L’essentiel en quatre points
Céder, c’est sortir du bail : le cessionnaire prend votre place et, sauf convention contraire, vous êtes déchargé des obligations futures.
Sous-louer, c’est rester locataire : vous devenez le bailleur du sous-locataire et restez seul tenu envers votre propre bailleur.
L’accord du bailleur : écrit et préalable pour la cession dans les deux Régions ; pour la sous-location, écrit en Wallonie, exprès ou tacite à Bruxelles.
Pas de sous-location totale de sa résidence principale : seule une partie peut être sous-louée, le reste restant votre résidence principale.
Table des matières
Vous partez avant la fin du bail et un ami reprendrait volontiers l’appartement ? Vous voulez louer une chambre pour alléger le loyer ? Dans le premier cas, on parle de cession ; dans le second, de sous-location. Ce guide de nos guides location et bail explique les conditions de chacune en Wallonie et à Bruxelles et propose une trame de cession. Pour les règles générales du bail lui-même, consultez notre article sur le contrat de bail en Belgique.
Deux opérations aux effets opposés
La cession de bail est l’opération par laquelle le locataire, le cédant, transfère l’ensemble de ses droits et obligations à une autre personne, le cessionnaire. Celui-ci devient le locataire direct du bailleur, aux conditions du bail en cours.
La sous-location est tout autre : le locataire principal reste lié au bailleur et loue lui-même tout ou partie du bien à un sous-locataire. Il devient le bailleur de ce dernier, encaisse son loyer et reste seul responsable envers son propre bailleur.
| Critère | Cession de bail | Sous-location |
|---|---|---|
| Qui est locataire du bailleur après l’opération | le cessionnaire | toujours le locataire principal |
| Sort du locataire d’origine | déchargé des obligations futures, sauf convention contraire | reste tenu de tout le bail |
| Accord du bailleur | écrit et préalable (Wallonie et Bruxelles) | écrit et préalable en Wallonie ; exprès ou tacite à Bruxelles |
| Durée | celle du bail restant à courir | jamais plus longue que le bail principal |
| Usage typique | départ définitif du locataire | chambre louée, absence temporaire |
Si vous hésitez encore entre les deux formules, notre comparatif cession de bail ou sous location aide à choisir selon votre projet.
Les règles en Wallonie
La cession
Selon l’article 49 du décret wallon du 15 mars 2018, la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Une fois l’accord donné, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire incluse dans l’accord. Le décret ne prévoit pas de délai de réponse : sans accord écrit, pas de cession. Le locataire répond seul, envers le bailleur et le cessionnaire, des conséquences d’une cession irrégulière.
La sous-location
La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur (art. 47 du décret). Pour un bail de résidence principale, le locataire ne peut pas sous-louer la totalité du bien ; il peut en sous-louer une partie, avec l’accord du bailleur, si le reste demeure sa résidence principale (art. 60). Le décret encadre ensuite la relation avec le sous-locataire :
- la sous-location ne peut pas dépasser la durée du bail principal restant à courir ;
- le locataire informe d’abord le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ;
- si le bailleur met fin au bail principal, le locataire notifie par recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant sa réception ;
- si le locataire met fin lui-même au bail principal de manière anticipée, il donne au sous-locataire, dans les huit jours de son propre congé, un congé de trois mois au moins par recommandé, et lui paie une indemnité de trois mois de loyer.
Le bail étudiant a son régime propre : l’étudiant éloigné de son lieu d’études plus d’un mois peut sous-louer son kot, uniquement à un étudiant, avec l’accord explicite ou présumé du bailleur (art. 82).
Les règles à Bruxelles
La cession
Le Code bruxellois du logement (art. 230) interdit aussi la cession sans accord écrit et préalable du bailleur, et décharge le cédant des obligations futures sauf convention contraire. La procédure est plus encadrée :
- le locataire notifie le projet de cession par recommandé, au moyen d’un document standardisé ;
- le bailleur communique son accord ou son refus dans les trente jours de la réception ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, passé ce délai, la cession est réputée acceptée ;
- avant la cession, le cédant remet au cessionnaire une copie du bail, des informations précontractuelles reçues et de l’état des lieux d’entrée ;
- un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, contradictoirement et en présence du cessionnaire.
