Bail emphytéotique : durée

La durée est la première question que pose un bail emphytéotique : combien de temps l’immeuble sera-t-il confié, et peut-on en sortir plus tôt ? En Belgique, la réponse se trouve dans le Code civil, qui fixe des bornes que le contrat ne peut pas écarter. Ce guide de nos guides location et bail les détaille, avec la prorogation, le renouvellement et les cas de fin anticipée. Pour la définition et la fiscalité, voyez notre article pilier sur le bail emphytéotique en Belgique.

Quinze ans au moins, nonante-neuf ans au plus

L’article 3.169 du Code civil est formulé sans ambiguïté : « Nonobstant toute clause contraire, la durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans. » Le texte est disponible sur Justel, la banque de données du SPF Justice.

Les mots « nonobstant toute clause contraire » sont importants. Le livre 3 du Code civil est en principe supplétif : son article 3.1 permet aux parties d’y déroger, sauf pour les définitions ou lorsque la loi en dispose autrement. Pour la durée de l’emphytéose, la loi en dispose précisément autrement : un acte ne peut pas prévoir dix ans, ni cent vingt.

Entre ces deux bornes, les parties choisissent librement : quinze ans pour un projet associatif limité, trente ou cinquante ans pour amortir une rénovation lourde, nonante-neuf ans pour une construction neuve financée par l’emphytéote.

Ce qui a changé avec la réforme de 2021

Le livre 3 « Les biens » est entré en vigueur le 1er septembre 2021. Selon notaire.be, la réforme a ramené la durée minimale de vingt-sept à quinze ans, tout en maintenant le plafond de nonante-neuf ans. Elle a aussi supprimé l’obligation de prévoir un canon.

Si votre emphytéose a été constituée avant le 1er septembre 2021, faites vérifier par le notaire quelles règles s’appliquent à votre acte : ne transposez pas d’office les nouvelles bornes à un droit plus ancien.

Proroger ou renouveler le droit

Le Code civil distingue deux mécanismes, qu’on confond souvent.

La prorogation

Le droit d’emphytéose « peut être prorogé sans que sa durée totale puisse excéder nonante-neuf ans » (article 3.169). La prorogation allonge le droit existant : un emphytéote qui dispose de trente ans peut convenir avec le propriétaire d’aller jusqu’à cinquante, puis au-delà, sans jamais dépasser nonante-neuf ans au total depuis l’origine.

Le renouvellement

Le droit « peut être renouvelé de l’accord exprès des parties ». Le renouvellement n’est jamais automatique, ni tacite : il faut un accord explicite. Selon notaire.be, il suppose un nouveau contrat, avec des conséquences civiles et fiscales. Comme la constitution d’une emphytéose est soumise à un droit d’enregistrement, porté de 2 à 5 % au 1er janvier 2024 par une loi-programme fédérale, le coût d’un renouvellement mérite d’être chiffré à l’avance avec le notaire.

Peut-on en sortir avant le terme

Pas de fin unilatérale avant quinze ans

L’article 3.174 pose une règle protectrice : le droit d’emphytéose « ne peut s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans du seul fait de la volonté d’une des parties ». Ni le propriétaire ni l’emphytéote ne peuvent donc y mettre fin seuls pendant les quinze premières années. Au-delà, le Code civil ne prévoit pas de faculté générale de résiliation unilatérale : c’est l’acte qui organise, ou non, une telle sortie.

Les causes d’extinction légales

Le même article précise que le droit s’éteint par les causes générales prévues aux articles 3.15 et 3.16, même si elles se produisent avant quinze ans. Parmi elles :

• la résiliation de commun accord ;
• la disparition du bien ;
• l’expropriation ;
• la confusion, c’est-à-dire la réunion sur une même tête des qualités d’emphytéote et de constituant, par exemple si l’emphytéote rachète l’immeuble ;
• le non-usage du droit pendant trente ans ;
• la déchéance prononcée par le juge si l’emphytéote abuse manifestement de son droit, en endommageant le bien ou en en diminuant manifestement la valeur par défaut d’entretien.

