloise le dit clairement : « un bail verbal est valable ». Il faut donc lui appliquer des règles de durée, alors même qu’aucune clause ne la fixe. Ce sont les règles dites supplétives et impératives des textes régionaux qui s’en chargent. La brochure wallonne rappelle qu’une règle supplétive « s’applique à un bail verbal ou si le bail écrit ne prévoit rien ».

Première étape, déterminer quel type de bail les parties ont réellement conclu. C’est l’usage du logement qui commande la durée :

• une résidence principale : le locataire y vit et s’y domicilie, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ;
• un bail de droit commun : seconde résidence, pied-à-terre, logement qui n’est pas la résidence principale de l’occupant ;
• un bail étudiant, un bail de colocation ou un bail glissant, qui ont leurs propres règles.

Résidence principale, neuf ans par défaut

C’est le cas le plus fréquent : un ménage loue un appartement pour y vivre, paie son loyer chaque mois, mais n’a jamais signé de contrat.

En Wallonie

L’article 55 du décret wallon pose la règle : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années ». L’annexe explicative jointe au modèle officiel de bail de résidence principale est encore plus directe : sauf bail de courte durée ou bail à vie expressément conclus, tout bail de résidence principale a une durée de neuf ans, et c’est « notamment automatiquement le cas » pour un bail verbal, pour un bail écrit sans indication de durée et pour un bail écrit de trois à neuf ans.

À l’échéance des neuf ans, le bail prend fin moyennant un congé donné par le bailleur au moins six mois à l’avance, ou par le preneur au moins trois mois à l’avance. Faute de congé, il est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions.

À Bruxelles

L’article 237 du Code bruxellois du Logement prévoit exactement le même principe : le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. Il prend fin à l’expiration de ces neuf ans moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance ; à défaut, il est prorogé par périodes de trois ans. Le Code précise en outre, à l’article 218, que les baux oraux conclus avant l’entrée en vigueur de cet article restent soumis à l’obligation d’écrit et au mécanisme de régularisation.

Pas de bail de courte durée sans écrit

Beaucoup de bailleurs pensent avoir conclu un bail « d’un an » ou « de deux ans » parce que c’est ce qui a été dit lors de la visite. Sans écrit, cette durée courte est très fragile.

À Bruxelles, l’article 238 est sans ambiguïté : un bail de trois ans au plus peut être conclu « par écrit ». Un accord oral ne permet donc pas de bénéficier du régime de courte durée ; le bail relève du principe des neuf ans. Même un bail de courte durée écrit bascule d’ailleurs en bail de neuf ans lorsque le congé n’est pas donné dans les délais ou que le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur.

En Wallonie, le décret organise lui aussi le bail de trois ans au plus, dont les prorogations ne peuvent se faire que par écrit, dans la limite de trois ans au total. L’annexe officielle réserve cette durée au bail de courte durée « expressément » conclu et range le bail verbal parmi les baux de neuf ans. Si vous souhaitez réellement une location limitée dans le temps, le seul moyen sûr est de la formaliser : notre guide consacré au bail de courte durée modèle détaille les clauses à prévoir.

Seconde résidence ou pied-à-terre, un bail au mois

Lorsque le logement n’est pas la résidence principale de l’occupant, on parle de bail de droit commun. Sa durée est en principe libre, mais un accord oral précise rarement un terme que l’on peut prouver.

En Wallonie, l’article 29 du décret règle la question : « le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. » La brochure du Service public de Wallonie résume ainsi le bail de droit commun à durée indéterminée : bail présumé fait au mois, résiliation moyennant un préavis d’un mois, de préférence par lettre recommandée. Si une durée déterminée a bien été convenue, le bail cesse de plein droit à son terme (article 31), et il est reconduit aux mêmes conditions si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur (article 32).

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région indique que le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue. Faute de durée convenue, l’ancien Code civil prévoit à son article 1736 la même règle qu’en Wallonie : bail censé fait au mois, congé d’un mois. Ce même Code rappelle, à l’article 1714, que l’on peut louer par écrit ou verbalement, sauf disposition légale contraire.

Cas particulier en Wallonie, le bail étudiant : sauf durée inférieure convenue, il est réputé conclu pour un an (article 80). Ce régime suppose toutefois que l’étudiant justifie de son inscription, ce qui se prête mal à un accord purement oral.

Mettre fin à un bail verbal

La durée ne dit pas tout : encore faut-il savoir comment sortir d’un bail sans écrit. Les règles sont celles du type de bail en cause.

Dans les deux Régions, lorsque le bailleur donne congé pour l’un des motifs légaux, le preneur peut lui aussi partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. En Wallonie, le congé est notifié par recommandé, par exploit d’huissier ou par remise contre signature du double, et le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois qui suit (article 30).

Pour d’autres contrats, les durées obéissent à des logiques très différentes : le bail emphytéotique durée se compte en décennies et suppose des formalités qu’un accord oral ne remplit pas.

La preuve, point faible du bail oral

Appliquer ces durées suppose de connaître la date de prise de cours, l’usage convenu et le loyer. C’est là que le bail verbal devient délicat. L’article 4 du décret wallon, qui reprend l’ancien article 1715 du Code civil, prévoit que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins.

Une fois le bail exécuté, rassemblez tout ce qui est daté :

• les premiers virements de loyer et leur communication ;
• les messages, courriels ou annonces qui décrivent le logement et le prix ;
• l’inscription à l’adresse, qui éclaire l’usage de résidence principale ;
• les factures d’énergie et la date de remise des clés.

Un bail oral n’exonère pas non plus le bailleur de ses obligations de fond : le logement doit respecter les normes de sécurité et de salubrité, que détaille notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie. Et l’état des lieux d’entrée, que le décret wallon rend obligatoire, manque presque toujours dans une location sans contrat : mieux vaut le dresser, même tardivement, que de laisser jouer contre soi les présomptions de fin de bail.

En résumé, un bail verbal n’est ni illimité ni précaire : il dure neuf ans s’il porte sur la résidence principale du locataire, et il se termine avec un mois de congé s’il s’agit d’un bail de droit commun sans terme. Dans tous les cas, mettre l’accord par écrit reste la meilleure façon de savoir, demain, ce qui a été convenu aujourd’hui.