Bail commercial : sous-location

Votre boutique est trop grande, vous voulez accueillir un autre commerçant dans une partie de votre surface, louer l’étage à un particulier ou transmettre votre activité en louant votre fonds de commerce ? Dans chaque cas, la question de la sous-location se pose. Ce guide de nos guides location et bail explique les règles qui s’appliquent à la sous-location d’un local loué sous bail commercial. Pour le régime général, lisez d’abord notre article sur le bail commercial en Belgique.

Ce qu’est une sous-location commerciale

La sous-location est le contrat par lequel le preneur, appelé alors locataire principal, loue à son tour tout ou partie du bien à un tiers, le sous-locataire. Le bail principal continue : le preneur reste lié au bailleur, et le sous-locataire n’a en principe de lien contractuel qu’avec le preneur.

Dans un bail commercial (au pluriel, des baux commerciaux : voyez notre fiche bail commercial au pluriel), la loi du 30 avril 1951 tient compte de la sous-location dès sa première ligne : son article 1er vise les lieux affectés principalement « par le preneur ou par un sous-locataire » à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public.

Il ne faut pas confondre la sous-location et la cession. En cas de cession, le preneur transfère son bail à un repreneur, qui devient le locataire direct du bailleur ; en cas de sous-location, il reste en place. Nous comparons les deux mécanismes dans notre guide cession de bail ou sous location.

Sous-location ou cession, le tableau

La sous-location totale faite avec la cession du fonds de commerce étant assimilée à une cession, le choix entre les deux formules dépend surtout de ce que le preneur veut garder : une activité dans les lieux, ou aucune.

Le principe, ce que dit le bail

Le point de départ se trouve dans les règles générales du louage. L’article 1717 de l’ancien Code civil, consultable sur Wallex, prévoit que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite. L’interdiction peut être totale ou partielle.

Première étape, donc : relisez votre bail. S’il est muet, la sous-location est en principe permise. S’il l’interdit ou la soumet à l’accord écrit du bailleur, cette clause s’applique, sous réserve de l’exception propre au bail commercial présentée ci-dessous.

L’exception, la sous-location avec le fonds de commerce

L’article 10 de la loi sur les baux commerciaux publiée sur Justel prévoit que l’interdiction de céder le bail ou de sous-louer « ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire principal ».

Deux conditions cumulatives :

1. la sous-location accompagne la location du fonds de commerce (clientèle, enseigne, matériel…) ;
2. elle porte sur l’intégralité des droits du locataire principal.

Une réserve : lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble, l’interdiction de céder ou de sous-louer reste valable.

L’article 11 ajoute que la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à une cession du bail.

La procédure à suivre

Pour user de ce droit, l’article 10 organise une procédure précise :

Le bailleur ne peut s’opposer que pour de justes motifs. La loi précise que l’opposition est notamment justifiée si le preneur n’a exercé le commerce dans les lieux que depuis moins de deux ans, ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles appréciées par le juge.

Durée, loyer et responsabilités

La durée. Selon l’article 3, la durée minimale de neuf ans s’applique aux sous-locations, « sans que celles-ci puissent être conclues pour une durée excédant le cours du bail principal ».

La responsabilité du preneur. L’article 11 est net : « le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial ». L’ancien Code civil ajoute que le preneur répond des dégradations causées par les personnes de sa maison ou par ses sous-locataires. Si votre sous-locataire abîme le local ou ne paie pas, c’est d’abord vers vous que le bailleur se tournera.

Le bénéfice de la sous-location. Le loyer de la sous-location se négocie entre le preneur et le sous-locataire. La loi en tient compte à d’autres moments : lors d’un renouvellement, le juge qui fixe le loyer peut prendre en considération le profit tiré de la sous-location, et les loyers de sous-location peuvent être déduits du loyer servant de base aux indemnités d’éviction.

Le sous-locataire et le renouvellement

C’est une particularité importante du bail commercial. En cas de sous-location totale ou partielle faite avec la location du fonds de commerce, ou donnant lieu à l’établissement d’un fonds de commerce, l’article 11 donne au sous-locataire le droit au renouvellement de son bail, « si, et dans la mesure où » le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal.

Le sous-locataire n’est pas pour autant à la merci du preneur principal. Si celui-ci ne demande pas le renouvellement, ou si sa demande est rejetée pour des motifs qui lui sont personnels, le sous-locataire conserve son droit, à condition que sa propre demande, adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Et si le bail principal prend fin avant l’échéance par la faute, à l’initiative ou avec l’accord du preneur principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions convenues ou, à défaut, fixées par le juge.

À l’inverse, l’article 16 précise que le preneur n’a pas droit au renouvellement pour la partie de l’immeuble qu’il a donnée en sous-location à usage non commercial. En cas de refus de renouvellement, le juge peut répartir l’indemnité d’éviction entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’appartement au-dessus du commerce

Beaucoup de commerces occupent un rez-de-chaussée avec un logement à l’étage, loué par le même bail. L’article 11bis permet au preneur, si son bail ne le lui interdit pas, de sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu’il maintienne son commerce dans les lieux. Certaines règles protectrices du bail de résidence principale s’appliquent alors à cette sous-location. Si le preneur obtient le renouvellement, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail, sans pouvoir invoquer de droits directs contre le bailleur.

Pour un logement, la sous-location obéit à d’autres règles, notamment pour les étudiants : voyez notre guide sur la sous location étudiant. Et si le logement est partagé entre plusieurs occupants, notre article sur l’état des lieux colocation peut vous aider.

Documenter l’état de la partie sous-louée

Puisque le preneur principal répond, envers le bailleur, des dégradations causées par son sous-locataire, il a tout intérêt à faire constater l’état de la partie sous-louée au jour de la remise des clés, puis à la fin de la sous-location. Un état des lieux précis, pièce par pièce et photographié, permet de distinguer ce qui relève du sous-locataire, de l’usure normale ou de l’état antérieur. Notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial détaille son contenu.

En résumé : la sous-location d’un local commercial dépend d’abord du bail, qui peut l’interdire. La loi garantit toutefois la sous-location faite avec la location du fonds de commerce, selon une procédure écrite et sous le contrôle du juge. Le preneur principal reste solidairement tenu, et le sous-locataire commercial peut, sous conditions, profiter du renouvellement.