Bail de colocation : comment le rédiger

Trois amis qui louent une maison à Liège, quatre étudiants dans un appartement d’Ixelles, un propriétaire qui ouvre son bien à la colocation : tous se posent la même question, comment faire un bail de colocation qui tienne la route ? Ce guide de nos guides location et bail vous accompagne étape par étape, en Wallonie et à Bruxelles, à partir des modèles officiels. Pour les règles de fond, solidarité et départs compris, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Étape 1, choisir le régime et le bon modèle

Avant d’écrire une ligne, vérifiez que vous êtes bien dans une colocation au sens de la loi.

En Wallonie, l’article 2 du décret du 15 mars 2018 définit le bail de colocation comme la location d’un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du bail, dont la date est reprise dans le contrat. Il est formalisé par un contrat unique entre les colocataires et le bailleur, et le logement comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun. Deux personnes mariées ou cohabitantes légales ne peuvent pas être colocataires entre elles, mais le couple peut former l’un des preneurs.

À Bruxelles, le régime est choisi : selon l’article 257 du Code bruxellois du logement, il ne s’applique que si les parties y consentent, les colocataires l’adoptant en signant un pacte, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur.

Reste à choisir entre deux régimes, pour lesquels chaque Région publie un modèle :

En Wallonie, l’affectation à la résidence principale suppose l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur (article 65). À Bruxelles, elle s’apprécie lors de l’entrée dans les lieux, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur (article 258).

Étape 2, rédiger le bail unique

Le modèle officiel est le meilleur point de départ. Le modèle wallon de bail de colocation de résidence principale se présente comme « un modèle indicatif et donc non obligatoire » ; le modèle bruxellois fait de même et distingue, en grisé, les clauses que les parties peuvent modifier librement de celles qui relèvent d’un texte impératif.

Le bail mentionne au minimum, selon l’article 3 du décret wallon et l’annexe explicative :

• l’identité de chaque colocataire et du bailleur (nom, deux premiers prénoms, domicile, date et lieu de naissance) ;
• la date de prise de cours, la durée et le type de bail ;
• la désignation de tous les locaux loués, chambres et parties communes ;
• le loyer hors charges, les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel ;
• l’existence de compteurs individuels ou collectifs ;
• la date du dernier certificat PEB et l’indice de performance, lorsqu’il est requis.

S’y ajoutent les clauses propres à la colocation. Le modèle wallon prévoit une clause par laquelle les colocataires attestent avoir conclu un pacte à une date donnée, une clause de solidarité et une clause sur l’arrivée d’un nouveau colocataire. Le modèle bruxellois contient une déclaration sur l’honneur des colocataires d’avoir signé un pacte.

Le bail est signé par le bailleur et tous les colocataires, en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties, plus un pour l’enregistrement ; chaque exemplaire mentionne le nombre d’originaux. Avec quatre colocataires et un bailleur, prévoyez donc six exemplaires.

Étape 3, signer le pacte de colocation

Le pacte règle ce que le bail ne dit pas : la vie commune. En Wallonie, l’article 72 lui impose au minimum huit rubriques : répartition du loyer lorsque le bail ne la prévoit pas, répartition des charges, inventaire des meubles et de leur propriétaire, contrats d’eau, de gaz, d’électricité ou d’internet, contrats d’assurance, arrivées, départs et remplacements, constitution et libération de la garantie, résolution des conflits. Le Gouvernement a arrêté un modèle indicatif, joint au modèle de bail.

À Bruxelles, l’article 2 du Code fixe un contenu minimum proche : clé de répartition du loyer, ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie, entretiens et réparations, division des charges, inventaire des meubles, garantie et assurances, arrivées et départs. La brochure régionale précise qu’aucun modèle de pacte n’est prévu, les colocataires étant assez libres de son contenu. Elle rappelle aussi que le pacte ne lie que les colocataires et que ceux-ci peuvent l’enregistrer pour lui donner date certaine.

Étape 4, fixer le loyer, les charges et la garantie

Le loyer peut être réparti dans le bail ou, à défaut, dans le pacte. Envers le bailleur, cette répartition ne change rien : la dette reste solidaire.

La garantie locative obéit aux plafonds régionaux. En Wallonie, elle ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 : le modèle officiel, antérieur, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire, mais c’est le décret qui s’applique. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle ne peut dépasser deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code. Le modèle de pacte wallon prévoit que la garantie est constituée par les colocataires ou par l’un d’eux mandaté par les autres, et qu’au départ d’un colocataire, son remplaçant lui verse sa part.

Étape 5, dresser l’état des lieux d’entrée

En Wallonie, l’article 27 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. Si les parties désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. En colocation, l’état des lieux doit distinguer chaque chambre et les parties communes, car chaque départ et chaque arrivée donnera lieu à un avenant qui vise la partie privative du colocataire concerné et les parties communes (article 70). À Bruxelles, le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire (article 261).

Un état des lieux précis dès le départ évite que le dernier arrivé paie pour les dégâts du premier.

Étape 6, assurer et enregistrer

L’assurance. Le modèle wallon laisse le choix entre une assurance incendie souscrite par les colocataires avant l’entrée dans les lieux et une clause d’abandon de recours prise par le bailleur, à leurs frais. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire s’assure contre l’incendie et le dégât des eaux et en apporte la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur.

L’enregistrement. Il incombe au bailleur, gratuitement, dans les deux mois de la signature. En Wallonie, il se fait auprès du SPF Finances. À Bruxelles, selon la brochure régionale sur les baux d’habitation, le bail, ses annexes et l’état des lieux d’entrée sont déposés sur la plateforme IRISrent ; vérifiez la procédure en vigueur au moment de la signature. En Wallonie, l’avenant conclu à l’arrivée d’un nouveau colocataire est enregistré par ce dernier.

Faire vivre le bail, arrivées et départs

Un bail de colocation se modifie souvent. On ne retire pas un colocataire en rayant son nom : il donne congé, trois mois en Wallonie et deux mois à Bruxelles, et un remplaçant accepté signe un avenant qui le fait entrer dans le bail en cours. Nous détaillons ces formalités dans notre guide sur le changement de colocataire avenant au bail. Si tous les colocataires veulent partir en même temps, le congé doit être signé par chacun d’eux.

Les erreurs fréquentes

• Un contrat par chambre : ce n’est pas une colocation au sens légal, mais une juxtaposition de baux, avec d’autres règles.
• Un pacte oublié : en Wallonie, il fait partie de la définition du bail de colocation ; à Bruxelles, sans pacte, le régime légal ne s’applique pas.
• Un couple compté comme deux colocataires en Wallonie, alors qu’il forme un seul preneur.
• Une garantie trop élevée, au-delà de deux mois de loyer.
• Un état des lieux global, sans distinction des chambres, inutilisable lors d’un départ.
• Un usage mixte : si une partie du bien accueille une activité professionnelle, les règles changent ; voyez comment faire un bail commercial.

En résumé : pour rédiger un bail de colocation solide, partez du modèle officiel de votre Région, faites signer un contrat unique par tous, concluez le pacte au plus tard le même jour, respectez le plafond de garantie, dressez un état des lieux chambre par chambre et enregistrez le tout dans les deux mois.