Les frais de cet état des lieux sont partagés entre les trois parties, les dégâts constatés sont à charge du cédant, et le document, joint à l’état des lieux initial, vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire.
La sous-location
À Bruxelles, le locataire peut sous-louer avec l’accord exprès ou tacite du bailleur (art. 230/1 du Code). La brochure régionale précise qu’un accord tacite peut se déduire, par exemple, de l’acceptation de loyers payés par le sous-locataire. Le projet de sous-location, avec les données d’identification du sous-locataire, est notifié par recommandé au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion.
Les limites sont proches de celles de la Wallonie : pas de sous-location totale de la résidence principale, durée limitée à celle du bail principal, information préalable du sous-locataire, copie du congé dans les quinze jours si le bailleur met fin au bail principal, et, en cas de départ anticipé du locataire dans un bail de résidence principale, congé de trois mois et indemnité de trois mois de loyer au sous-locataire.
Côté bailleur, accepter ou refuser
En Wallonie, le décret ne fixe ni délai de réponse ni motif de refus pour la cession : sans accord écrit et préalable, la cession n’a pas lieu. Le bailleur a donc intérêt à répondre clairement, par écrit, et à préciser dans son accord si le cédant reste ou non tenu de certaines obligations, par exemple jusqu’à la constitution de la nouvelle garantie.
À Bruxelles, la réponse doit arriver dans les trente jours de la réception du projet, et le Code précise qu’elle se donne dans le respect des règles bruxelloises de lutte contre la discrimination et des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements. Un refus ne peut donc pas reposer sur un critère discriminatoire visant le candidat.
Dans les deux Régions, le bailleur peut demander au candidat les informations utiles à son choix, dans le respect de la vie privée, et vérifier que le nouvel occupant constituera sa propre garantie locative.
Les erreurs fréquentes
- Sous-louer « en famille » sans rien dire au bailleur : en Wallonie, l’accord écrit est exigé ; à Bruxelles, le projet doit être notifié quinze jours avant. Dans les deux cas, le locataire répond seul des conséquences d’une opération irrégulière.
- Confondre cession et sous-location : un « remplaçant » qui paie le loyer directement au bailleur, sans accord de cession, laisse le locataire d’origine tenu de tout le bail.
- Oublier le sous-locataire : ne pas lui transmettre le congé reçu du bailleur, ou partir sans lui donner congé de trois mois et l’indemnité prévue, engage la responsabilité du locataire principal.
- Négliger la garantie : le sort de la garantie du cédant doit être réglé dans l’accord : libération au profit du cédant et nouvelle garantie du cessionnaire, ou reprise convenue entre les trois parties.
Hors logement, garage, commerce et autres locations
Pour un bien qui n’est pas loué comme habitation, par exemple un garage loué seul, l’article 1717 de l’ancien Code civil reste le point de départ : le locataire peut sous-louer et même céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite. La clause du contrat est donc décisive. Le bail commercial suit des règles particulières, présentées dans notre article sur la sous-location du bail commercial.
Trame d’accord de cession de bail
Il n’existe pas de modèle unique imposé, mais un accord de cession complet reprend au minimum les éléments suivants. Pour un exemple rédigé de contrat entre locataire et sous-locataire, voyez notre bail de sous location exemple.
Accord de cession de bail
Entre [nom et adresse du bailleur], le bailleur ; [nom et adresse du locataire sortant], le cédant ; et [nom et adresse du nouveau locataire], le cessionnaire.
- Objet : le cédant cède au cessionnaire, qui l’accepte, le bail conclu le [date] pour le logement situé [adresse], à compter du [date].
- Accord du bailleur : le bailleur donne son accord exprès à la cession.
