Sous-location : cession

Vous partez avant la fin du bail et vous avez trouvé quelqu’un pour reprendre le logement ? Ou vous voulez louer une chambre de votre appartement ? Dans le premier cas, on parle de cession de bail ; dans le second, de sous-location. Les deux supposent en règle l’accord du bailleur, mais leurs effets sont opposés. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à choisir entre cession de bail ou sous-location, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles communes à tous les contrats, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Deux opérations, deux logiques

La brochure juridique de la Région bruxelloise définit la cession de bail comme l’opération par laquelle une des parties, le cédant, transfère l’ensemble de ses droits et obligations issus du contrat à une autre personne, le cessionnaire. Le cessionnaire prend votre place face au bailleur : c’est désormais lui le locataire.

La sous-location fonctionne tout autrement. Vous restez locataire de votre bailleur et vous concluez un second contrat, avec un sous-locataire, pour tout ou partie du logement. Trois personnes sont en présence, mais le bailleur n’a toujours qu’un seul cocontractant : vous. En Wallonie, le sous-locataire n’est tenu envers le bailleur que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment d’une saisie (article 48 du décret).

Les règles en Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 traite les deux opérations dans deux sections distinctes. Pour la cession, l’article 49 est bref : « la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur ». Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession. Le preneur répond seul, envers le bailleur et le cessionnaire, des conséquences d’un non-respect de ces règles. Le détail de l’opération fait l’objet de notre guide sur la cession de bail locatif.

Pour la sous-location, l’article 47 pose la même exigence d’un accord écrit et préalable du bailleur, puis encadre l’opération : la durée ne peut excéder celle du bail principal restant à courir ; le locataire informe préalablement le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ; s’il reçoit un congé du bailleur, il en notifie une copie au sous-locataire par recommandé au plus tard le quinzième jour suivant ; s’il met lui-même fin au bail principal avant son terme, il donne au sous-locataire un congé de trois mois au moins et lui paie une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

Si le logement est votre résidence principale, l’article 60 ajoute une limite : vous ne pouvez pas le sous-louer en totalité, seulement une partie, avec l’accord du bailleur, le reste devant rester votre résidence principale. La version consolidée du décret sur Wallex fait foi.

Le bail étudiant

Le régime étudiant prévoit les deux mécanismes. Un étudiant qui met fin à son bail ne doit pas l’indemnité de trois mois de loyer s’il cède son bail, au plus tard le dernier jour du préavis, après accord écrit du bailleur sur la cession et sur le remplaçant proposé ; le bailleur ne peut refuser ce remplaçant que pour de justes motifs (article 81). La sous-location est, elle, réservée à l’étudiant éloigné de son lieu d’études plus d’un mois dans le cadre de ses études, et seulement au profit d’un autre étudiant ; l’accord du bailleur est présumé s’il ne s’y est pas opposé dans les deux mois de la notification du projet par recommandé (article 82). Droits Quotidiens résume ces conditions pour les kots.

Les règles à Bruxelles

Le Code bruxellois du Logement réunit cession et sous-location dans son article 230. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur ; le cédant est alors déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire incluse dans l’accord.

La procédure est plus détaillée qu’en Wallonie :

1. le preneur notifie le projet de cession au bailleur par courrier recommandé, au moyen d’un document standardisé ;
2. le bailleur communique son accord ou son refus dans les trente jours de la réception du projet ;
3. passé ce délai, la cession est réputée acceptée pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; pour les baux plus anciens, la brochure régionale indique que le silence du bailleur vaut refus ;
4. avant la cession, le cédant remet au cessionnaire une copie du bail et de l’état des lieux d’entrée, et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, des informations précontractuelles qu’il a reçues.

Pour la sous-location, le preneur peut sous-louer avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. Le projet est notifié au bailleur par recommandé au moins quinze jours avant sa conclusion, avec les données d’identification du sous-locataire. Comme en Wallonie, le locataire dont c’est la résidence principale ne peut sous-louer qu’une partie du logement. Pour une vue d’ensemble du régime bruxellois, voyez nos guides liés sur la législation bruxelloise.

La démarche, étape par étape

Que vous choisissiez la cession ou la sous-location, la méthode est la même : tout passe par écrit, et rien ne se fait avant la réponse du bailleur.

1. Relisez votre bail. Repérez la clause sur la cession et la sous-location, la date de conclusion ou de renouvellement du bail et la Région où se trouve le logement.
2. Identifiez le candidat. Réunissez son identité complète et, pour une cession, les éléments qui permettront au bailleur d’apprécier sa candidature, dans le respect des règles de non-discrimination.
3. Écrivez au bailleur par recommandé. Décrivez l’opération (cession ou sous-location), la date envisagée, la partie du logement concernée et, pour une sous-location, sa durée.
4. Attendez la réponse. En Wallonie, un accord écrit et préalable est indispensable dans les deux cas. À Bruxelles, respectez le délai de trente jours pour la cession et le préavis de quinze jours pour la sous-location.
5. Signez les documents. Un accord de cession signé par le bailleur, le cédant et le cessionnaire, ou un contrat de sous-location entre vous et le sous-locataire.
6. Faites constater l’état du logement. Avant la remise des clés, pour que chacun ne réponde que de ses propres dégâts.

Colocation, bail commercial, deux cas à part

Le départ d’un colocataire n’est, en Wallonie, ni une cession ni une sous-location au sens de ces articles : le décret organise un congé de trois mois, l’agrément d’un remplaçant qui succède aux droits et obligations du sortant, et un avenant à l’état des lieux à chaque arrivée ou départ (articles 68 à 70). Notre guide sur l’état des lieux colocation bail individuel détaille ce constat.

Les locaux professionnels suivent d’autres règles que le bail d’habitation. Pour un commerce, commencez par notre article sur le contrat sous location commercial, et relisez la clause de votre propre bail avant toute démarche.

L’état des lieux, dans les deux cas

À Bruxelles, la cession s’accompagne d’une étape obligatoire : un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant la sortie du cédant, contradictoirement et en présence du cessionnaire. Les frais sont partagés entre les trois parties et les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant. Joint à l’état des lieux initial, cet état des lieux de sortie vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire.

Le décret wallon ne prévoit pas cette étape pour la cession. Elle reste pourtant la meilleure façon de séparer clairement ce qui relève de l’ancien locataire et ce qui relèvera du nouveau. En sous-location, le locataire principal reste responsable envers le bailleur des dégâts causés par son sous-locataire : un état des lieux d’entrée de la partie sous-louée, puis un état des lieux de sortie au départ du sous-locataire, lui permettent de se retourner contre ce dernier si nécessaire.

En résumé : si vous partez pour de bon, demandez l’accord du bailleur pour une cession et faites constater l’état du logement avant de rendre les clés ; si vous gardez le logement, la sous-location est possible dans les limites régionales, mais vous en restez responsable.