Bail emphytéotique : comment le rédiger

Une commune qui confie une ancienne école à une maison des jeunes, un agriculteur qui laisse un promoteur construire sur sa terre, des parents qui transmettent pour longtemps l’usage d’une maison à rénover : le bail emphytéotique sert à confier un immeuble pour des décennies, avec des droits bien plus larges qu’une location. Ce guide de nos guides location et bail explique comment fonctionne un bail emphytéotique selon le Code civil, puis comment préparer sa rédaction. Pour la définition et la fiscalité, commencez par notre article sur le bail emphytéotique en Belgique.

Un droit réel, pas une location

Le mot « bail » induit en erreur. L’ancien Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel une partie « s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix » (article 1709) : le locataire a un droit personnel contre le bailleur. L’emphytéose, elle, figure dans le livre 3 du Code civil parmi les droits réels d’usage, aux côtés des servitudes, de l’usufruit et du droit de superficie (article 3.3).

L’article 3.167 la définit comme « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui ». Le Code parle d’ailleurs de droit d’emphytéose, l’expression « bail emphytéotique » restant celle de l’usage courant.

Cette nature réelle explique presque tout le reste : l’emphytéote peut céder ou hypothéquer son droit, il a une maîtrise étendue de l’immeuble, et l’acte doit être rendu public par la transcription.

Comment fonctionne une emphytéose, étape par étape

Qui la constitue

Selon l’article 3.168, le droit d’emphytéose peut être constitué « par le propriétaire ou par un titulaire d’un droit réel d’usage dans les limites de son droit ». Celui qui l’accorde est appelé le constituant, ou bailleur emphytéotique ; celui qui le reçoit, l’emphytéote.

Pour combien de temps

L’article 3.169 fixe la durée, « nonobstant toute clause contraire » : quinze ans au moins, nonante-neuf ans au plus. Le droit peut être prorogé, sans dépasser nonante-neuf ans au total, ou renouvelé de l’accord exprès des parties. Il peut être perpétuel lorsque et tant qu’il est constitué par le propriétaire à des fins de domanialité publique. Les nuances de ce calcul sont développées dans notre guide bail emphytéotique durée.

Avec ou sans canon

Sous l’ancien régime, l’emphytéote devait une redevance, le canon. Selon notaire.be, la réforme du droit des biens a supprimé cette obligation et ramené la durée minimale de vingt-sept à quinze ans. Les parties restent libres de prévoir un canon ; aucune formule légale n’en fixe le calcul.

Les droits de l’emphytéote

L’article 3.172 lui donne l’usage et la jouissance, « matériels et juridiques », de l’immeuble. Il peut réaliser tous ouvrages et plantations, même en modifiant la destination de l’immeuble, pour autant qu’il n’en diminue pas la valeur ; l’article 3.167 réserve toutefois la clause contraire pour la destination. Les ouvrages qu’il réalise lui appartiennent pendant la durée du droit. Il peut céder et hypothéquer son droit (article 3.171).

Ses obligations

Pendant toute la durée du droit, l’emphytéote est tenu « de toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble », et doit faire « toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations » (article 3.173). Il ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure.

La fin du droit

Le droit s’éteint à l’expiration de sa durée, mais aussi par les causes générales du Code : résiliation de commun accord, renonciation, confusion des qualités de titulaire et de constituant, non-usage pendant trente ans, ou déchéance prononcée par le juge si le titulaire abuse manifestement du bien (articles 3.15 et 3.16). L’article 3.174 précise qu’il ne peut s’éteindre avant quinze ans « du seul fait de la volonté d’une des parties ».

À l’extinction, la propriété des ouvrages et plantations passe au constituant, qui indemnise l’emphytéote sur la base de l’enrichissement injustifié ; jusqu’à l’indemnisation, l’emphytéote dispose d’un droit de rétention (article 3.176). Le texte intégral du livre 3 du Code civil sur Justel fait foi.

