L’essentiel en quatre points
Des mentions minimales : identité des parties, date de prise de cours, lieux loués, loyer hors charges, charges, compteurs, et d’autres selon la Région.
Des annexes obligatoires : l’annexe explicative régionale doit être jointe au bail ; l’état des lieux d’entrée y est annexé.
La clause résolutoire ne vaut rien : en Wallonie comme à Bruxelles, seul le juge peut prononcer la résolution du bail.
Des clauses réputées non écrites : frais d’intervention d’un tiers en Wallonie, interdiction de se domicilier à Bruxelles, entre autres.
Table des matières
Un contrat de location de logement se compose de trois couches : ce que la loi impose d’y écrire, ce qu’elle impose d’y joindre, et ce que les parties y ajoutent librement. Encore faut-il savoir quelles clauses ajoutées sont valables. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les mentions et annexes obligatoires, la clause résolutoire et les clauses réputées non écrites, en Wallonie et à Bruxelles. Il complète notre article pilier sur le bail d’habitation.
Trois sortes de clauses
Avant d’entrer dans le détail, une distinction utile. La brochure bruxelloise sur les baux d’habitation l’explique clairement : une règle impérative est une règle à laquelle le contrat ne peut pas déroger ; elle s’applique même si le contrat contient une clause contraire, et cette clause est alors « nulle ou réputée non écrite (autrement dit inexistante) ». Une règle supplétive, au contraire, ne s’applique que si le contrat ne prévoit rien ou ne prévoit pas le contraire.
À Bruxelles, les dispositions du Code relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent qu’elles ne le sont pas. On peut donc ranger les clauses d’un bail en trois catégories :
- les mentions obligatoires, que le bail doit contenir ;
- les clauses libres, que les parties ajoutent dans le respect des règles impératives ;
- les clauses réputées non écrites, qui figurent sur le papier mais ne produisent aucun effet.
Les mentions obligatoires du bail d’habitation
En Wallonie
Le décret du 15 mars 2018 impose un bail écrit. Son article 3 énumère les mentions minimales : identité des parties, date de prise de cours, durée, type de bail, désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués, loyer hors charges, montant et nature des charges avec leur caractère forfaitaire ou provisionnel, mode de calcul des charges non forfaitaires dans un immeuble à plusieurs logements, existence de compteurs individuels ou collectifs, et date du dernier certificat PEB lorsqu’il est requis, avec l’indice de performance du logement (décret wallon sur Wallex).
À Bruxelles
L’article 218 du Code bruxellois du logement exige un écrit contenant au moins : l’identité complète de toutes les parties, la date de prise de cours, la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués, le montant du loyer sans les charges, le loyer de référence du bien ou l’intervalle autour de ce loyer de référence, l’énumération et l’estimation des charges avec leur base de calcul, frais réels ou forfait, et l’indication de l’existence de compteurs individuels, avec leurs numéros et codes EAN (Code bruxellois du logement sur Justel).
Le contrat est rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, chaque exemplaire mentionnant le nombre d’originaux ; en pratique, un exemplaire de plus sert à l’enregistrement.
Les annexes obligatoires du bail d’habitation
L’annexe explicative
Dans les deux Régions, le Gouvernement rédige une annexe explicative qui doit obligatoirement être jointe au contrat. En Wallonie, l’article 3 du décret en fixe le contenu : normes de salubrité, sécurité et habitabilité, nature d’une règle impérative, bail écrit et enregistrement, durée, révision du loyer, indexation et charges, réparations locatives, fin du bail, changement de propriétaire et assistance en cas de litige. À Bruxelles, l’annexe « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail » et se télécharge avec les modèles de bail de be.brussels.
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement et de manière détaillée, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, est annexé au bail. En Wallonie, il est soumis à l’enregistrement avec lui (article 27). À Bruxelles, l’enregistrement se fait en déposant sur la plateforme IRISrent un exemplaire du bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée.