- Conditions reprises : loyer de [montant] euros, charges, durée restant à courir et clauses du bail, inchangées.
- Obligations du cédant : [le cédant est déchargé de toute obligation future] ou [le cédant reste solidairement tenu jusqu’au (date)].
- Garantie locative : [libération de la garantie du cédant et constitution d’une nouvelle garantie par le cessionnaire, ou autre accord].
- État des lieux : un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé le [date], en présence des trois parties ; il vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire.
- Documents remis au cessionnaire : copie du bail, de ses annexes et de l’état des lieux d’entrée.
Fait à [lieu], le [date], en trois exemplaires. [Signatures]
Le rôle de l’état des lieux
Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une sous-location, l’arrivée d’un nouvel occupant est le moment de figer l’état du logement. Dans une cession, il sépare les dégâts du cédant de ceux du cessionnaire. Dans une sous-location, le Code bruxellois rappelle qu’un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, est dressé aussi en cas de sous-location (art. 220, § 1er). Lorsque plusieurs occupants partagent un logement avec des contrats distincts, l’état des lieux colocation bail individuel suit la même logique, chambre par chambre.
En résumé : la cession fait sortir le locataire du bail, la sous-location l’y maintient ; dans les deux cas, l’accord du bailleur et un état des lieux contradictoire sont les deux conditions d’une opération sans mauvaise surprise.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une cession de bail et une sous-location ?
Dans une cession, le locataire transfère l’ensemble de ses droits et obligations à un nouveau locataire, le cessionnaire, qui devient le locataire direct du bailleur ; le cédant est, sauf convention contraire, déchargé des obligations futures. Dans une sous-location, le locataire reste lié au bailleur et loue tout ou partie du bien à un sous-locataire, dont il répond.
Peut-on céder son bail sans l’accord du propriétaire ?
Non, pour un bail d’habitation. En Wallonie comme à Bruxelles, la cession est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. À Bruxelles, le projet est notifié par recommandé au moyen d’un document standardisé, et le bailleur a trente jours pour répondre ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, son silence vaut acceptation.
Peut-on sous-louer tout son appartement ?
Pas si c’est votre résidence principale. Le locataire qui affecte le logement à sa résidence principale ne peut pas le sous-louer en totalité ; il peut en sous-louer une partie, avec l’accord du bailleur, à condition que le reste demeure sa résidence principale. Des exceptions existent pour certaines personnes morales à finalité sociale, avec l’accord du bailleur.
Faut-il un état des lieux lors d’une cession de bail ?
À Bruxelles, oui : un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, contradictoirement et en présence du cessionnaire, avec des frais partagés entre les trois parties. Il vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire. En Wallonie, le décret n’impose pas cet état des lieux intermédiaire, mais il est vivement conseillé de le prévoir dans l’accord de cession.
Que devient le sous-locataire si le bail principal prend fin ?
La sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal. Si le bailleur met fin au bail principal, le locataire doit notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant sa réception. S’il met lui-même fin au bail principal de manière anticipée, il doit au sous-locataire un congé de trois mois au moins et une indemnité de trois mois de loyer.
Un étudiant peut-il sous-louer son kot ?
En Wallonie, l’étudiant éloigné de son lieu d’études plus d’un mois pour la poursuite de ses études peut sous-louer avec l’accord explicite ou présumé du bailleur ; l’accord est présumé si le bailleur ne s’y oppose pas dans les deux mois de la notification par recommandé. Le kot ne peut être sous-loué qu’à un étudiant.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version consolidée (art. 47, 49, 60 et 82)
- Code bruxellois du logement, titre XI (art. 220, 230 et 230/1)
- Les baux d’habitation à Bruxelles, brochure juridique (janvier 2025)
- Le bail d’habitation en Wallonie, brochure juridique (juillet 2024)
- Ancien Code civil, livre III, titre VIII (art. 1717)
Article à visée informative, mis à jour le 1 octobre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Sous-location et cession de bail : conditions et modèle. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/sous-location-cession-bail/