Comment rédiger un bail emphytéotique

Définir le projet avant l’acte

L’emphytéose n’est pas un contrat standard. Commencez par écrire, en quelques lignes, ce que chacun attend : construire, rénover, exploiter, préserver un patrimoine. C’est ce projet qui guidera les clauses. Comme lorsqu’on se demande comment faire un bail commercial, tout part de la précision de l’usage prévu.

Les clauses à préparer

Passer chez le notaire

L’article 3.30 du Code civil soumet à la transcription les actes constitutifs de droits réels immobiliers ; à défaut, ils ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi. L’article 3.31 n’admet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire, et impose au notaire de requérir la formalité dans les quinze jours. En pratique, l’emphytéose se signe donc chez le notaire, qui vérifie le titre du constituant, rédige l’acte et le fait transcrire. Une trame commentée des clauses figure dans notre guide sur le modèle de bail emphytéotique.

Les questions fiscales

Frais d’acte, fiscalité du canon, traitement comptable ou amortissement : ces questions dépendent de la situation de chaque partie et de la Région du bien. Nous ne les chiffrons pas ici ; posez-les au notaire et à votre conseiller fiscal avant la signature.

Les erreurs fréquentes à éviter

Plusieurs erreurs reviennent souvent dans les projets d’emphytéose préparés sans conseil :

• copier un modèle étranger : beaucoup de trames en ligne suivent le droit français, dont les règles et le vocabulaire diffèrent du Code civil belge ;
• reprendre d’anciennes règles : une durée minimale de vingt-sept ans ou un canon présenté comme obligatoire trahissent un modèle antérieur à la réforme ;
• prévoir une durée hors des limites : une durée inférieure à quinze ans ou supérieure à nonante-neuf ans est contraire à l’article 3.169, qui s’applique nonobstant toute clause contraire ;
• se taire sur la fin du droit : sans clause claire, le sort des ouvrages et le montant de l’indemnité se discutent des décennies plus tard, sur la base de souvenirs ;
• employer un vocabulaire de location : « loyer », « locataire » ou « préavis » entretiennent la confusion avec un bail ordinaire et compliquent l’interprétation de l’acte ;
• oublier la transcription : un accord signé entre particuliers ne rend pas le droit opposable à un acquéreur de l’immeuble.

Une relecture attentive du projet d’acte, clause par clause, avec le notaire, évite la plupart de ces écueils. Prévoyez aussi le temps nécessaire : vérification du titre du constituant, éventuelles autorisations d’urbanisme pour les travaux, accord des organes d’une commune ou d’une association.

L’état de départ, une clause à ne pas oublier

Le Code civil n’impose pas d’état des lieux pour une emphytéose, contrairement au bail d’habitation. Deux règles le rendent pourtant précieux. L’emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, ce qui suppose de connaître son état initial. Et les ouvrages qu’il réalise donnent lieu à indemnisation à la fin du droit, ce qui suppose de distinguer ce qui existait de ce qui a été ajouté. Sur quinze ans ou davantage, seule une description détaillée et datée, jointe au dossier du notaire, permet de trancher ces questions sereinement.

Emphytéose ou bail classique

Avant de vous lancer, vérifiez que l’emphytéose est l’outil adapté. Pour loger quelqu’un ou louer des bureaux, un bail d’habitation ou un bail de droit commun, plus simple et moins coûteux, suffit souvent. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 s’applique à tout bail relatif à un logement ; à Bruxelles, le Code bruxellois du logement vise tous les contrats concernant un logement. L’emphytéose prend tout son sens quand l’occupant va investir lourdement dans un immeuble qui ne lui appartient pas : construire, rénover, exploiter sur le long terme.

En résumé : un bail emphytéotique fonctionne comme un droit réel de quinze à nonante-neuf ans, qui donne à l’emphytéote une large maîtrise de l’immeuble en échange de toutes les charges. Pour le rédiger, définissez le projet, préparez les clauses, réglez la fin du droit et confiez l’acte au notaire, qui le fera transcrire.