Comment rédiger un contrat de bail : étapes et clauses

Rédiger un bail n’est pas remplir un formulaire au hasard : le droit du bail d’habitation est régional, largement impératif, et une clause mal choisie peut être purement et simplement ignorée par le juge. Ce guide de nos guides location et bail suit, étape par étape, la rédaction d’un bail pour un logement situé en Wallonie ou à Bruxelles. Pour la vue d’ensemble et le modèle à télécharger, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Étape 1, identifier le régime applicable

Le contrat de bail d’un logement obéit au droit de la Région où le bien se trouve : le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, le Code bruxellois du logement, ou le décret flamand, qui n’est pas traité ici. Dans chaque Région, le type de bail change ensuite les règles.

Pour la colocation, le pacte et la solidarité entre colocataires imposent des clauses propres : voyez notre guide expliquant comment faire un bail de colocation. Pour un local commercial, c’est la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux qui s’applique : nous détaillons à part comment faire un bail commercial.

Étape 2, partir d’un modèle officiel

Aucun contrat n’est imposé, mais les deux Régions publient des modèles gratuits.

• En Wallonie, l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 fixe des modèles-types de bail à valeur indicative. Le Service public de Wallonie Logement les diffuse avec leur annexe, par exemple le modèle de bail de résidence principale.
• À Bruxelles, la Région propose des modèles de bail et l’annexe explicative : bail classique (résidence principale ou non), colocation avec pacte, bail étudiant et bail glissant. Elle invite les parties à les utiliser « par facilité », sans obligation, pour autant que les règles applicables soient respectées.

Un modèle trouvé sur internet sans indication de Région, ou rédigé pour un autre pays, est le premier risque d’erreur : garantie de trois mois, clause résolutoire, précompte à charge du locataire… autant de clauses courantes ailleurs et sans effet ici.

Étape 3, compléter les mentions obligatoires

Le bail est établi par écrit. Les deux textes listent un contenu minimal.

À Bruxelles, le bailleur doit en outre communiquer avant la signature des informations précontractuelles (article 217) : description et adresse exacte du logement, superficie habitable, loyer, charges, compteurs, certificat PEB, mode de gestion de l’immeuble et, pour un bail de courte durée, le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si l’une des parties refuse de mettre un bail verbal par écrit, l’autre peut la mettre en demeure par recommandé ou par huissier ; après huit jours sans suite, le juge peut l’y contraindre, voire dire que son jugement vaut bail écrit.

Étape 4, joindre les annexes légales

On parle souvent des annexes légales au contrat de bail. Trois documents comptent :

1. L’annexe explicative régionale, obligatoirement jointe au bail en Wallonie comme à Bruxelles. Elle résume en langage clair les règles de durée, de loyer, de réparations, de fin du bail et de changement de propriétaire.
2. L’état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement. En Wallonie, il est établi pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; un expert désigné ensemble est payé à parts égales.
3. Les documents propres au bail : pacte de colocation, inventaire du mobilier d’un logement meublé, attestation de garantie locative.

Étape 5, choisir des clauses valables

Les clauses que vous pouvez prévoir

• Durée : neuf ans par défaut ; courte durée de trois ans au plus, prorogations comprises ; bail de plus de neuf ans ou à vie, par écrit.
• Indexation : en Wallonie, elle est due une fois par an à la date anniversaire si elle n’a pas été exclue, à condition que le bail soit écrit et enregistré, et après une demande écrite (article 57).
• Garantie locative : deux mois de loyer au plus. En Wallonie, ce plafond vaut pour toutes les formes depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, avec cinq formes possibles.
• Assurance : en Wallonie, la responsabilité du preneur pour l’incendie est couverte par une assurance qu’il souscrit avant l’entrée, sauf convention contraire, avec preuve annuelle du paiement des primes. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’assurance couvre l’incendie et les dégâts des eaux, avec la même preuve annuelle.
• Animaux : à Bruxelles, une interdiction pure et simple n’est plus valable pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, mais le bail peut fixer des conditions, par exemple l’absence de nuisance.

Les clauses réputées non écrites

On cherche souvent une liste de « clauses abusives ». En droit du bail d’habitation, il s’agit surtout de clauses contraires à une règle impérative, que la loi répute non écrites :

Les réparations obéissent aussi à des listes régionales : la répartition entre bailleur et locataire ne peut pas être renversée pour une résidence principale.

Étape 6, signer et enregistrer

Faites signer chaque page et un exemplaire par partie, annexes comprises. L’enregistrement incombe ensuite au bailleur, dans les deux mois de la signature :

• en Wallonie, auprès du SPF Finances. Les frais d’un enregistrement tardif sont entièrement à charge du bailleur, et tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire qui a mis en vain le bailleur en demeure pendant un mois peut partir sans préavis ni indemnité (article 54) ;
• à Bruxelles, depuis le 1er janvier 2025, auprès du service régional d’enregistrement, par dépôt du bail, de ses annexes et de l’état des lieux d’entrée sur la plateforme IRISrent.

Les erreurs les plus fréquentes

Quelques défauts reviennent souvent dans les baux rédigés sans méthode :

• un modèle d’une autre Région, ou un ancien modèle qui mentionne encore une garantie de trois mois ;
• des charges mal décrites : ni forfait ni provision clairement choisis, aucune estimation, aucun mode de répartition dans un immeuble à plusieurs logements ;
• une désignation incomplète des lieux : cave, grenier, garage ou jardin oubliés, ce qui ouvre la discussion sur leur usage et leur entretien ;
• une clause « fourre-tout » sur les réparations, qui prétend mettre tous les travaux à charge du locataire alors que la répartition régionale s’impose pour une résidence principale ;
• l’annexe explicative absente, ou l’état des lieux d’entrée reporté « à plus tard », puis jamais dressé ;
• un bail non enregistré, qui prive le bailleur de l’indexation et, en Wallonie, permet au locataire de partir sans préavis ni indemnité après une mise en demeure restée sans effet.

En Wallonie, l’indexation qui augmenterait le loyer n’est due que si le bail est écrit et enregistré : un oubli administratif peut donc coûter chaque année.

Après la signature

Toute modification ultérieure, loyer, durée ou clause particulière, se fait par un avenant écrit et signé par les deux parties. Gardez ensemble le bail, ses annexes, la preuve d’enregistrement et l’état des lieux d’entrée : ce dossier sert à chaque étape, de l’indexation à la restitution de la garantie.