Colocation en Belgique : bail, solidarité et caution

Étudiants, jeunes actifs, familles recomposées ou seniors : la colocation s’est installée dans le paysage locatif belge, de Bruxelles à Liège et de Namur à Mons. Elle n’est plus une simple location à plusieurs : la Wallonie et la Région bruxelloise lui ont consacré, depuis 2018, des règles propres. Ce guide de nos guides location et bail en présente l’essentiel et sert de porte d’entrée vers les articles détaillés du dossier.

La colocation au sens de la loi

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 consacre un chapitre entier au bail de colocation (articles 65 à 74), dont les dispositions sont impératives (article 74). La brochure du Service public de Wallonie résume ses traits : un contrat unique entre le bailleur et l’ensemble des colocataires, un logement partagé et un pacte de colocation signé entre colocataires.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, pour le régime propre à la colocation en signant un pacte, le tout formalisé par un seul contrat. Le chapitre consacré à la colocation ne s’applique que si les parties consentent à ce régime (article 257). Les détails figurent dans notre guide du bail de colocation Bruxelles.

En Flandre, le décret flamand sur la location d’habitation contient ses propres règles, que ce dossier ne traite pas, notre bureau intervenant à Bruxelles et en Wallonie.

Bail unique ou baux individuels

Le régime légal repose sur un seul bail, signé par tous. C’est ce qui le distingue de la location de chambres par contrats séparés, chaque occupant ayant alors son propre bail avec le bailleur. Ce choix a des conséquences concrètes :

Un colocataire « non inscrit sur le bail » n’est pas partie au contrat : il n’a ni les droits ni les obligations des signataires. À l’inverse, « un seul nom sur le bail » signifie que ce seul preneur répond de tout envers le bailleur. Dans les deux cas, mieux vaut régulariser par un avenant.

Résidence principale ou droit commun

Le régime de base dépend de l’usage du logement.

• En Wallonie, si l’un des colocataires y établit sa résidence principale avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, les règles du bail de résidence principale s’ajoutent à celles de la colocation (article 65). Sinon, c’est le droit commun du bail d’habitation, avec une grande liberté contractuelle, auquel le décret ajoute quelques règles de la résidence principale, dont la protection en cas de vente du bien loué.
• À Bruxelles, si l’un des preneurs affecte le bien à sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, les règles générales et celles de la résidence principale s’appliquent, à l’exception de la résiliation par le preneur, remplacée par les règles de la colocation (article 258).

Les deux Régions publient des modèles indicatifs, de résidence principale et de droit commun. La Région bruxelloise précise que leur usage « n’est toutefois pas obligatoire pour autant que les réglementations applicables soient respectées ».

La solidarité des colocataires

C’est la règle centrale. En Wallonie, « les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail » (article 66). À Bruxelles, ils sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail (article 259).

Concrètement, si un colocataire ne paie plus sa part, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à un autre. La solidarité vaut aussi pour les dégâts locatifs et les autres obligations du bail. Celui qui a payé se retourne ensuite contre le défaillant, pour sa part, selon la répartition fixée par le pacte. C’est pourquoi une clé de répartition claire est indispensable.

La caution, ou garantie locative

En Belgique, on parle plutôt de garantie locative. Son plafond dépend du régime :

• Wallonie, colocation de résidence principale : deux mois de loyer au plus, quelle que soit la forme de la garantie, depuis le 1er juin 2023 ;
• Wallonie, colocation de droit commun : la brochure du SPW range la garantie dans la liberté contractuelle ;
• Bruxelles : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, deux mois de loyer au plus, sous l’une des cinq formes prévues par le Code.

Entre colocataires, c’est le pacte qui fixe les conditions de constitution et de libération de la garantie (article 72 wallon). En pratique, un colocataire qui quitte la colocation récupère souvent sa part auprès de son remplaçant, puisque le compte reste bloqué tant que le bail continue.

Le pacte de colocation

Le pacte de colocation est signé entre colocataires ; il ne lie pas le bailleur. En Wallonie, il est obligatoire et fixe au minimum la répartition du loyer et des charges, l’inventaire des meubles et de leur propriétaire, la souscription des contrats d’énergie et des assurances, les arrivées, départs et remplacements, la garantie et la résolution des conflits (article 72). À Bruxelles, c’est sa signature qui fait entrer le bail dans le régime légal de la colocation ; il règle notamment la répartition du loyer, des charges et des dégâts locatifs.

Le départ d’un colocataire

Lorsque tous les colocataires partent en même temps, le congé doit être signé par chacun d’eux. Pour les formalités, voyez nos articles sur la résiliation bail colocation et, pour un départ en cours de contrat, sur la manière de rompre bail colocation sans se mettre en difficulté.

L’état des lieux en colocation

L’état des lieux d’entrée se dresse contradictoirement avec tous les colocataires. Il doit distinguer les parties privatives de chacun et les parties communes : c’est la seule manière d’imputer un dégât à un colocataire identifiable plutôt qu’au groupe.

En Wallonie, l’article 70 impose, à chaque départ et à chaque arrivée, un avenant à l’état des lieux visant les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. En cas de départ anticipé, il est établi aux frais du sortant ou à frais partagés avec son remplaçant. À Bruxelles, le pacte peut prévoir un état des lieux intermédiaire lors d’un départ anticipé.

Enregistrement et domiciliation

Comme tout bail d’habitation, le bail de colocation s’enregistre dans les deux mois de sa signature. En Wallonie, l’enregistrement de l’avenant conclu à l’arrivée d’un nouveau colocataire repose sur ce dernier (article 69). À Bruxelles, la FAQ de Bruxelles Logement précise que, pour une colocation, les données enregistrées correspondent aux espaces privatifs loués et aux espaces partagés accessibles ; chaque colocataire mentionné reçoit son propre code d’accès.

Le Code bruxellois interdit par ailleurs au bailleur d’empêcher le preneur de se domicilier dans les lieux loués : une telle clause est réputée non écrite (article 218, § 6).

Les autres guides du dossier

Ce dossier détaille ensuite chaque étape : les règles et le pacte propres à chaque Région, la rédaction du bail et ses clauses, la durée et le coût, la domiciliation, la cession et l’avenant, le bail verbal, la séparation d’un couple colocataire, la fin du bail et les modèles. Le sommaire ci-dessous y donne accès.