Législation sur le bail à Bruxelles

Louer, sous-louer ou céder un bail à Bruxelles, c’est appliquer le Code bruxellois du logement, un texte régional réformé à plusieurs reprises. Ce guide de nos guides location et bail présente la législation en vigueur : les textes, leur portée, la réforme du 1er novembre 2024 et les règles de sous-location et de cession, qui suscitent le plus de questions. Pour la trame du contrat et ses mentions, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le Code bruxellois du logement, texte de référence

Depuis la sixième réforme de l’État, les Régions sont compétentes en matière de bail d’habitation. À Bruxelles, ces règles figurent principalement dans le Code bruxellois du logement. Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement, elles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018 ; l’ordonnance du 27 juillet 2017 a distingué les règles immédiatement applicables aux baux en cours et celles réservées aux baux conclus ou renouvelés à partir de cette date.

Le Code s’applique à tous les contrats portant sur un logement, y compris les résidences secondaires. Il exclut en revanche les hébergements touristiques, notamment Airbnb, réglés par une autre législation : une ordonnance de la Région du 8 mai 2014. Une location meublée de courte durée à des touristes ne relève donc pas des règles du bail d’habitation.

La réforme du 1er novembre 2024

L’ordonnance du 4 avril 2024 « en vue de concrétiser le droit au logement » a modifié le Code. Elle est entrée en vigueur le 1er novembre 2024, mais toutes ses règles ne s’appliquent pas de la même façon : certaines valent immédiatement pour les baux en cours, d’autres uniquement pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Parmi les changements que signale la brochure officielle :

La réforme a aussi précisé le point de départ du préavis lorsqu’il ne peut être donné qu’à des moments précis : le délai court à partir du jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé.

Règles impératives et Code civil

Selon l’article 216 du Code, ses dispositions relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent le contraire. Une clause qui s’en écarte est nulle ou réputée non écrite, même signée. Les dispositions générales du Code civil qui demeurent applicables sont en principe supplétives : elles jouent lorsque le contrat est muet, sauf si elles sont elles-mêmes impératives, comme la formule d’indexation.

Le Code distingue ensuite plusieurs baux. Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue ; le bail de résidence principale, le bail étudiant et le bail glissant ont une durée fixée impérativement par le Code ; la colocation fait l’objet de règles propres, avec un pacte entre colocataires. Pour un kot, voyez aussi notre guide sur la sous location étudiant.

La sous-location à Bruxelles

La sous-location est le contrat par lequel le locataire loue à son tour tout ou partie du logement à un tiers, le sous-locataire, tout en restant lié au bailleur par le bail principal.

Le principe et la procédure

D’après la brochure (article 230 du Code), le locataire peut en principe sous-louer avec l’accord exprès ou implicite du bailleur, donc même non écrit : un accord tacite peut se déduire, par exemple, de l’acceptation de loyers payés par le sous-locataire. Le projet de contrat de sous-location est envoyé au bailleur par recommandé, au moins quinze jours avant sa conclusion, avec les données d’identification du sous-locataire, dans le respect des règles de non-discrimination.

Le locataire principal doit aussi :

• indiquer au sous-locataire qu’il est lié par un bail principal et l’informer de l’étendue de ses droits ;
• limiter la durée de la sous-location à celle du bail principal qui reste à courir ;
• s’il reçoit un congé du bailleur, avertir le sous-locataire dans les quinze jours et lui signaler que la sous-location prendra fin à la même date ;
• pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, remettre au sous-locataire, avant la sous-location, une copie du bail, des informations précontractuelles et de l’état des lieux d’entrée.

La page officielle consacrée à la sous-location reprend ces obligations.

Sous-louer une résidence principale

Lorsque le logement est la résidence principale du locataire, la règle est plus stricte : il ne peut jamais sous-louer la totalité du logement. Il peut en sous-louer une partie, à condition de continuer à occuper le reste comme résidence principale. Si le locataire met fin au bail principal avant son terme, il doit donner au sous-locataire un congé de trois mois, accompagné d’une copie du congé adressé au bailleur, et lui verser une indemnité de trois mois de loyer. Le sous-locataire ne peut pas demander de prorogation pour circonstances exceptionnelles lorsque la sous-location prend fin avec le bail principal.

Une exception vise certains organismes publics et privés, communes, CPAS, ASBL ou sociétés à finalité sociale, qui prennent un logement en location pour le sous-louer à des personnes démunies ou en difficulté qui y établissent leur résidence principale.

Pour comparaison, en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 interdit la sous-location sauf accord écrit et préalable du bailleur. La sous-location de locaux commerciaux relève encore d’autres règles, présentées dans notre guide bail commercial et sous location.

La cession du bail

Céder le bail, c’est transférer au repreneur l’ensemble des droits et obligations du locataire. À Bruxelles, la cession par le locataire est interdite sans l’accord écrit et préalable du bailleur. Le projet est notifié par recommandé au moyen d’un document standardisé, et le bailleur a trente jours pour répondre. Son silence valait refus ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, il vaut acceptation.

Le cédant remet au repreneur une copie du bail et de l’état des lieux d’entrée et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, une copie des informations précontractuelles qu’il a lui-même reçues. La cession par le bailleur, elle, n’est pas réglementée par le Code. Elle est donc permise sauf clause contraire, mais le bailleur n’est déchargé de ses obligations qu’avec l’accord du locataire.

Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau locataire. Ses frais sont partagés entre les trois parties, les dégâts constatés restent à charge du cédant, et ce document vaut état des lieux d’entrée pour le repreneur.

Loyer, loyer de référence et indexation

Le loyer se fixe en principe librement sur le marché privé. Le bail doit cependant mentionner le loyer de référence du logement ou son intervalle, tel que repris sur loyers.brussels, pour les baux conclus depuis le 2 décembre 2021. Un loyer qui dépasse de vingt pour cent le loyer de référence est présumé abusif, sauf si l’écart est justifié par des éléments de confort substantiels. L’indexation, si le bail écrit ne l’exclut pas, se demande par écrit, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Enregistrement et logement conforme

L’enregistrement s’effectue sur la plateforme IRISrent, gratuitement, dans les deux mois de la signature ; le bailleur y dépose le bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée. Le SPF Finances indique que, depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation bruxellois sont enregistrés auprès de ses services et auprès de la Région. Tant que le bail n’est pas enregistré, le loyer ne peut être ni indexé ni révisé à la hausse, et le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités.

Le logement doit enfin respecter les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par la Région : voyez notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles et, pour certains logements, celui sur le permis de location à Bruxelles.

En résumé : la législation sur le bail à Bruxelles tient pour l’essentiel dans le Code bruxellois du logement, impératif, complété par le Code civil. La sous-location y est permise avec l’accord du bailleur et selon une procédure précise, mais jamais pour la totalité d’une résidence principale.