La renonciation de l’emphytéote à son droit est aussi une cause d’extinction ; mais, si le droit a été constitué à titre onéreux, elle ne le libère pas des obligations personnelles dues en contrepartie, comme un canon (article 3.17).

L’emphytéose perpétuelle, une exception publique

Le second alinéa de l’article 3.169 prévoit une exception : le droit d’emphytéose peut être perpétuel « lorsque et tant qu’il est constitué, par le propriétaire de l’immeuble, à des fins de domanialité publique ». Elle concerne donc des biens affectés à un usage public, pas les emphytéoses entre particuliers.

Pour éviter qu’un tel droit ne survive sans raison, l’article 3.175 permet au juge d’en ordonner la suppression si le droit existe depuis nonante-neuf ans au moins et qu’il a perdu toute utilité, même future ou potentielle.

Enfin, en cas d’acquisition par prescription, cas rare, le droit est censé établi pour nonante-neuf ans, sauf acte juridique fixant une durée inférieure (article 3.170).

Comparer avec d’autres baux de longue durée

Le mot « bail » induit souvent en erreur. Les baux de location obéissent à d’autres règles de durée :

• le bail de résidence principale relève des législations régionales, que notre guide du code du logement : Bruxelles et Wallonie présente ; en Wallonie, il dure en principe neuf ans ;
• le bail des terres agricoles a son propre régime, expliqué dans notre article bail à ferme durée ;
• pour un commerce loué pour une période brève, voyez notre article sur le bail commercial de courte durée.

Aucun de ces baux n’est un droit réel : ils relèvent d’un contrat de location, avec ses propres règles de congé et de préavis, alors que l’emphytéose court jusqu’à son terme, sauf cause légale d’extinction.

Choisir la durée selon le projet

Entre quinze et nonante-neuf ans, la durée se négocie. Quelques repères aident à la fixer.

Le temps d’amortir les travaux

L’emphytéote supporte toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble, ainsi que toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations (article 3.173). S’il rénove lourdement ou construit, il lui faut une durée suffisante pour profiter de son investissement. Un droit trop court pour amortir une toiture neuve ou une extension ne sert l’intérêt de personne.

Le financement

L’emphytéote peut hypothéquer son droit (article 3.171). Une banque qui finance des travaux regardera la durée restante du droit au regard de la durée du crédit. Si un emprunt est envisagé, parlez-en à votre banque avant de fixer la durée dans l’acte.

Les charges fiscales sur toute la période

Pendant toute la durée du droit, c’est l’emphytéote qui figure parmi les redevables du précompte immobilier, en Wallonie comme à Bruxelles, selon le SPW Finances et Bruxelles Fiscalité. Plus la durée est longue, plus ce poste pèse dans le calcul global, à côté du canon éventuel.

La transmission

Sur plusieurs décennies, il faut penser aux héritiers. L’emphytéote peut céder son droit (article 3.171) et, à la fin, l’obligation d’indemniser les constructions pèse sur l’ayant cause du propriétaire en cas de transmission ou de cession de son droit (article 3.176). Une durée longue suppose des clauses claires, compréhensibles par ceux qui les appliqueront dans trente ou cinquante ans.

Une longue durée, une mémoire à organiser

Plus l’emphytéose est longue, plus il est probable que ceux qui la termineront ne soient pas ceux qui l’ont signée. À l’extinction, le propriétaire récupère le bien et, sauf clause contraire, indemnise les constructions et plantations sur la base de l’enrichissement injustifié (article 3.176). Pour distinguer usure normale, perte de valeur et améliorations, un constat de départ détaillé, joint au dossier du notaire, reste la meilleure mémoire commune.

En résumé : un bail emphytéotique dure de quinze à nonante-neuf ans, prorogations comprises, sans qu’aucune clause puisse y déroger. Aucune partie ne peut y mettre fin seule avant quinze ans ; au-delà, seules les causes légales ou les clauses de l’acte permettent une sortie anticipée, et le renouvellement exige un nouvel accord exprès.