Les informations à remettre avant de signer
À Bruxelles, l’article 217 du Code impose au bailleur de communiquer au plus tard à la conclusion du bail une série d’informations, dont le certificat de performance énergétique (PEB) et le mode de gestion de l’immeuble ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, s’y ajoutent notamment la surface habitable et le loyer de référence.
La clause résolutoire dans le bail d’habitation
Une clause résolutoire expresse est celle qui permet à une partie de résoudre le bail d’office lorsque l’autre partie n’exécute pas ses obligations, par exemple « le bail sera résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer ». Dans un bail d’habitation, elle ne produit aucun effet.
- En Wallonie, l’article 37 du décret tient en une phrase : « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite. » La brochure du Service public de Wallonie ajoute qu’un jugement est toujours nécessaire pour expulser.
- À Bruxelles, la brochure régionale, s’appuyant sur l’article 1762bis de l’ancien Code civil, précise que cette clause n’est pas valable : « En cas de faute commise par l’une des parties, seul le juge peut en effet prononcer la résolution du contrat. »
En cas de manquement grave, loyers impayés ou dégâts importants, la partie lésée s’adresse donc au juge de paix, qui apprécie si la faute justifie la résolution du bail. Une clause résolutoire bail habitation recopiée d’un modèle trouvé en ligne ne dispense jamais de cette étape.
Les clauses réputées non écrites
Voici les clauses réputées non écrites relevées dans les textes et brochures officiels consultés.
| Clause | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|
| Clause résolutoire expresse | Réputée non écrite (art. 37) | Non valable (art. 1762bis de l’ancien Code civil) |
| Frais d’intervention d’un tiers à charge du preneur | Réputée non écrite, sauf si le preneur est le commanditaire (art. 25/1, depuis le 1er juin 2024) | Non traitée dans les sources consultées |
| Interdiction d’affecter les lieux à la résidence principale sans justification expresse et sérieuse | Réputée non écrite (art. 52) | Non traitée dans les sources consultées |
| Clause d’arbitrage convenue avant le différend | Réputée non écrite | Non traitée dans les sources consultées |
| Interdiction de se domicilier dans les lieux | Non traitée dans les sources consultées | Non valable |
| Interdiction pure et simple des animaux de compagnie | Non traitée dans les sources consultées | Non valable pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 |
| Exclusion du droit de préférence du preneur en cas de vente | Non traitée dans les sources consultées | Réputée non écrite |
À Bruxelles, le contrat peut toutefois fixer des conditions à la détention d’un animal, par exemple l’absence de nuisance, ou en limiter le nombre ou l’espèce sur la base de motifs raisonnables.
« Non traitée dans les sources consultées » ne veut pas dire que la clause est valable : cela signifie seulement que nous ne l’avons pas trouvée dans les textes lus pour ce guide.
Les clauses libres les plus courantes
En dehors des mentions imposées et des interdits, les parties rédigent librement leurs conditions particulières : entretien du jardin, usage d’une cave ou d’un emplacement de parking, relevés de compteurs, visites en fin de bail. Deux clauses reviennent souvent.
La clause de solidarité. Lorsque deux personnes signent le même bail, une clause peut prévoir que chacune est tenue de la totalité du loyer et des charges. En colocation, la solidarité envers le bailleur découle des textes régionaux et le pacte de colocation règle la répartition entre colocataires ; notre guide bail de colocation : clauses détaille ce point.
La clause pénale. Certains baux fixent à l’avance une indemnité en cas de manquement. Les sources officielles consultées pour ce guide ne la détaillent pas pour le bail d’habitation ; rédigez-la avec mesure et gardez à l’esprit qu’elle ne peut pas contourner une règle impérative.
Relire un bail avant de le signer
Que vous soyez bailleur ou locataire, une relecture méthodique du contrat prend quelques minutes et évite bien des litiges :
- Vérifiez les mentions minimales de votre Région, une par une, en particulier la désignation complète des lieux loués (cave, grenier, garage, jardin).
