Sous-location : clauses

La plupart des baux contiennent une clause sur la sous-location : tantôt une interdiction pure et simple, tantôt une autorisation soumise à conditions. Mais en Belgique, cette clause ne s’écrit pas librement : ce sont les règles régionales qui fixent le cadre, et certaines ne peuvent pas être écartées par le contrat. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que la loi impose en Wallonie et à Bruxelles, ce que le bail peut ajouter, et propose des exemples de clauses. Pour les autres mentions du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce que dit la loi sans aucune clause

Avant de rédiger quoi que ce soit, il faut savoir d’où l’on part, car le point de départ diffère selon la Région.

En Wallonie, l’article 47 du décret du 15 mars 2018 est sans ambiguïté : « la sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur ». Un bail muet n’autorise donc pas la sous-location : il faut l’accord écrit du bailleur, donné avant. Une clause « sous-location interdite » ne fait que rappeler cette règle. La version consolidée du décret sur Wallex fait foi.

À Bruxelles, le point de départ est plus souple. Le Code bruxellois du Logement permet au preneur de sous-louer avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. Le projet de sous-location lui est notifié par courrier recommandé au moins quinze jours avant sa conclusion, avec les données d’identification du sous-locataire, dans le respect des règles de non-discrimination. La brochure juridique de la Région bruxelloise précise qu’un accord tacite peut se déduire, notamment, de l’acceptation de loyers payés par le sous-locataire.

Les conditions de sous-location qu’aucune clause n’efface

Certaines règles s’appliquent quelle que soit la rédaction du bail.

La résidence principale ne se sous-loue pas en totalité. Dans les deux Régions, le locataire qui affecte le logement à sa résidence principale ne peut en sous-louer qu’une partie, avec l’accord du bailleur, à condition que le reste demeure sa résidence principale. En Wallonie, cette règle figure dans le chapitre du bail de résidence principale, dont les règles sont impératives sauf si elles en disposent autrement.

La durée est plafonnée. La sous-location ne peut excéder la durée du bail principal restant à courir.

Le sous-locataire doit être informé. Le locataire l’informe préalablement de sa qualité et de l’étendue de ses droits. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, il lui transmet aussi, avant la sous-location, une copie du bail, des informations précontractuelles reçues et de l’état des lieux d’entrée.

La fin du bail principal emporte celle de la sous-location. Si le bailleur met fin au bail principal, le locataire en avertit le sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé ; en Wallonie, par recommandé. Si le locataire met lui-même fin anticipativement à un bail de résidence principale, il donne au sous-locataire un congé de trois mois au moins et lui paie une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

Ce que la clause du bail peut prévoir

Dans ce cadre, la clause de sous-location sert surtout à organiser la procédure et à éviter les malentendus. Le modèle de bail bruxellois en donne un exemple : des cases à cocher indiquent que le preneur ne peut sous-louer la totalité du bien, ou qu’il peut en sous-louer une partie avec l’accord du bailleur, et le preneur s’engage à communiquer au préalable le projet de convention de sous-location par recommandé. Ce modèle a été publié avant la réforme bruxelloise du 1er novembre 2024 : vérifiez qu’il reflète les règles actuelles.

Voici trois exemples de clauses à adapter. Ils n’ont pas de valeur officielle ; remplacez les éléments entre crochets et vérifiez la Région où se trouve le logement.

Variante A. Sous-location interdite sans accord. La sous-location de tout ou partie du bien loué est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur, donné pour chaque sous-location et pour un sous-locataire déterminé.

Variante B. Sous-location partielle autorisée sous conditions. Le preneur peut sous-louer [désignation : une chambre, l’étage…], à condition que le reste du bien demeure sa résidence principale. Chaque projet de sous-location est communiqué au bailleur par envoi recommandé au moins [délai] jours avant sa conclusion, avec l’identité du sous-locataire, la durée et le loyer prévus. [En Wallonie : la sous-location ne peut débuter qu’après l’accord écrit du bailleur.]

Variante C. Obligations liées à la sous-location. Le preneur remet au sous-locataire une copie du présent bail et l’informe de sa qualité et de l’étendue de ses droits. La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail restant à courir. Un état des lieux d’entrée de la partie sous-louée est dressé avant l’arrivée du sous-locataire. Le preneur reste seul tenu envers le bailleur de toutes les obligations du bail.

La clause vue par le bailleur et par le locataire

Côté bailleur, la clause de sous-location sert surtout à garder la maîtrise de qui occupe le logement. Il a intérêt à exiger un projet écrit pour chaque sous-location, avec l’identité du sous-locataire, la partie concernée, la durée et le loyer prévus, et à y répondre clairement et par écrit. À Bruxelles, où l’accord peut être tacite, un silence prolongé ou l’encaissement de loyers payés par le sous-locataire peuvent être interprétés comme une acceptation.

Côté locataire, l’enjeu est de sous-louer sans mettre son propre bail en danger. Avant de publier une annonce ou de promettre une chambre à quelqu’un, relisez la clause, vérifiez la Région, et obtenez l’accord du bailleur dans la forme requise. Rappelez-vous aussi que vous restez seul tenu envers lui : loyer, charges, état du logement et comportement de votre sous-locataire.

Pour les deux parties, une clause claire vaut mieux qu’une clause sévère. Une interdiction générale, dans un logement où la sous-location d’une chambre serait acceptable, pousse parfois à des arrangements informels, sans contrat ni état des lieux ; une autorisation encadrée, avec une procédure précise, protège mieux chacun.

Cas particuliers

Le kot d’étudiant

En Wallonie, le bail étudiant a ses propres règles, impératives sauf disposition contraire : l’étudiant éloigné de son lieu d’études plus d’un mois dans le cadre de ses études peut sous-louer, mais seulement à un autre étudiant, et l’accord du bailleur est présumé s’il ne refuse pas dans les deux mois d’un recommandé (article 82). Notre guide sur la sous location étudiant détaille ces conditions.

La colocation

Dans un bail de colocation, l’arrivée d’une nouvelle personne ne passe généralement pas par une sous-location : en Wallonie, le décret organise le remplacement d’un colocataire, un avenant au bail et un avenant à l’état des lieux à chaque arrivée ou départ. Voyez notre article sur l’état des lieux colocation bail individuel.

Le commerce et le bureau

Les règles de ce guide concernent le logement. Pour un bail commercial, c’est d’abord la loi propre à ce bail et le contrat lui-même qui comptent : consultez notre article sur le contrat sous location commercial.

Ce que risque une sous-location irrégulière

Les textes régionaux prévoient que le locataire répond seul, envers le bailleur et le sous-locataire, des conséquences du non-respect des règles. Selon Droits Quotidiens, une sous-location qui ne respecte pas les conditions peut entraîner l’expulsion du sous-locataire et la résiliation du bail du locataire principal ; celui-ci reste de toute façon responsable si le sous-locataire ne paie pas ou abîme le logement.

En Wallonie, le sous-locataire n’est, lui, tenu envers le bailleur que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment d’une saisie (article 48) : le bailleur ne peut donc pas lui réclamer tout ce que doit le locataire principal.

En résumé : la clause de sous-location ne remplace pas la loi, elle l’organise. En Wallonie, rien ne se fait sans accord écrit préalable ; à Bruxelles, un accord tacite peut suffire, mais un écrit reste la meilleure protection pour chacun.