Bail commercial en Belgique : loi, durée 3-6-9 et obligations

Louer une boutique, un atelier d’artisan ou un salon ouvert au public ne se fait pas avec un bail d’habitation. En Belgique, ces locations relèvent d’une loi particulière, protectrice du commerçant, que ce guide de nos guides location et bail présente dans ses grandes lignes avant de renvoyer aux guides détaillés du dossier. Pour les règles communes à tous les contrats de location, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

La loi sur le bail commercial

Le texte de référence est la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, intégrée à l’ancien Code civil. On parle couramment de « baux commerciaux » (le bail commercial au pluriel) pour désigner l’ensemble de ces contrats.

Depuis 2014, la matière est une compétence régionale. Le Service public de Wallonie rappelle que la Wallonie a adopté un décret le 15 mars 2018 qui a notamment introduit des baux commerciaux de courte durée. La version consolidée de la loi sur Justel affiche, pour plusieurs articles, une version propre à la Région wallonne, à la Région de Bruxelles-Capitale et à la Région flamande : il faut donc toujours lire la version de la région où se trouve le bien.

Pour tout ce que la loi de 1951 ne règle pas, les règles générales du louage de l’ancien Code civil s’appliquent. Elles resteront applicables jusqu’à l’entrée en vigueur du livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, fixée au 1er septembre 2027 selon le SPF Justice.

Quels baux sont visés

L’article 1er vise les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés principalement à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. Ce qui compte, c’est l’usage réel du bien, pas l’intitulé du contrat.

Des bureaux sans accueil de clientèle, un entrepôt ou un local de stockage ne relèvent pas, en principe, de la loi : ils suivent le bail de droit commun de l’ancien Code civil. Plusieurs baux sont aussi expressément exclus. En Wallonie et à Bruxelles, la loi ne s’applique pas aux baux conclus par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an, une formule pensée notamment pour tester un concept ou ouvrir un commerce éphémère. Ce bail court commercial ne doit pas être confondu avec le bail de courte durée modèle en matière de logement, qui obéit aux règles régionales du bail d’habitation, pas plus qu’avec le bail de location étudiant.

La durée 3-6-9

La loi est formelle : « La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années. » D’où l’expression « bail 3-6-9 » : un bail de neuf ans découpé en trois périodes de trois ans, les triennats.

Le Service public de Wallonie résume ainsi la position du bailleur : il lui faut un motif légitime et un an de préavis. Pour l’accord amiable, notaire.be précise qu’il doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration faite devant le juge, pour établir la date certaine de l’accord. En Wallonie, la loi modifiée admet aussi « un acte écrit présenté à l’enregistrement ».

Le loyer et sa révision triennale

Le loyer initial est libre. Ensuite, deux mécanismes peuvent le faire évoluer : l’indexation, si le contrat la prévoit, et la révision triennale.

À l’expiration de chaque triennat, chaque partie peut demander la révision du loyer, pendant les trois derniers mois du triennat, si la valeur locative normale de l’immeuble est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer en cours. À défaut d’accord, c’est au juge de trancher. Le détail du calcul et de la procédure est traité dans notre guide sur le loyer d’un bail commercial.

Les obligations du bailleur et du preneur

Le bail commercial reste un louage : le bailleur délivre un bien en état de servir à l’usage convenu et en assure la jouissance paisible ; le preneur paie le loyer, use du bien selon sa destination et le rend en fin de bail. La loi de 1951 ajoute des règles propres au commerce :

• les transformations : le preneur peut, dans les limites et selon la procédure fixées par la loi, apporter au bien les transformations utiles à son activité ;
• la cession et la sous-location : une clause d’interdiction ne peut pas empêcher la cession du bail faite avec celle du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du preneur ; le bailleur dispose d’un délai de trente jours pour s’y opposer, pour les motifs prévus par la loi ;
• la destination : le bien doit rester affecté principalement au commerce de détail ou à l’artisanat en contact avec le public, faute de quoi la protection de la loi peut disparaître.

À Bruxelles, une précision s’impose. L’ordonnance du 4 avril 2024 n’abroge les articles 1728ter, 1728quater et 1733 de l’ancien Code civil que pour les baux d’habitation et pour les baux commerciaux d’un bien qui sert aussi d’habitation au preneur. Pour le bail commercial ordinaire, ces articles restent applicables.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

Pour un bien non résidentiel, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, et une clause contraire est nulle ; en Wallonie, cet article n’a été abrogé que pour le bail d’habitation. Si vous vous demandez encore si l’état des lieux est-il obligatoire dans votre cas, la réponse, pour un commerce, est donc oui.

En pratique, c’est la pièce maîtresse d’un bail de neuf ans ou plus : elle fixe l’état de la vitrine, des sols, des installations techniques et des aménagements laissés par un ancien exploitant. Elle sert ensuite à distinguer l’usure normale, les dégâts et les transformations autorisées. Notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial détaille son contenu.

Le renouvellement et la fin du bail

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail pour continuer le même commerce. Selon notaire.be, il peut obtenir trois renouvellements de neuf ans chacun. La demande est adressée au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée, dix-huit mois au plus et quinze mois au moins avant l’expiration du bail en cours. Le bailleur a trois mois pour répondre.

Le bailleur peut refuser pour les motifs prévus par la loi. Selon le motif, une indemnité d’éviction est due : notaire.be cite une année de loyer en cas d’affectation du bien à un usage non commercial, deux années si le bailleur y exerce lui-même un commerce, et trois années s’il refuse sans motif admis. Ces règles sont détaillées dans les guides du dossier consacrés au renouvellement et à la fin du bail.

Les points à négocier avant de signer

La loi encadre beaucoup de choses, mais elle laisse aux parties une large marge sur d’autres. Avant de signer, ces points méritent une lecture attentive, idéalement accompagnée d’un conseil juridique :

• la destination exacte : décrire l’activité autorisée, assez largement pour permettre une évolution du commerce, mais assez précisément pour éviter les malentendus ;
• la clause de résiliation du bailleur : sans elle, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail à l’expiration d’un triennat pour les motifs admis par la loi ;
• l’indexation et les charges : formule d’indexation, répartition des charges communes, du précompte immobilier et des assurances ;
• les travaux : qui réalise quoi avant l’ouverture, à quelles conditions, et ce que deviennent les aménagements à la sortie ;
• la garantie : forme et montant, qui ne suivent pas les plafonds du bail d’habitation ;
• l’état des lieux : date, intervenant, partage des frais, annexes photographiques.

Un bail commercial engage souvent pour neuf ans et plus. Une clause mal pesée au départ peut coûter cher au moment d’une révision, d’une cession ou d’une sortie : mieux vaut prendre le temps de la discuter avant la signature que de la contester ensuite.

Les guides du dossier bail commercial

Ce dossier rassemble des guides plus pointus, accessibles depuis le sommaire ci-dessous. Ils couvrent :

• la qualification du contrat : définition, différences avec le bail de droit commun, convention d’occupation précaire, promesse de bail ;
• la rédaction : modèle, clauses, bail verbal ou notarié, rôle de l’avocat, coût, TVA, rétractation ;
• la vie du bail : domiciliation, pas-de-porte et fonds de commerce, travaux, avenant, cession, sous-location ;
• les événements : droit de préemption, vente du bien loué, faillite du locataire ;
• la fin : renouvellement et fin du bail.

En résumé : le bail commercial en Belgique est un contrat long et protecteur, rythmé par les triennats et les renouvellements. Il se prépare avec soin, se lit dans la version régionale de la loi de 1951 et commence par un état des lieux précis.