- Contrôlez les chiffres : loyer hors charges, charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, garantie dans les plafonds légaux.
- Repérez les clauses réputées non écrites, à commencer par toute clause résolutoire ou toute clause mettant à charge du locataire des frais d’intervention d’un tiers en Wallonie.
- Assurez-vous que les annexes sont jointes : annexe explicative régionale, état des lieux d’entrée, et à Bruxelles les informations remises avant la signature.
- Gardez un exemplaire original signé, avec toutes ses annexes, jusqu’à la fin du bail et au règlement de la garantie.
Les autres baux ont leurs propres exigences : un bail de commerce, par exemple, obéit à une autre loi et à d’autres formalités, que nous présentons dans notre guide sur le bail commercial annexes obligatoires.
En résumé : un bail d’habitation doit contenir les mentions minimales de votre Région, être accompagné de l’annexe explicative et de l’état des lieux d’entrée, et ne peut pas compter sur une clause résolutoire ni sur les autres clauses réputées non écrites.
Questions fréquentes
La clause résolutoire est-elle valable dans un bail d’habitation ?
Non. En Wallonie, l’article 37 du décret du 15 mars 2018 dispose que « la clause résolutoire expresse est réputée non écrite ». À Bruxelles, la brochure régionale explique, sur la base de l’article 1762bis de l’ancien Code civil, que cette clause n’est pas valable. En cas de manquement d’une partie, seul le juge de paix peut prononcer la résolution du bail.
Quelles sont les annexes obligatoires d’un bail d’habitation ?
L’annexe explicative établie par le Gouvernement régional doit être jointe au bail, en Wallonie comme à Bruxelles. L’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement, est annexé au bail. À Bruxelles, l’enregistrement se fait en déposant sur IRISrent le bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée. Le bailleur bruxellois communique aussi le certificat PEB avant la conclusion du bail.
Quelles mentions un bail d’habitation doit-il contenir ?
Au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la désignation des lieux loués, le loyer hors charges, les charges et leur mode de calcul, et l’existence de compteurs individuels. La Wallonie ajoute notamment la durée, le type de bail et la date du dernier certificat PEB ; Bruxelles, le loyer de référence et les numéros de compteurs et codes EAN.
Que signifie « réputée non écrite » ?
Une clause réputée non écrite est considérée comme inexistante : elle reste sur le papier, mais ne produit aucun effet, et c’est la règle légale qui s’applique à sa place. C’est le sort des clauses contraires à une règle impérative. À Bruxelles, les dispositions du Code relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent qu’elles ne le sont pas.
Peut-on prévoir une clause de solidarité dans un bail d’habitation ?
Oui, une clause de solidarité peut prévoir que chaque locataire est tenu de la totalité du loyer et des charges, par exemple lorsque deux personnes signent le même bail. En colocation, la solidarité des colocataires envers le bailleur est prévue par les textes régionaux ; notre guide consacré aux clauses du bail de colocation détaille ce point.
Le bail peut-il mettre des frais d’agence à charge du locataire ?
En Wallonie, l’article 25/1 du décret, applicable depuis le 1er juin 2024, répute non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un bien d’habitation, quelle que soit la qualification donnée à ces frais, sauf si le preneur est lui-même le commanditaire de l’intervention.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version consolidée (art. 3, 27, 37, 52 et 88)
- Le bail d’habitation en Wallonie (brochure, février 2023), dont le texte du décret en annexe
- Code bruxellois du Logement (art. 218 : forme du bail)
- Un mauvais bail, ça peut faire mal. Les baux d’habitation à Bruxelles (janvier 2025)
- Contrat de bail : modèles et annexe
Article à visée informative, mis à jour le 25 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Bail d’habitation : clauses. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/bail-habitation-clauses/
