Bail de colocation : clauses

Rédiger un bail pour trois étudiants ou quatre jeunes actifs qui partagent une maison, c’est prévoir des situations qu’un bail ordinaire ignore : qui paie si l’un ne paie plus, que se passe-t-il quand quelqu’un part, qui répond d’une porte abîmée. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les clauses d’un bail de colocation en Wallonie et à Bruxelles, en distinguant ce que la loi impose de ce que les parties peuvent choisir. Pour le cadre général, lisez d’abord notre article sur la colocation en Belgique.

Le régime légal de la colocation

Les deux Régions francophones ont créé un régime propre à la colocation, avec des règles impératives.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 définit le bail de colocation comme la location d’un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail, dont la date figure dans le bail. Il est formalisé par un contrat unique, et le logement comprend au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun. Deux époux ou cohabitants légaux ne peuvent pas être colocataires entre eux, mais le couple peut former un des preneurs. Les articles 65 à 73 sont impératifs (article 74 du décret wallon consolidé).

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement vise la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, pour le régime de la colocation en signant un pacte, formalisée par un seul contrat (article 2, 34°). Le chapitre s’applique « pour autant que les parties consentent » à ce régime (article 257).

En Flandre, la colocation obéit à d’autres règles, qui ne sont pas traitées ici.

La clause de solidarité

C’est la question la plus fréquente. Dans le régime légal, la solidarité ne se négocie pas : en Wallonie, « les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail » (article 66) ; à Bruxelles, ils sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur (article 259). Concrètement, le bailleur peut réclamer à n’importe lequel d’entre eux la totalité d’un loyer impayé ou d’un dégât, à charge pour celui qui paie de se retourner contre les autres.

Le modèle wallon de bail de colocation reprend la règle en une phrase : « Les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du présent bail. » Cet exemple de clause de solidarité ne fait que répéter la loi ; l’écrire rend le contrat plus lisible.

Un bail de colocation sans clause de solidarité

Une clause qui supprimerait la solidarité dans un bail de colocation soumis au régime légal serait contraire à un texte impératif. Si l’on veut éviter la solidarité, il faut sortir de ce régime : la solution la plus claire est un bail distinct par chambre, conclu avec chaque occupant, chacun répondant de son contrat. Ce choix modifie tout le reste (durée, préavis, charges, état des lieux) et se décide avant la signature, en connaissance de cause.

Les clauses propres à la colocation

Identification et pacte

Le bail identifie chaque colocataire et chaque bailleur, comme tout bail d’habitation. Le modèle wallon ajoute une clause où les colocataires « attestent avoir conclu un pacte de colocation » à une date précise, au plus tard celle du contrat ; le modèle bruxellois leur fait déclarer sur l’honneur avoir signé un pacte en vue de l’application du régime de colocation.

Loyer, charges et garantie

Le bail fixe un loyer global ; sa répartition entre colocataires peut figurer dans le bail ou dans le pacte. Les charges sont décrites comme dans tout bail : forfait ou provisions, communes ou privatives. La garantie locative est constituée par l’ensemble des colocataires. Depuis le 1er juin 2023, elle est plafonnée en Wallonie à deux mois de loyer quelle que soit sa forme ; le modèle wallon, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire, mais c’est le décret qui s’applique. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut dépasser deux mois de loyer, sous l’une des cinq formes prévues par le Code. En Wallonie, le précompte immobilier ne peut être mis à charge des colocataires (article 73).

Assurance

À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, les colocataires doivent assurer leur responsabilité contre l’incendie et le dégât des eaux et apporter annuellement la preuve du paiement des primes (article 220/1). Le modèle wallon propose, au choix, une assurance incendie souscrite par les colocataires ou une assurance abandon de recours souscrite par le bailleur et répercutée sur eux.

Départ et remplacement d’un colocataire

Ces clauses doivent reprendre la loi, qui diffère selon la Région :

L’état des lieux à chaque changement

En Wallonie, à chaque départ et à chaque arrivée, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux visant les parties privatives concernées et les parties communes ; en cas de départ anticipé, il est établi aux frais du sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant (article 70). À Bruxelles, le pacte peut prévoir un état des lieux intermédiaire lors d’un départ anticipé, pour déterminer les responsabilités et ventiler les frais de réparation (article 261, § 2).

Les clauses sans effet

Une clause contraire aux règles impératives est sans effet. C’est le cas d’une clause écartant la solidarité ou modifiant les délais de départ dans le régime légal. À Bruxelles, le bail ne peut pas non plus interdire au preneur de se domicilier dans les lieux (article 218, § 6), ni interdire purement et simplement les animaux de compagnie ; il peut seulement conditionner leur présence à l’absence de nuisance ou limiter leur nombre pour des motifs raisonnables (article 218/1).

Le pacte de colocation, annexe du bail

Le pacte est conclu entre les colocataires seulement ; le bailleur n’y est pas partie. Son contenu minimal est fixé par la loi.

Les annexes au bail de colocation

L’annexe explicative établie par le Gouvernement régional est obligatoire dans les deux Régions (article 3, § 2, du décret wallon ; article 218, § 5, du Code bruxellois). Le modèle wallon de colocation liste ensuite l’état des lieux d’entrée et le pacte. Le modèle bruxellois de bail de colocation mentionne l’annexe explicative, le certificat PEB, l’acte de base et les règlements de copropriété le cas échéant, et l’état des lieux d’entrée. Les Régions précisent que ces modèles ne sont pas obligatoires, pour autant que les règles applicables soient respectées.

Pour comparer avec d’autres contrats, voyez notre page sur l’annexe obligatoire bail habitation, et, pour un local professionnel, sur le bail commercial annexes obligatoires.

En résumé : un bail de colocation se construit autour de règles légales que les clauses ne peuvent pas contredire, la solidarité en tête. Le travail de rédaction porte surtout sur le pacte, la répartition du loyer et des charges, et sur des états des lieux assez précis pour suivre chaque arrivée et chaque départ.